业委会困于“双三分之二”

　　景田南小区第二届业委会选举流产了，只差13票。
　　福田区莲花街道办发布的公告显示，该小区业主总人数为521人，与会业主人数为335人，与会业主人数占业主总人数的64.30%；该小区总票权数为44601，与会业主票权数为28676，与会业主票权数占总票权数的64.29%。按照今年1月1日起实施的民法典第二百七十八条规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”景田南小区此次投票的两项指标，均未达到法定比例。

　　▲景田南小区已经落成20多年了。
　　“按之前物权法规定，业委会选举要经专有部分面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，也就是俗话说的‘双过半’。要是按‘双过半’同意的要求，我们第二届业委会就成立了。现在民法典要求‘双三分之二’参与，难度有点大。”景田南小区业主张先生说。
　　记者在采访中了解到，因为达不到“双三分之二”的要求，今年以来，深圳多个小区业委会改选失败，部分想申请成立业委会的小区则望而却步。而这也是全国普遍现象，法律界、住建以及物业管理等多方人士，正在研究按民法典的要求，出台一些举措，以有利于达到参会门槛。
　　从“单门槛”到“双门槛”
　　广东卓建律师事务所许怿滨律师长期关注物业管理和房地产领域，他认为，“民法典的立法本意，是想让更多的业主参与到表决中。业主大会的会议难度提高了，但议题表决通过的门槛降低了，很多事项经参与表决的业主的双过半同意即可，理论上只要三分之一的业主同意就行。”
　　景苑大厦业委会委员何晓虹提醒记者注意 “双过半同意”与“双三分之二参与”之间的不同，“前者强调的是同意率，只要超过50%同意就行，算是单门槛；后者强调的是参与率，必须要三分之二以上参与，同时后面还有同意率的要求，可以说是双门槛。”
　　位于沙头街道办的泰康轩、泰安轩小区从去年6月开始就一直酝酿成立业委会，但动员了大半年，业主微信绑定率只有50%左右，面对“双三分之二”参与的门槛，业主代表有些底气不足，只能无奈向街道办收回了申请，牵头的申先生表示，小区有一半房子都在出租，很多业主联系不上，“就算发起业主大会投票，要想让三分之二的人参与业主大会表决，基本上不可能。”
　　“双三分之二”众说纷纭
　　对于如何理解“三分之二参与”，各方众说纷纭。许怿滨律师表示：“有人认为收回选票，不论是有效票、弃权票、作废票、空白票都可以算参与表决；也有人认为只要送达签收，在投票程序上向业主履行了投票送达，不论业主是否作出有效投票，都算参与表决；还有些地方的小区业主大会议事规则里面规定，不参加投票的业主投票权数，计入已表决的多数票的业主赞成票当中，即‘从众条款’……凡此种种，都存在着一定的争议。”
　　据介绍，对于“从众条款”是否具有法律效力，深圳、上海、长沙出现多个案例，相关法院作出了不同的认定。
　　南山区太子山庄业主王小姐认为，“现在各小区基本都有自己的微信群，大部分业主都在里面，把业主大会的议题放到业主群里，然后业主们接龙签收，应该就可以算参与。只有这样，才能便于各小区尽快成立业委会。如果一定要通过各种严格的实名身份认证去投票，达到三分之二太不容易了。”
　　曾经担任香格丽苑第一届和第二届业委会主任的孙海峰则认为应该从严掌握，“因为在业主大会召开过程中，弄虚作假很常见，有的打个电话就代业主投票了，有的甚至连电话都不打。”
　　各方积极寻求解决之道
　　面对业委会成立过程中面临的一些具体问题，各方积极献言献策，寻求解决之道。据了解，今年6月，深圳市住建局举行了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则（修订征求意见稿）》听证会，有8名代表参加。深圳市住建局在其官网公布了相关听证报告。
　　对于《指导规则》如何进一步规范业委会选举工作程序，听证代表提出了以下意见：一、明确绑定微信投票的或纸票送达的，逾期没有进行投票的，按“参会”弃权计算；二、属于公司房产的，公司不授权进行投票的，按“参会”弃权计算，或者在《议事规则》中进行约定；三是业会的选举、罢免、换届等过程形成流程图。
　　深圳市住建局公布了意见采纳情况：第一项建议，将研究合适途径：为有利于达到参会门槛，正在研究按照民法典要求，引导绑定了微信身份的业主自愿签署收到阅读会议议题算“参会”和默认从众协议；第二项建议，解释：业主参与业主大会表决属于积极行为，“沉默”的意思表示不能够由业主大会议事规则来约定，有剥夺业主权利之嫌且无法律依据支撑；第三项意见，采纳，将在编制相关示范文本时予以考虑。

　　▲深圳市住建局在其官网上公布了相关听证报告。
　　据深圳市住建局工作人员透露，《指导规则》近期将提交局办公会议审议，然后再按程序发布实施。
　　参与景田南小区业主大会召集工作的张先生表示，在成立业委会确实有难度的情况下，可以借鉴北京、广州等地的经验，先成立物业管理委员会，由其代表广大居民行使有关权利。物业管理委员会能够暂时弥补没有业委会，居民意愿难以得到主张的问题。

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