深度解读新《昆明市物业管理条例》之业主篇 | 律动律享

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经云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议，《昆明市物业管理条例》（下称《条例》）于2022年4月14日获得批准通过，将于6月1日起施行。
《条例》共56个条文，在遵循《民法典》及《物业管理条例》规定的基础上，确立了昆明市将物业管理纳入社会治理体系的原则，建立以乡（镇）人民政府、街道办事处为中心的应急物业服务机制、引入物业管理委员会对业主委员会作为必要补充、并对前期物业服务的选定及相关方义务进行了明确，同时对业主和物业公司权利行使方式、边界和义务的履行要求进行了细化。其施行将对昆明市规范物业管理行业发展、提升城市治理能力具有重要意义。
让我们结合《民法典》及《物业管理条例》规定，一起看看《条例》施行后，昆明市的业主需要注意些什么吧。
业主关注重点
一、业主的权利义务
作为房屋所有人的业主，在对小区的日常管理中，可以享有如下十一项权利，但每位业主行使权利时不得危及物业的安全，且不得损害其他业主的合法权益。
（一）依法自行管理物业；
（二）按照物业服务合同的约定，接受物业公司提供的服务；
（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；
（八）监督物业公司履行物业服务合同；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
同时业主在物业管理活动中需要遵守如下五项义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
二、业主共同决定事项及表决规则
对于包含制定和修改业主大会议事规则在内的九项须由小区业主共同决定的物业管理事项，应当由专有部分面积及人数均占比三分之二以上的业主参与表决。
其中对于以下事项的通过须经参与表决专有部分面积及人数均占四分之三以上的业主同意：
（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（二）改建、重建建筑物及其附属设施；
（三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
此外，对于由业主共同确定的以下全体事项的通过须经参与表决专有部分面积及人数均过半数的业主同意：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
三、业主大会和业主委员会
物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域仅成立一个业主大会。
业主委员会作为业主大会的授权代表，应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督。
业主委员会成员候选人通过社区党组织、村（居）民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐等三种选举方式产生，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处备案。
业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡（镇）人民政府、街道办事处办理变更备案手续。
四、业主委员会的职责和禁止行为
业主委员会应履行如下十二项职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，与解聘的物业公司进行交接；
（三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法；
（四）监督住宅专项维修资金的使用；
（五）建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；
（六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业公司履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；
（九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息；
（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作；
（十二）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会及委员不得为如下九项行为，否则有被业主大会罢免的风险。
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业公司签订、修改物业服务合同；
（六）挪用、侵占业主共有财产；
（七）与物业公司、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；
（九）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会委员有前述的第（一）至第（五）项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处应责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。
五、业主委员会与物业管理委员会的衔接
因客观原因业主大会、业主委员会无法存续的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。
不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。
已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。
六、物业服务用房的配套
新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房。
已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由乡（镇）人民政府、街道办事处统筹研究解决物业服务用房事宜。
建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
七、业主共有部分
物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：
（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；
（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；
（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；
（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；
（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；
（六）法律、法规规定的其他共有部分。
建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。
除法律、法规另有规定及经业主同意，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
八、前期物业合同及临时管理规约
前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等进行约定，若约定收费的，前期物业收费实行政府指导价。
前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业公司。期限届满，业主与新物业公司签订的物业服务合同生效之前，前期物业公司继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；没有约定的，由建设单位承担。
建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。
业主应当遵守临时管理规约的约定，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
九、物业公司的选聘
业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业公司提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业公司。
业主委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业公司签订书面合同，就物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。
对于业主与物业公司未达成一致意见的收费事项，双方可以委托专业机构对收费标准进行评估。
十、按约定支付物业服务费用
业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定。
物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。
十一、业主对物业服务合同享有任意解除权
业主可共同决定对物业公司进行解聘。解聘物业公司的，应向物业公司发出解聘及离场通知。
物业公司应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。物业公司拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向乡（镇）人民政府、街道办事处、县（市、区）住房城乡建设部门报告，可以向辖区内公安机关请求协助，要求物业公司退出物业管理区域。
十二、应急服务费用由全体业主负担
昆明市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织有关单位确定应急物业公司，提供水、电、气、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
十三、物业养护义务和装修装饰的注意事项
业主、物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业公司，并配合进行必要的现场检查，并应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。
建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。
业主不履行维修养护义务的，可以由物业公司报经业主委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。
经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县（市、区）住房城乡建设部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县（市、区）人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。
十四、建立共管账户支出及对共有经营收益的审计
采取酬金制支付物业服务费用的，物业公司应当与业主委员会、物业管理委员会建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方对物业服务费用收支情况进行审计。
十五、维修资金的缴纳及维修资金的应急管理制度
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金增值收益在扣除必要管理成本后，应当转入专项维修资金滚存使用。
昆明市建立住宅专项维修资金应急管理制度。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

余函耘
擅长领域
民商事诉讼与非诉实务、合同纠纷、商事仲裁、劳动争议。
个人简介
余函耘律师毕业于西南政法大学，执业期间为多家房地产开发公司提供常年法律顾问服务，为多家企业单位提供专项法律服务，并在重大民商事领域代理了多个诉讼业务。经过多年的积累和沉淀，项目实践经验丰富，处理复杂法律问题的能力强，持续为客户提供优质的法律服务。
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苏文进
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企业清算与重整实务、公司债权债务纠纷，婚姻家庭纠纷。
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