1月6日、10日，针对银川市中瀛御景小区将小区公共收益发放给业主，引起行业内外强烈反响一事，本报曾进行了连续报道。采访中，不少业主认为应将公共收益与物业维修储备金严格进行区分。针对目前银川市物业维修储备金使用的现状，记者进行了调查了解。
19亿物业储备金“沉睡不醒”
1月17日，记者从银川市物业办了解到，物业维修储备金又叫住宅专项维修资金，是指售房单位在销售商品住房时，根据售房合同，依法向购房者一次性代为收取的储备资金，用于日后对该物业管理区域内共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新等，其所有权归全体业主。通常情况下，物业储备金用于小区住宅屋面修缮、楼顶漏水，以及电梯更换、安防监控、消防设施、车库维修维护等方面。
近年来，银川市每年使用物业储备金大约在500万元左右。2019年，银川市怡林园、林荫香榭等50多个小区使用了物业储备金。截至当年年底，全市尚有19亿元物业储备金未使用。
据了解，银川市2001年开始收取物业储备金，2010年起全面推行物业储备金使用制度。2012年8月开始，银川市的物业储备金缴纳标准上调，每平方米由10元上调至40元或50元，其中带电梯住宅每平方米50元，不带电梯住宅每平方米40元。
业委会数量不增反降
为什么物业储备金交的多用的少？银川市物业办相关负责人告诉记者，业主委员会由业主大会选举产生，如未进行授权，则无法开展相关工作。与此对应的是，动用物业储备金，必须征得同一小区2/3业主同意，业主委员会的缺位，导致广大业主无法参与小区管理，是造成目前申请物业储备金屡屡受阻的主要原因。
据介绍，2005年，在银川市物业办登记备案的业委会仅有1个。随着社会经济的发展，业委会数量也逐年增多。到2006年，业委会数量达26个。2014年7月1日，银川市物业办将相关职能下放至三区。统计数据表明，截至当年7月1日，在银川市物业办备案的住宅小区约有1000个，其中成立业委会的287个。到2019年年底，登记备案的住宅小区为1400个，成立业主大会的小区有400余个，但其中有业主委员会且能正常运转的却不足200个。
为什么小区数量越来越多，而业主委员会数量却不增反降？
兴庆区综合执法局物业管理科相关负责人告诉记者，很多小区业委会长期未开展工作，成立3到5年届满到期后，仍未组织换届选举，导致本该发挥积极作用的业委会，实际上处于解散状态。究其原因，很多业主包括业委会委员对物业管理条例相关规定缺乏了解。此外，社区网格员也未能及时宣传。
“业委会委员身在其位却未负其责，是造成业委会数量降低的另一原因。”该负责人表示，早期成立的业委会，部分没有严格按要求进行选举，主管部门把关不严，导致问题频发。尽管现在有关部门能够严格把关，提高了业委会成立的门槛，但年轻业主越来越多，没有时间、精力参与小区管理。部分有意愿成为业委会委员、参与小区管理的业主，却可能存在目的不纯、私心重的问题。还有的热心群众愿意为小区管理出力，自身条件却不符合要求。这些都是导致业委会数量减少，以及令业主不满业委会工作的重要原因。
将公共收益用于小区维护更明智
“很多业主在认识上存在误区，认为成立业委会困难重重，事实上，只要严格按照程序规定执行，外部原因并不能成为成立业委会的阻碍。”兴庆区综合执法局物业管理科相关负责人表示，以前成立业委会大多需要通过开发企业或物业公司牵头。而去年11月1日新修订并实施的《银川市物业管理条例》明确规定，有意愿成立业主委员会的小区，只要有20%以上的业主公开联名向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立书面申请即可。
该负责人还表示，目前留存的19亿元物业储备金不算太多，毕竟小区的发展也需要“未雨绸缪”。对于新小区来说，前3年房屋在质保期内，物业维护通常也较为到位，5年后才可能使用到物业储备金，但住宅小区一过15年，维修频率就会大大提高，仅凭一次性缴纳的物业储备金“养老”是远远不够的。以中瀛御景小区为例，该小区共有60部电梯，电梯使用年限到期后，更换一部电梯的费用约10万元，整体算下来就需要600万元。因此，将小区公共收益主要用于小区维护保养的合理补充，是更为明智的做法。
专家：业主应积极作为自治共治
宁夏大学法学教授、法学硕士生导师朱爱农认为，从全国来看，物业维修金的使用率都很低，而动辄数亿数百亿的物业维修金躺在账上睡大觉，无疑是广大业主的损失，亦包括货币贬值的风险。加之近年来人工、材料费用的不断上涨，物业维修金的单位面积储备应对能力已经越来越低了。
根据《物权法》规定，小区业主大会及其业主委员会是群众自治管理小区的组织，应该是有小区就有业主委员会，但现实是银川市大部分小区都没有这一组织，已经成立的业主委员会也很难有效开展工作。原因有二：一是成立审批程序繁杂，《物权法》原本规定是备案，结果在现实中成了“审批”制。二是对业主委员会成员本身没有激励机制，付出与回报不成比例。尤其与物业公司人员相比责权不对等。对于物业维修储备金使用渠道不畅的现状，作为主管部门，应该简化程序，确保应修得修、应修尽修。
依据目前的法律法规，地方政府对于成立主业委员会应当承担一定责任。《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
一个值得称道的案例是，2014年5月，灵武市检察院针对群众反映强烈、由于相关行政执法部门未能严格按照法律规定履行监管职责，致物业管理水平不高、物业管理混乱的问题，分别对灵武市水木灵州一期、西湖名邸一期、欧景豪庭3个小区进行调查，并整理、归纳出这些住宅小区物业管理中出现的共性问题，完成了《关于灵武市住宅小区物业管理情况的调查报告》，向相关单位发出检察建议书。在灵武市检察院的干预下，灵武市业主委员会成立工作大大加快，提高了物业管理水平，小区居民满意度逐步上升。
朱爱农建议，应当探索业主自主管理小区特别是小区公共收益的办法与途径，充分发挥业主大会的内部监督机制，以典型案例示法、宣法，让小区自治深入人心，避免小区公共收益成为糊涂账，坚持社会治理现代化途径，探索出一条符合现状的物业小区管理之路。（记者 刘炳宇/文 段涛/手绘）
本期监制丨 马 哲
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