2021年以来，由于房地产行业流动性危机频发，部分房企开始通过出售旗下物业板块股权的方式来回笼资金。在此种背景下，大型物管企业也加速了收并购扩张的步伐。根据CRIC不完全统计的数据显示，2021年物管行业股权收并购涉及金额高达382亿，远超过去几年。笔者结合近期参与的物业服务收购法律尽职调查，就物业服务的相关内容以及物业服务资质的相关法律问题进行分析，并提出相关防范建议，以供各位读者参考与交流。
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物业的类型
根据使用功能的不同，物业一般可分为以下五种类型：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。商业物业有时也称投资性物业，是指通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。政府类物业除居住物业包含的服务内容外，还涉及餐饮、会议、客房及康体等多种、综合类的服务。除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。
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物业服务的主营业务范围
一般来说，物业公司的主营业务范围为“物业服务”，主要包括房屋的维护与修缮管理、绿化管理、卫生管理、治安管理、车辆交通管理、公用市政设施管理、违章建筑的管理以及多种生活服务，包括进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。
2020年12月，住房和城乡建设部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励企业拓宽经营范围，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索建立“物业服务+生活服务”的物业服务模式。在物业服务朝着多元化方向发展的态势下，物业公司的业务范围也会不断扩大。在此种情形下，对拟收购目标公司开展的各项服务是否取得相应资质进行核查便显得极为重要。
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物业服务的资质取得问题
国务院于2017年1月12日下发的《国务院关于第三批取消实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定的行政许可。2017年9月6日国务院常委会议决定取消物业服务企业一级资质核定。住房城乡建设部2018年3月8日发布《住房城乡建设部关于废止的决定》（住房和城乡建设部令第39号），废止了物业服务资质制度。
虽然取消了承接物业服务业务的资质，但物业服务公司在提供物业服务的过程中，根据其实际服务业务种类的不同，仍需要取得相应的行政许可资质或备案资料。在对拟收购的物业公司进行审核时，应根据目标公司的经营范围和实际经营业务情况，审查其是否取得特定业务的资质证书或备案文件：
1.对于目标公司存在停车场经营业务的，应注意核查目标公司是否具备停车场经营许可及收费备案；
2.对于目标公司存在保安服务业务的，应注意区分是目标公司自行招用保安员还是对外提供保安服务的。属于目标公司自行招用保安提供保安服务的，应注意核查目标公司是否取得了自行招用保安员单位备案证明、保安员工是否持有《保安员证》；若属于对外提供保安服务的，应当核查是否具备《保安服务许可证》；
3.对于目标公司自行提供电梯维修服务的，应当核查目标公司是否具备《特种设备安装改造维修许可证》；
4.对于目标公司存在房屋中介服务的，应当核查目标公司是否具备《房地产经纪机构备案证》；
5.对于目标公司存在食堂承包业务的，应当核查目标公司是否具备《餐饮服务许可证》以及《卫生许可证》；
6.对于目标公司存在游泳池经营管理业务的，应当核查目标公司是否具备《高危险性体育项目经营活动许可证》以及《卫生许可证》；
7.对于目标公司存在建筑物外立面清洁养护施工服务业务的，应当核查目标公司是否具备《建筑物清洁养护施工企业资质证书》。
在对目标公司是否具备开展相应业务的资质或者备案证明审核完毕后，需进一步审查该资质或证明是否尚处于有效期内。一般来说，电梯维保服务或者保安服务一般外包给第三方，此时应当注意审查该第三方是否取得相应业务的资质证明。若未取得相应的资质证明或者资质证明存在瑕疵，目标公司存在因资质问题受到行政处罚的风险。
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物业服务资质外借问题
虽然目前已取消物业管理资质，但是因住宅或者商业项目的前期物业管理企业一般是通过招投标方式选定，若目标公司存在出借资质、名义方式参与前期招投标程序，亦违反了招投标法的相关规定，存在面临行政处罚的风险。
（一）对外出借资质可能存在被认定为目标公司将物管项目整体转包的风险
《物业管理条例》第五十九条的规定：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。根据前述规定，将物业管理整体转包属于明令禁止的违法行为，而对外出借资质存在较大可能被认定为整体转包，此种情形下，目标公司存在被行政处罚的法律风险。
（二）对外出借资质可能导致合同违约及诉讼风险
如目标公司对外出借资质，将成为物业服务合同的一方法律主体，成为合同履行责任的承担者，但合同的实际履行主体实为借用资质的公司。合同责任的承担者和合同义务的承担者不一致，将给出借资质的公司带来较大的合同违约风险。如实际履行合同义务的公司未按照合同约定履行该合同，业主、业主委员会或者其他外包服务单位可能依照合同向出借公司提起诉讼，从而导致出借公司涉诉。
（三）借用第三方资质进行投标的行为
如目标公司借用第三方资质进行相关服务项目的投标，可能因违反招投标法的相关规定面临行政处罚，并且因借用第三方资质而签署的合作协议也因违反招投标法或者损害国家利益而存在被确认无效的法律风险。并且，由于第三方系物业服务合同的法律主体，也存在第三方在收到相应的服务费后未按约定足额支付目标公司服务费的法律风险。
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股权收购时对于存在资质问题的法律风险防范
（一）解除出借资质的合作协议，改由目标公司实际管理相应项目
在拟对目标公司股权收购时，对于目标公司存在资质外借情形的，应当要求目标公司与实际管理公司解除合作协议，改由目标公司自行管理物业项目，并处理完毕相应的合同债务；并由合作方承诺，如收购后因前期合作导致的债务以及相应损失，均由合作方单方承担相应责任，导致目标公司及收购方承担责任的，有权向合作方进行追偿。
（二）对于因前期出借资质可能导致的行政处罚，明确约定由转让方承担相应责任
建议由合作方在合作协议或者股权转让协议中明确约定，如因目标公司前期对的出借资质问题导致遭受行政处罚造成损失的，该损失应当由合作方承担。
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结语
在对物业项目进行股权收购时，收购方应当对目标公司及目标项目进行详尽的尽职调查，对于前期存在的资质问题进行核查，对其中潜在的法律风险进行梳理，以尽早制定防范措施以及收购计划。如能尽早发现存在的相关法律风险以及可能承担的法律责任，对收购方谈判收购协议内容进而推动交易至关重要。
来源 | 公众号【房地产与基础设施法律实物前瞻】
作者 | 康梦迪律师
【文章内容仅为作者观点，不代表「地产与工程法律观察」立场，不作为针对任何个案的法律意见。】
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