“物业”和疫情，
真的有关么？
上海疫情已近尾声，但疫情中小区住宅品质和物业管理的表现，仍然印象深刻。
疫情后，要不要换个新房？要不要换个物业？
这是很多上海市民在思考的问题。
上一期文章，我们将上海2万多个小区与四月的疫情数据作了详细的地理空间分析和回归分析，最后发现“老破小”（小区房龄）会对疫情产生频率显著的正向影响关系，而且置信率高于99%。
【上一期文章选图】@是规划不是鬼话
感兴趣的小伙伴可以看完本文后，点击下方图片链接回顾：
除了“老破小”（小区房龄）和大型小区（小区户数）这两大因素，还有一个网上讨论比较多的影响因素：物业。
【本公众号的部分讨论群聊天记录】@是规划不是鬼话
那么，
· 物业对小区疫情到底有多大影响？
· 物业费越低的小区，疫情发生频率真的越高么？
· 老牌知名的物业公司们，这次疫情表现如何？
· 疫情过后，要不要把物业换掉？
01
小区物业费和疫情，
显著负相关！
第一步，为了研究这个问题，首先要看看：
是哪些物业公司，在上海管理服务小区？
我们先是整理了全上海21959个有交易记录的小区的物业信息数据。
【小区物业信息示例】
并且，将这2万多组小区数据，与近45天内（4.1-5.15）“疫情上榜”过的总计156678个小区地址作匹配。
我们先将小区地址去重，然后将同一个小区的不同门牌号进行梳理和归整，确保不会漏算或重复计算“疫情上榜”的次数。
由于有一部分的上榜小区没有物业信息，因此最终有9586个小区数据完全匹配成功。
【表格示例】@是规划不是鬼话
经统计，这9586个小区共由2403家物业公司管理。
【表格示例】@是规划不是鬼话
从上图可见，万科物业、新华物业、东湖物业等知名的老牌物业公司在上海管理服务小区最多，但是它们下辖小区的上榜天数还挺少的。
为什么呢？
· 是因为它们的物业费比较高么？
· 到底是和物业费有关，还是和物业公司有关呢？
为了更加科学、严谨地研究小区疫情发生频率与物业费的相关性，我们进一步将这9586个小区数据做了一个线性回归分析：
我们将小区的物业费作为自变量，小区的疫情上榜次数作为因变量，得出了这个回归模型的散点图：
【回归模型散点图】@是规划不是鬼话
最终，我们得出的回归分析结论如下：
【回归分析表】@是规划不是鬼话
从上表可见，模型公式为：
疫情上榜天数stan = 0.202 - 0.486*物业费stan
具体分析可得到结论：
小区物业费的回归系数值为-0.486 (t=15.451,P=0.000意味着小区物业费会对上榜天数产生显著的负向影响关系。
其中P值代表二者关系的显著性，P
而本次物业费的P值均为0.000小区物业费与疫情上榜次数的相关性高于99%。
也就是说，事实确实是：
物业费越高的小区，疫情发生频率越低。
但是，这并不是绝对的。
根据回归分析的结论，模型R方值为0.027，说明小区物业费可以解释疫情上榜天数2.7%的变化原因。
上一篇我们研究小区房龄和户数对疫情发生频率的影响时，结论是小区房龄和户数可以解释23.8%的变化原因。
也就是说，
小区物业费对疫情的影响，远低于小区房龄和户数的影响。
可见，
小区物业费与疫情发生频率虽然显著相关，但影响有限。
02
《疫情上榜小区物业费地图》
接下来，再换个更直观的方式。
将这9027个小区的数据落在地理空间上，直接看看《小区“疫情上榜”次数分布图》和《小区建成年代分布图》。
一、从全上海来看：
上图中，每个点代表一个小区的位置，红色越深代表上榜天数越多。
上图中，每个点代表一个小区的位置，蓝色越深代表物业费越高。
如果把上面两张图叠在一起，可以看到上榜次数多的小区（红色深的点）大多是物业费低的小区（蓝色浅的点），存在比较明显的拓扑关系。
上海市的范围太大、小区太密集，只能看个大概情况。
