来源：南昌新闻 江西发布、江西人大新闻网、江西住建
关于公开征求《江西省物业管理条例
（修订草案）》修改意见的通知
省十三届人大常委会第三十四次会议对《江西省物业管理条例(修订草案)》进行了初次审议。现将法规修订草案及其说明予以公布，向社会公开征求修改意见。欢迎社会各界人士直接登录江西人大新闻网提出意见建议，意见建议也可通过信件、传真、电子邮件等方式反馈我委。征求意见截止时间：2022年1月14日。
通信地址：江西省南昌市红谷滩区卧龙路999号省人大常委会法工委经济法规处
邮编：330036
江西省人大常委会法制工作委员会
2021年11月23日
关于《江西省物业管理条例(修订草案)》的说明
省人大常委会：
受省政府委托，现就《江西省物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)作如下说明。
一、修订必要性
近年来，我省物业服务行业发展势头迅猛，全省已有物业服务企业4000余家，从业人员达20万人。物业服务企业管理的项目总数7677个。物业管理类型从单一住宅小区向办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多类型延伸覆盖。物业服务的外延在不断的扩大，物业服务的对象已经从最初对物的管理延伸到对人的服务，物业服务的方式也在不断的发展变化，并且与社区治理深度融合，成为城乡社区治理的重要内容。2012年我省颁布实施了《江西省物业管理条例》(以下简称条例)，为物业服务行业的健康发展发挥了重要的作用，但随着形势发展和上位法的制定与修改，条例一些规定已经不能适应物业管理和服务的新形势、新要求，与民法典等上位法规定不一致。2021年2月至5月，省人大常委会执法检查组对条例的实施情况开展执法检查，形成了《关于检查〈江西省物业管理条例〉实施情况的报告》，指出了条例在实施过程中存在的诸多问题，亟需通过修订加以规范和解决。
二、修订的原则
修订草案按照以下原则进行修订：
一是与上位法相一致。将条例与《中华人民共和国民法典》、国务院《优化营商环境条例》规定不一致、相冲突的内容进行修订，与上位法保持一致。
二是与新要求相适应。中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》要求改进社区物业管理，加强社区党组织、社区居委会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，此次修订将有关要求融入到条例具体条款中。
三是与解决实际问题相衔接。对省人大常委会执法检查组执法检查报告中提出的“五个不到位”“三个突出问题”，凡是能够通过立法解决的，均制定了相应的针对性条款，着重解决实际工作中遇到的问题。
三、主要内容
条例有七章八十九条，修订草案为九章九十条，其中新增了“物业管理区域及设施”和“监督保障”二章。主要修订内容如下：
（一）着力推动党建引领，进一步明确各方职责
一是将党建引领写入总则。修订草案强化党组织在城乡治理的引领作用，加强对业主委员会和物业服务人的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织，发挥党建引领作用。
二是明确了物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府工作职责。修订草案对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的职责由原来的六项修订为十一项，增加了指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作，加强物业信息化建设，建立健全物业服务人信用信息管理，指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交等职责。强化属地管理，将管理重心下沉，赋予街道办事处、乡镇人民政府更多的行使与物业管理密切相关的行政管理职能。
三是明确政府相关部门在物业管理区域内行政执法职责。修订草案不仅在总则中规定了地方各级人民政府物业管理主管部门的职责，而且增加第七章“监督保障”，进一步明确了物业管理区域内政府相关主管部门职责分工，利于在物业管理区域内进行监督管理，要求“各相关行政执法部门应当在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为”，着力解决“行政执法不进小区”的问题。
（二）着力解决实际问题，进一步保障各方权益
一是着力解决业主委员会成立难运行难问题。明确了成立业主大会的条件和启动机制，由街道办事处、乡镇人民政府指导召开首次业主大会和业主委员会换届工作，完善业主委员会成员候选人提名机制，由社区党组织推荐业主委员会主任、副主任人选，掌握主动权。科学设定业主委员会候选人比例，确保业主委员会选举顺利进行。明确物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于二十平方米。
二是着力解决承接查验制度不规范不完善问题。为解决承接查验过程中不规范、物业服务企业处于弱势地位、设施设备“带病交付”等问题，修订草案明确了承接查验阶段的各方责任，规定了物业管理主管部门应当会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府加强对住宅项目承接查验工作的指导和监督，要求建设单位和物业服务人应当签订物业承接查验协议，明确双方权利义务和违约责任；建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。
三是着力解决物业服务企业监管不及时的问题。针对行业管理手段和监管措施未及时全面跟上，物业服务优胜劣汰、良性竞争的市场环境未有效形成的问题，修订草案要求市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当监督管理辖区内物业服务人和从业人员，建立健全物业服务人信用信息管理制度，物业管理行业协会应当“依法加强行业自律管理”“协助物业管理主管部门维护市场秩序和公平竞争”，促进物业服务行业健康发展。
