近年来，随着市场对于居住品质要求的提高，东莞楼市出现了越来越多的优质项目。
但是，该如何去评定一个项目是否优质，其实除了开发企业，建筑的用材用料，地段，配套等等之外，物业管理也是跟项目直接挂钩的。
在东莞甚至全国，关于物业的投诉数不胜数，小区停车费收费不合理、违规乱建监管不到位、安防措施不足，卫生情况堪忧等等，在阳光问政上可以看到很多相关的投诉。
如果物业不能起到应有的职责，那么反而会加速房子进入到“老破小”的状态里面。
这不仅会降低业主的居住品质，往往房子也难以获得溢价。
好物业不仅能让业主住得更加有安全感，也可以让房子在同区位的房子里面更有价值。
反之，管理不善的物业不止会让业主住得闹心，也会导致房子贬值。
但换物业这个事，对每个小区来说，似乎都是亘古不变的大难题，令很多业主感到无能为力，束手无策。
据了解，在东莞已有多个小区完成新旧物业更换的案例，比如东城街道的格兰名筑，在经历与旧物业长时间的拉锯战，终于迎来了新的物业公司，进驻当天更是载歌载舞。
图片来源：东莞阳光网
那么，更换物业究竟会面临哪些问题，今天就跟大家来盘一盘，对现有物业不满意，该如何去合理利用自己的业主权益，换掉并选定新的物业。
01
成立业委会
第一步成立业委会是最为关键的。
它决定着后面能否换掉物业，同时，它也是最难的。
早在2021年1月，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》的通知，关于业委会的成立就做了明确的规定。
大致的步骤是：申请成立业委会——产生筹备组成员——公示筹备组成员名单——组织召开首次业主大会会议——产生业委会候选人——召开首届业主大会会议——业主委员会备案
其中，成为业委会成员的的业主不能有拖欠物业费、契税及房屋维修基金的行为。
在人员信息核实清楚后，还要保证这个业主是对已有物业的工作深度不满意的，不然影响后续投票选择旧物业去留的环节。
在选拔过程中，还要提前15天公告业委会候选人名单（5-15人的单数）和选举日期，其次是提前3天向全体业主发放选票。
并且，投票人需要是持有房产证的业主，需要这些业主投票选出业主委员会成员。
最后，新的业委会成员选出之后，要及时在小区公告选举结果。
整个成立流程梳理下来，相对来说是比较繁琐且耗时较长的，这也导致了全国绝大部分小区都没有成立业主委员会，其中包括那些居住了十来年的小区。
据住建部的统计，全国各地小区业委会成立率约为30%。
上海是全国业委会成立率最高的城市，可以达到83%；北京、广州、深圳、杭州这些大城市，也只有30%左右。东莞则还没有准确的数据显示。
02
投票定物业去留
当业委会成立后，需要征询小区业主对于换物业的意见，这时候要召开业主大会公开投票，并获得一半以上人同意。
首先要向社区发起申请，具体是需要准备一份书面申请，申请通过方能举办。
另外还要考虑小区每一户业主的意见，征集过半比例的业主同意票，并不简单。
包括一些小区空置率高，如部分投资的、毛坯房没入住的，还有业主常年在外没法回来也不怎么管，有的业主都换了也找不到人，其他业主对投票参与度不高等等。
这都需要业委会成员通过实地拜访、业主群等方式号召各个业主参与其中。
对于一些户数比较多的小区，要花费的时间与精力是比较多的。
不过现在投票有多种方式：
1）线下人工投票：
上门送票
录音电话投票
投票点票箱投票
打印表决票委托亲友代投（一个受托人最多只能接受三名委托人委托）
2）线上网络投票：
使用微信、支付宝小程序进行业主大会电子投票。
传统的线下投票方法，耗时长且完成度低，费尽周折都不一定能收集完所有业主的投票。
早在18年，东莞市房管所下发首个《东莞市物业管理办法》，明确表示增加网络实名投票方式，这也大幅度降低了业主大会召开的难度。
而且近两年，因为新冠疫情的影响，为了减少人群聚集与接触，也有不少街道自主研发电子投票系统，用线上小程序投票代替了入户送选票。
在小程序上可以随时参与线上投票，同时，关于选举的公告、报名通道、结果公示都能够查看到。
手机点几下就可以参与投票，这样一来既避免了人与人的面对面接触，操作起来也很高效。
意见达成一致后，怎样与原有物业解约呢？
要知道，旧的物业公司很多时候是更换物业最大的拦路虎。
来源：图片来自网络
1）有业委会且进行了业主大会的情况下
更换物业的理由要有法律依据，先看下《物业合同》是否在有效期内。
如果是，要找到物业违反其《物业合同》的具体事项，
有违约的情况并且有足够的证据就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。
如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，重新与招标的新物业公司签约合同就可以了。
2）没有成立业委会，怎么办
建议的办法是与原物业协商解除合同（合同期满的情况下）。
三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。
如物业公司不愿意停止《物业合同》，拒不移交，业主可以请求街道办事处出面解决，也可以去相关部门投诉。
03
公开聘请新物业
具体方式有：
1）公开招投标
由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告。
在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。
这些物业单位的选择是由第三方决定的，所以不容易体现小区业主的意愿，招标下来的结果也只能被动接受。
2）邀请招标
和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向招标。
一般选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。
这个方法后期可能会给小区加重负担，因为参与招标需要缴纳招标费，这个费用自然就计入物业成本里了。
3）直接指定
一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。
没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，最后在业主大会上，由业主投票选择使用哪一家物业。
04
流程简单，难点重重
首先，对于成立业委会这件事，不少业主都选择了旁观者的态度，积极性并不高。
这种情况下，业主里需要有几个“领头羊”，带头引导小区其他业主进行参与投票。
其次，小区物业关系到业主、物业公司、业委会三方的利益，聘选新物业，其中可能发生的冲突就阻碍了重新选新物业的进行。
更甚者，投票决定换物业之后，老物业不愿走也是一个问题。
最后还有一个隐患，就是因为物业费上涨。
物业服务收费机制执行市场调节价后，小区换物业会不会面对物业费上涨的局面。
但就事实而论，一个烂物业比上涨物业费更可怕。
一些常年使用2.5元/㎡、3元/㎡的业主，可能不太能接受上涨的物业费。
再加上业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力，诸多问题都有可能存在更换物业的每一个环节。
如何解决这些“痛点”、顺利换物业，需要每一位业主费心争取。
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