二、如果放大到中心城区来看，果然看得更清晰了：
从上面两张图来看，整体上确实是小区物业费低的区域的小区上榜天数较多。
三、如果再进一步放大到街道：
我们还计算了上海中心城区各街镇的内小区的平均物业费和平均上榜天数：
从上面的两张表和图，大致也可以看得出：
上榜次数多的街镇内，小区平均物业费普遍较低；反之亦然。
至此，关于小区物业费和疫情发生频率的关系，我们已经分别从数学角度（回归方程）和空间角度（疫情地图）都做了详细的分析。
但是，
相同的物业费，由不同的物业公司来管理，管理方式和效果应该也是不同的。
那么，
和物业公司的关系，又是怎么样呢？
03
《疫情表现TOP100物业公司》
同一家物业公司旗下管理服务的小区的上榜天数各不相同。
例如，同样是上实物业管理的小区，在近45天内最高上榜29天，最低的仅1天；同样是绿城物业管理的小区，最高上榜27天，最低的也仅1天。
但由于物业公司本身无法量化，无法采用回归方程来分析。
因此，我们将每一个物业公司下辖小区的上榜天数作为一个组来计算标准差。最终我们得到全市各家物业公司的平均标准差为5.7，小于此值的物业公司占比64.3%，组内分布较平稳。
另外，在4月1日至5月15日的45天内，有64.5%的物业公司下辖各个小区的上榜天数相差15天以内，说明同一家物业公司管理服务的小区疫情情况基本接近。
也就是说，
虽然无法量化，但是小区疫情和物业公司之间确实存在一定的关联。
既然如此，我们就来看一下：
哪些物业公司管理的小区，这次疫情的表现普遍较好？
我们将2400多家物业公司管理的上万个小区的上榜天数取平均值（4.1-5.15），统计出《本轮疫情表现TOP100物业公司》。
（管的小区越多，出错的概率也越大。为了公平起见，这里只计算管理10个小区以上的物业公司）
@是规划不是鬼话
在我们的统计中仅有三家物业公司管理的小区数量上超过100个，令人惊奇的是，它们都列入了TOP100的榜单。
要知道管理超过100个小区，免不了偶尔犯错，因此可以说是非常不容易的。
虽然排名并不是最靠前的，但是在2400多家物业公司里，前100名就已经是前4%的“尖子生”了。
另外，第一太平洋戴维斯、高力国际、古北物业等不少知名的物业公司也都在榜单上，还有保利、招商、龙湖、中企、绿地、金地、绿城等知名开发商的物业公司也都上榜。
这过去的两个多月里，虽然网上也出现过被大家诟病、吐槽的物业公司，但更多的是小区居民对物业的感谢。
他们不是医护人员，却毅然冲在一线，为无数业主守护平安。
他们不是警务人员，却英勇坚守岗位，为千家万户把好门，卡好点。
他们是平凡的物业人，面对这轮突如其来的疫情“倒春寒”，用自己的实际行动打响了这场不平凡的战“疫”······
疫情防控期间，广大物业公司的员工主动承担、冲锋在前，同医护工作者、社区志愿者一起奋战在抗疫一线。
尤其是上海的市中心有众多老公房小区，小区房屋结构复杂、合用部位较多，给核酸检测工作和疫情防控带来不便。
很多国有房管集团的物业公司，比如新长宁集团、静安置业集团等，发挥对老公房小区情况熟悉的优势，合理划分核酸检测缓冲区域、搬运防疫物资、加大小区秩序维护力度。
很多知名开发商的物业公司，比如万科物业、上实物业、光明物业等，全面做好闭环管理小区的服务保障工作，受到居委会、业主的广泛好评。
还有更多不知名的小物业公司，对封控小区开展全面消杀作业，安排好防疫垃圾清运、做好封控小区物资供应最后100米运输等重点工作……
最后，
感谢每一家物业公司，感谢每一位志愿者，感谢每一位市民，让上海得以重生！
大上海保卫战取得重大阶段性成果，里面也有物业公司的功勋章！
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