一
五星级物业管理，却以“烂物业”闻名
星湖都市业主将通过法律程序状告社区和街道，改聘新物业！
苏州工业园区星湖都市生活广场目前交付已近５年，入住率已超5成。目前已具备成立业主委员会的条件，从201８年８月自发组建业委会以来，已近２年时间，在这２年时间里，遇到的坎坎坷坷只能以这种方式来表达，上访程序也在走，但要求逐级上访，时间慢不说，结果还是回到原位。也想走司法程序，但业主们都不懂，而且还要付律师费用，咱们业主耗不起，预计要好几万。
下方是两份回复：
针对以上回复，业主有如下疑问，请求相关部门给予回复，也请法律界人士指明方向：
1.对于筹备组单方面越过街道、社区公示的说明(筹备组通知社区参加会议,社区以会议内容不符合他们的想法为由,拒绝参会)
2.公告前函告社区,社区有签字,公示公告中虽没有公章,但有代表签名,且公告规定期间社区没有异议。
3.业主代表丧失资格是由于什么原因,请社区或物业查明是哪几位
4.凭什么需要重新招募业主代表?法律规定缺席人数不超过规定人数。
5.街道、社区“指导和协助”自始至终没体会到
6.现有法规没有规范格式，筹备组会议讨论制定的征求意见书，什么是“征求意见书格式错误”，请作出说明。
7.选举程序均已完成，申请备案了，依据什么法规要求重新选举？你们政府部门知道一家家跑票征求意见要花费多少休息时间？
二
核心地段，却以“烂物业”闻名
橄榄湾业主怒换业委会，改聘新物业！
说到园区橄榄湾花园，想必不少人都早有耳闻。小区毗邻金鸡湖景区，是妥妥的核心地段，却硬生生靠着“烂物业”闻名。
据了解，橄榄湾花园原为瑟维斯物业，管理期间将小区搞得一团糟，在寒山闻钟上的投诉铺天盖地，车辆乱停、垃圾乱堆……甚至影响到了周边小区居民，绝对是霸屏的存在！
▲图片截自寒山闻钟
更关键的是，小区业委会并没有站在业主的角度，而是与物业互相勾结，各种阻挠业主反映问题，进一步导致了小区管理问题的恶化。
▲图片截自寒山闻钟
不过，就在2019年年底，业主们终于迎来转机。
据苏州橄榄湾花园公众号内容，2019年11月27日，橄榄湾花园业委会正式改选成功，众多业主欢天喜地，纷纷留言表示期待，并称其为“橄榄湾重生的希望”。
▲图片截自橄榄湾花园公众号
今年1月份，业主大会中有67%的业主同意解聘瑟维斯物业，业委会正式通知将于3月底解除物业服务合同。
直到5月15日，小区业委会与苏南万科物业签订了物业服务合同；6月1日，万科物业正式入驻橄榄湾，业主也拉出横幅欢迎新物业入驻。
▲图源：苏州橄榄湾花园
据小区公众号显示，新物业入驻后，橄榄湾花园的环境有了明显的改善，各项承接查验维修工程、门禁管理、管家服务等都逐步到位。
小区业主算是得偿所愿，也希望万科物业能给业主带来不一样的服务体验！
▲图源：苏州橄榄湾花园
三
业主笑了，太湖胥香园喜提新物业！
期待房价迎来补涨
从2017年开始，有关胥香园业主投诉物业的情况就屡见不鲜，控诉的内容相当丰富：
● 电梯天天坏，小区卫生堪忧；
● 小区公共附属用房的租赁，未与业主打招呼擅自承租给宾馆；
● 业主认为物业严重失管，有些业主将车停到路中央、消防通道上、绿化带中，环境混乱。
……
更过分的是，小区原有的万宝物业在没有通知业主的情况下，以修剪树木绿化的名义，砍伐小区树木卖钱盈利，引发业主强烈不满。
▲图源：胥香园
业主甚至在其运营的“胥香园”微信公众号上开设了“维权到底”专栏，历数物业管理的罪状，表达对维权直到换物业的决心，相当专业。
▲图片截自胥香园
期间业主们曾多次提出更换物业，但都无疾而终。直到2019年底，经过重选业委会、公开唱票换物业等各项举措，小区终于决定招标新物业，不再与万宝物业续签合同。
▲图片来自网络
但由于万宝物业不满并起诉业委会，再加上疫情影响，直到今年3月份才发送撤场函。
今年7月1日，小区正式更换物业公司，国泰南园物业进场，成功进行了交接。大批业主非常激动、集体出动，观看物业交接仪式。
▲图片来自网络
业主甚至挂出横幅夹道欢迎新物业入驻。
▲图片来自网络
