从筹备到良性运转，小区业委会需“过五关、斩六将”

5月11日，在长沙市天心区人民法院，兴威名城业委会被开发商起诉至法院，诉求法院撤销其成立业委会的决定。对此，该业委会举证表示自己是合法依规的。 记者 杨昱 摄
　　要成立业委会，难免因利益而发生磨擦，即便办成了，也不代表就此一帆风顺。小区业委会从筹备到良性运转，是一个“过五关、斩六将”的过程。在业委会实操过程中，生活中方方面面的琐碎之事，加上各种利益关联，有可能出现各种各样的矛盾，从而引发“业委会中途消失”、“业主起诉撤销业委会”之类的纠纷。
　　7月17日，三湘都市报记者采访了解了这些真实案例，希望引发各方深思，平衡好利益来为小区谋福祉。
　　案例一
　　业主烦心事不少，业委会却长期“缺席”
　　一个好的业委会，能有效监督物业公司提升其服务品质，还能利用公共收益反哺小区，以改善居住环境。作为长沙城北片区的超大楼盘，湘江世纪城却一直没有成立业委会，小区内的矛盾也不断。
　　“这几天，小区的两台电梯又出现了故障，说是钢丝绳坏了。”7月17日，家住长沙开福区湘江豪庭2栋的王女士说，小区的电梯曾因为雨天和房屋漏水，被浸过两次，经常会出现故障。每当业主向物业询问电梯检测情况时，都了解不到真实的情况，这让人很不放心。
　　除了电梯的事，楼栋卫生也让众业主烦心。湘江豪庭共有6栋楼，按照相关规定，每栋楼需配3名保洁员，实际上却只配了1名，“人力明显不足，卫生又怎么让人放心？我们每次去物业提意见，他们都说会改进，但就是迟迟不到位。”王女士说。
　　为了能够真正当家作主，湘江世纪城的业主从2013年开始向芙蓉北路街道提交申请成立筹备组。在申请期间，物业还因为业委会的事，与众业主发生了肢体冲突。
　　对于街道提出的“湘江世纪城管网错综复杂，公共配套无法按苑独立分割，只能成立一个业主委员会”的说法，湘江豪庭的业主从长沙市城市建设档案馆调出的资料显示，湘江豪庭6栋高层住宅拥有单独的用地红线。而在长沙市规划管理局建设用地规划定点通知书中，证实了湘江世纪城整个楼盘的开发商并非只有一个，其中住宅、商业、酒店，分别由3个单位报建。
　　对湘江豪庭业主来说，小区拥有单独的用地红线、有区分界限的围墙、有单独的名字，已经具备单独成立业委会的条件，遂向街道提交单独成立业委会的申请，目前仍在等待结果中。
　　案例二
　　小区物业占主导，业委会不幸中途消失
　　早在2012年，长沙市雨花区亚华·香舍花都小区就成立了自己的业委会，可令人意外的是，到2017年换届选举时，业委会消失了。就在业委会缺位的一年半里，前期物业服务合同到期了，小区大门可任意进出，还发生了偷窥、写恐吓信、抢劫、入室盗窃等治安事件。
　　“小区第一届业委会给我最大的印象是，他们与老物业续聘了一个物业服务合同，约定是2017年12月31日到期。可到了2017年业委会换届时，却没有选出新的业委会，结果造成老物业合同到期，但实际仍在小区服务的现象。”小区业主何先生说，小区虽然有业委会，但一直不作为，小区仍是由物业公司说了算，由于当时大家通过微信群聊天的不多，业主也没有过多去重视业委会。
　　老业委会自行解散，又没新业委会来接班，物业的去留还没有定论，这种情况下，小区的秩序变得混乱起来。2018年11月19日晚上，业主肖女士在车库泊好车步行上楼梯时，一名持刀歹徒就威逼她给钱，身上2000余元被抢走。后经公安侦查，这名歹徒是小区的一名租赁户，其甚至还在小区一辆豪车上插放恐吓信索财。
　　“事发后，我们曾调取过物业公司的监控，发现视频清晰度不高，有些还无法正常工作。”业主周先生告诉记者，小区位于东塘，四门都是繁华街区，公共收益可观，但由于管理的混乱，什么人都可以随意进出小区，给居民生活安全带来了风险。
　　亡羊补牢，犹未晚矣。正是治安事件的发生，唤醒了小区居民的安全意识和维权意识。2019年6月起，小区成立了新的业委会筹备小组。新一届业委会成立后，把归属业主的绝大部分的公共利益都收了回来。2020年4月，小区通过召开业主大会，解聘了老物业，开始探索小区自管。
　　案例三
　　因地下停车库引发矛盾 开发商起诉撤销业委会
　　一年前，长沙兴威名城小区成立了业委会，之后炒掉了老物业开启了自管模式。然而，开发商却以投票者所占建筑面积未达到总建筑面积的一半为由，起诉其成立不合规。
　　位于长沙市天心区的兴威名城（芙蓉南路名城）是个有着近20年历史的老小区，是由湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称“兴威公司”）投资建设的。2019年3月21日，小区成立了首届业主委员会，在炒掉老物业后，小区开始了自管模式，而业委会也因地下停车库与开发商兴威公司引发了矛盾。
　　兴威公司认为，小区业主大会没有依法对小区建筑物总面积、小区投票权总人数、专有建筑面积等进行正确统计。依据长沙市不动产中心查询的兴威名城小区《楼层面积表》显示，小区实际总专有建筑面积为45181.02平方米，而不是小区业委会成立时所统计的36178平方米。“业主大会总投票面积为22080.38平方米，但按小区实际的专有建筑面积45181.02平方米计算，总投票面积得票面积均没有超过总面积的一半，没有达到法定双过半要求，业委会的成立违法。”
　　“成立之初，街道社区、筹备组均要求开发商公开面积数据，对方却始终没有提供。”业委会代理人在庭上表示，经筹备组逐门逐户认真排查核实，确定小区建筑面积为36178.47平方米，这也得到了开发商、街道、社区、筹备组全体成员的认可，是经过公示予以确认的数据。“另外，开发商提供的面积，包含了地下车位8411.87平方米，这部分依法是不该被计入专有部分的总建筑面积。”
　　今年5月11日，该起纠纷在长沙市天心区人民法院开庭审理，由于案件复杂，将择期宣判。本报也将持续关注。
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　　业委会面临多重困境
　　社区是市域社会治理的最基本单元。业主委员会作为社区治理的重要主体和平台，在社区自治、多元共治中发挥着重要作用。
　　有了业委会，小区便有了“大管家”。随着城市的发展，业主的维权意识也越来越强，纷纷要求成立业主委员会。不过，从实际情况来看，当前很多业委会的运行并不顺畅，业委会从设立到运行，都存在着诸多问题。
　　一些小区业主想成立业主委员会，却迟迟成立不了，有分析认为，成立业主委员会面临三大难题：业主委员会筹备难、业主委员会候选人产生难、组织业主投票难。而对于有业委会的小区来说，管理难、发展难、换届难等多重困境已成普遍现象。

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