四是着力解决维修资金使用难的问题。由于维修资金的提取使用门槛较高，属于全体业主大会共同决定事项，实践中维修资金使用的比例极低。修订草案为解决这个问题，明确业主大会可以通过授权业主委员会行使一定额度内业主共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。对仅涉及单元(栋)业主共有和共同管理权利事项的，可以根据维修范围，由该单元(栋)的业主共同决定。根据民法典的有关规定，明确了建筑物及其附属设施的维修资金应急使用的相关情形，便于维修资金的提取使用。同时为了防止套取、挪用或者侵占维修资金，明确了相关的预防措施和相应的法律责任。
五是取消质量保修金制度。为进一步优化营商环境，减轻企业负担，修订草案根据国务院《优化营商环境条例》第二十五条的规定，取消了新建住宅物业的质量保修金制度，减轻企业压力，缓解企业资金流动不足的现状。同时为了落实房屋保修责任，要求注销登记的建设单位应当通过工程质量潜在缺陷保险、委托维修或者提供担保等方式履行房屋质量保修责任。
（三）着力填补管理漏洞，完善法律责任
一是完善业主委员会及其成员、物业使用人相关规定。上位法对业主委员会及其成员、物业使用人的责任规定缺失或者比较原则，修订草案设定了业主委员会的八项禁止行为，业主委员会成员的九项禁止行为，业主、物业使用人的十项禁止行为和业主、物业使用人装饰装修房屋时的八项禁止行为，并明确了相应的法律责任，简单明确，便于操作，提升业主、业主委员会、物业使用人自我管理、自我约束的自觉性。
二是填补小区内人防设施维护管理空白。明确物业管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理。建设单位应当清晰标注人防工程位置、界限，并在售房时告知业主。人防工程设施不得出售、变相出售或者附赠。物业服务人负责物业管理区域内人防设施的日常维护管理，管理费用从利用人防工程收取的停车费、租金中按一定比例提取。
三是增设物业管理委员会制度。为解决物业管理区域内业主委员会成立难、选举难、履职难，物业服务缺失断档的问题，修订草案增设了物业管理委员会制度，明确了三种情形下由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，履职期间应当推动成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
以上说明连同修订草案，请一并审议。
江西省物业管理条例（修订草案）
第一章 总 则
第一章 总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施和相关场地进行维修养护，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条物业管理应当纳入城乡社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。建立健全社区党组织领导下城乡社区居民委员会(以下简称社区居委会)、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织，发挥党建引领作用。
第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层政府目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。
第五条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门或者经市、县(区)人民政府确定的承担物业管理职责部门(以下统称物业管理主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
省人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的指导监督，制定相关行业管理规范。
市、县(区)人民政府物业管理主管部门按照管辖权限履行下列职责：
(一)组织实施物业管理的法律、法规，执行上级物业管理的有关规定；
(二)研究拟定或者制定本辖区物业管理相关政策措施；
(三)指导街道办事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
(四)监督管理辖区内物业服务人和从业人员，加强物业信息化建设，建立健全物业服务人信用信息管理制度；
(五)划分物业管理区域，指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交；
(六)对业主大会、业主委员会、物业管理委员会进行业务指导，建立健全业主委员会、物业管理委员会业务培训机制；
(七)指导监督物业服务招标投标；
(八)对建筑物及其附属设施的维修资金的交存和使用的监督管理；
(九)加强日常监管，定期开展物业服务质量检查；
(十)受理有关物业管理方面的投诉、举报，推动设立物业矛盾纠纷调解组织，组织调处重大物业管理矛盾纠纷；
(十一)落实物业管理方面的其他监督管理职责。
第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，履行下列职责：
(一)会同县级人民政府物业管理主管部门具体指导、监督、协调所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；
(二)建立物业管理投诉受理制度，指定专职人员负责协调处理，及时转交属于相关部门或者其他单位职责的信访事项，依法行使与物业管理密切相关的行政执法权；
(三)组织开展社区物业管理政策法规宣传，教育引导居民参与支持物业管理活动、履行业主义务；