在不少业主看来，换物业是小区房价上涨的重要契机，二手房房价要上涨2000-3000元/㎡。
不过，距离更换新物业将近2个月，胥香园的二手房价并没有明显上涨，在链家网上的最新挂牌价为约20131元/㎡。
▲图片截自链家
房价的上涨可能还需要一个更好的契机，例如5号线的开通；但新物业的入驻如果能有效改善小区环境，也是一件好事！
四
一波三折
想要换物业真的太难了……
除了以上两个“著名”小区换物业成功，苏州也有其他成功案例。
例如位于吴中木渎的苏香名园，去年11月份成功将原来的彩生活换成了现在的朗诗物业。业主们欢欣鼓舞，挂牌的二手房都明确点出自己是朗诗物业。
▲图片截自链家
更换物业后，小区不仅环境有了明显改善，二手房成交也略有上涨，前不久还刷新了小区的成交价天花板，有房源成交单价高达约23334元/㎡！
▲图片截自链家
同样是更换朗诗物业，位于吴中城南的国风华苑就没有那么幸运。
尽管小区已经通过公开投票同意聘用朗诗物业，并决定于7月21日进行新老物业交接，但交接却出了问题，最终定于7月30日之前原新鼎物业交接结束、撤场。
但7月30日，现场却出现了“新物业露天办公，老物业室内乘凉”的奇葩场景。（最新情况如何，欢迎大家评论区补充）
▲图源：国风华苑业委会
而位于尹山湖的保利居上小区，换物业的过程则更加艰难漫长。
据了解，保利居上交付于2014年，当时签了为期两年的物业服务协议。之后就原物业去留问题召开多次业主大会，要求原物业于2018年5月31日退出小区，并决定新聘万科物业。
但是，原物业却不满结果，拒绝撤出小区并多次扯皮，导致小区长时间没能更换新物业。
▲图片截自寒山闻钟
不过，据小区相关微信公众号显示，万科物业前不久已经入驻保利居上，业主们努力了这么多年，终于有了结果。
▲图片截自“有备而无患”公众号
这些小区成功更换物业，表面上看起来云淡风轻，但背后的心酸艰难，只有业主们自己知道。
毕竟，换物业是一场费时费力的拉锯战，但成功的可能性却微乎其微。
而在换物业或是物业整改之前，业主们只能在各个平台发声留言，期盼有所变化。
▲业主留言截图，苦不堪言
最后，与大家分享下这场战役的攻略。对于换物业，有以下基本流程要走：
1、小区全体业主对原有物业的满意度，是作为是否更换物业的前提条件。
所以需要召开业主大会，由业主大会决定是续聘还是选聘，并对结果进行公示。
注：如果没有成立业主委员会，那么业主5人以上联名可向小区所在街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，先成立业主委员会。
2、如果业主大会投标决定重新选聘物业，那业委会需要做以下事情：
A、摸家底，盘点自家有哪些资产？业主对原物业不满意的是什么？业主对物业有哪些要求？这些都需要多走访多了解；
注：可聘请专业第三方，最终数据及结果更客观，摸清资产，如游泳池、会所、公共停车位等；了解公共设备、绿化等是否需要整改等。
B、针对摸清的家底，制定选聘物业招标文件，把小区需要改造提升的相关要求及服务要求均在招标文件中列明，并向全体小区业主公示，得到业主认可后，作为招标依据；
C、对物业服务企业做一个全面了解，清楚各家物业公司的优缺点，适当做点调查，更深入了解他们管理的小区现状，比较一下是否符合自已小区的要求。
3、公开招标，由相关代理机构择优预中标两家物业单位，进行公示。
情况允许的情况下，可邀请两家物业到小区实地路演，让业主对他们有个了解，以便后续业主大会投票；
4、召开第二次业主大会，进行二选一投票，最终选出一家物业进场。
5、投票选出中标物业后，进行新老物业的交接。
当然，在整个过程中，业委会一定要做到公开透明。最后，关于苏州小区物业问题你怎么看？欢迎大家在评论区留言讨论。
注：内容参考自网络及苏州楼市情报
分享来源：网易网 https://www.163.com/dy/article/FKLDS0HN0516MD75.html
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