(四)本条例规定的其他职责。
社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下协助开展物业管理工作，加强对业主委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。在具备条件的社区居委会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务人履行职责，协调物业管理、物业使用矛盾纠纷。
第七条鼓励和支持新信息技术手段在物业管理和服务中的应用，对设施设备进行智能化管理，提升物业管理服务能力。鼓励物业服务人向居民生活服务领域延伸，促进线上线下服务融合发展。
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第二章 物业管理区域及设施
第二章 物业管理区域及设施
第八条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，以有利于实施物业管理为原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、自然界限等因素划分：
(一)物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；
(二)设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；
(三)原有住宅物业界线已自然形成且无争议的，划分为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。
需要明确物业管理区域的新建项目，建设单位在编制建设工程设计方案或者修建性详细规划时，应当提出划分物业管理区域的意见。自然资源部门在审查建设工程设计方案或者修建性详细规划时，应当听取物业所在地物业管理主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地物业管理主管部门申请划分登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并将划定的物业管理区域资料报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第九条已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，由县级人民政府物业管理主管部门会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，结合物业管理实际需要，征求业主意见后划分或者调整物业管理区域并公告。
第十条建设单位在商品房销售前，应当在销售现场公开物业管理区域规划总平面图，并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项：
(一)物业管理区域的四至界限；
(二)属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置；
(三)规划配建的车位数量和位置；
(四)地下室、地面架空层的面积、人防工程的面积和位置；
(五)物业服务用房的面积和位置；
(六)共用设施设备名称；
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
建设单位应当在商品房交付前将前款公示信息在物业管理区域内长期公示。
物业服务人应当对长期公示的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作，保障业主知情权和监督权。
第十一条建设单位应当在物业管理区域内按照下列规定配置物业服务用房：
(一)面积不低于物业管理区域内总建筑面积的千分之二，最低不少于一百二十平方米；
(二)为地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；
(三)没有配置电梯的房屋，物业服务用房所在楼层不得高于二层；
(四)分期开发建设的项目且尚未建设物业服务用房的，应当在本期房屋交付使用前提供不低于规划标准要求的房屋作为物业服务临时用房。
物业服务用房包括物业服务人办公用房、业主委员会办公用房等，其中业主委员会办公用房建筑面积最低不少于二十平方米。物业服务用房所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得擅自改变用途、变更位置，不得分割、租赁、转让和抵押。
建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业服务用房的坐落和建筑面积。物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，不纳入预售许可面积。
不动产登记机构应当在不动产登记簿中记载物业服务用房登记事项，不核发不动产权证书。
第十二条建设单位应当将下列设施设备的建设要求列入建设项目设计方案，在物业管理区域内配置：
(一)物业管理区域出入口视频监控、高空抛物溯源设备、消防预警系统等安全防范设施；
(二)电动自行车、新能源汽车充电场所及设施；
(三)生活垃圾分类配套设施；
(四)法律、法规规定或者国家强制性规范要求应当配置的其他设施设备。
第十三条新建住宅项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准、技术规范并经验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备移交相关专业经营单位。专业经营单位应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新。
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