央广网重庆6月10日消息（记者肖庆华 实习生曹诗雨）2022年5月31日，重庆渝北区山顶道国宾城小区，出现多个“告全体业主书”立牌，10多位业主正在分发“吾爱吾家·众筹维权”宣传小册。
“告全体业主书”立牌（央广网发 受访方供图）
“30%以上的业主都遭遇过电梯问题，物业又处理不好，逼得我们业主通过这种方式维权。”纪女士（化名）是该小区1栋业主，2018年入住以来，她备受电梯故障的困扰。
据国宾城加州物业统计，自2012年接房以来，住宅区电梯几乎每月都有故障报修。2020年6月，单月报修超过600次。2022年第一季度，报修213次。
由于电梯故障始终无法解决，业主和物业长达10年的矛盾日趋激化。
电梯长期故障引争议
2013年，一篇名为《中渝国宾城电梯故障频出，业主生命安全谁来保障？》的文章出现在网上。电梯品牌相关负责人解释，故障频发是因电梯系统太敏感，装修高峰期，部分装修工操作不当，导致电梯频繁启动自我保护程序。
不过，让业主们困惑的是，10年过去了，大部分业主已完成装修，但电梯故障不减反增。
正在维修的电梯（央广网发 受访方供图）
去年春节，9栋住户苏婆婆带着孙子坐电梯，祖孙四人被困电梯十几分钟，孩子们受到严重惊吓，至今不敢独自乘坐电梯。
7栋业主吴女士怀孕9个月时也遭遇电梯故障，“电梯急速下降，我眼睁睁地看着楼层由‘23’变成‘11’。回想起来又怕又气！”
住户等待乘坐电梯（央广网发 曹诗雨摄）
今年1月，小区业主通过微信小程序发起“加州物业话题征意见”，截至6月6日，已有340人参与。其中，超九成业主表示曾遭遇过电梯故障，电梯关人、滑梯、夹人的现象时有发生，有人甚至在1小时内被关两次。
有业主曾在微信群里质问物业公司关于电梯故障的问题，不但没有得到回复，反而被贴“大字报”。“物业贴出公告说我侵害他们的权益，我作为业主，难道连发出质疑的权利都没有吗？”该业主说。
张贴在电梯上的“大字报”（央广网发 受访方供图）
维保公司不力却难更换
山顶道国宾城位于重庆渝北区新牌坊核心区域，共12栋楼，总户数3200户，包括10栋住宅和2栋公寓楼。其中住宅共2167户，全部采用的是蒂升品牌（原名蒂森克虏伯）电梯，共计50台。
山顶道国宾城小区（央广网发 陈智列摄）
2015年，小区电梯原厂维保时间到期后，物业与重庆市东莞富士电梯工程有限公司签订维保合同。合同约定，单台电梯全年累计关人次数超过3次，合同立即终止。
物业的统计数据显示，2020年6月，小区电梯故障超过600起，单台电梯月均故障12次。
物业工作人员带业主查看电梯故障（央广网发 受访方供图）
不少业主认为，电梯故障率高，与维保公司维保不力有直接关系。业主们多次要求更换维保公司，但物业给出的解释是其他品牌维保单位不承接蒂升电梯的维保业务。“我们打电话给其他维保单位，都表示可以维保蒂升电梯。”纪女士说。
2022年4月，物业与蒂升电梯原厂维保公司签订小包维保合同，将1栋和10栋住宅电梯交给该公司维保，为期半年。合同期间，如果故障率得到控制，就全面更换维保公司；如果不行，将根据业主意见，更换电梯控制系统或直接更换电梯。
记者调查
冰冻三尺，非一日之寒。10年时间都未解决的电梯故障问题，让业主和物业之间的矛盾，变得越来越难以调和。
动大修基金更换“小零件”？
一位知情业主透露，物业公司多次动用大修基金和公共收益，遭多名业主实名投诉。投诉内容主要集中在更换电梯零部件费用不清晰，电梯广告收益未公开明细，超过5000元的开支未招标并公示。
按照物业与维保公司签订的协议约定，单价200元以下的零配件更换，由维保公司自行承担（600元以下由物业公司承担）。但物业提供的2020年6月17日电梯专项维修预算审核书上显示，申请使用大修基金，批量购买单价低于200元的门挂轮等材料。
以34层楼的一台电梯为例，共有门挂轮（厅门门轮总成）140个，单价38元/个，材料费合计5320元。此外，还有部分价格上千元的材料，如主机前端轴承、主机后端轴承等，加上人工费、管理费，共计2万多元。
2020年7月到10月，小区50台电梯陆续更换了全部的门挂轮，共计花费37万元。截至2021年，小区使用大修基金103万元，公共收益35万元，基本上用于电梯维修。
业委会组建遥遥无期
纪女士透露，国宾城小区的大修基金截至2021年大约还有4000万元。按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定，大修基金的使用方案应由业委会制定，但小区10年来一直未成立业委会。
“2017年以来，有不少热心业主想成为业委会候选人，但是物业以晚交物业费为由，说他们不符合规定。”小区业委会筹备组成员李女士（化名）透露。
2018年，业主代表和物业公司签订了《关于山顶道国宾城物业管理存在的问题及整改意见》的协议，包括了电梯维修等问题，其中注明“不能达到有效整改影响到部分业主不交物业管理费，后果由物业自行承担”。部分对物业整改电梯不满意的业主，一直没缴纳物业费。
此外，还有因未按时缴纳物业费遭拒的业主。“资料提交上去审核，说我们没有按时缴纳物业费，不能入选。”李女士说，她后来特意去查了缴费记录，发现自己只是晚交几天而已。
物业：按正规流程申请大修基金
“2018年到2020年故障率相对较高，是因为使用年限已久，电梯零部件老化。”加州物业经理助理、电梯部负责人彭永前说，50台电梯门挂轮全部更换是因为维保公司未做好更换记录，现场查看后，无法分辨哪些是新换的门挂轮，只能全部再换。
对此，加州物业经理傅晓蓉解释称，因为小区一直没有成立业委会，物业书面将情况报送上级主管单位，申请专项维修资金紧急流程。同时，物业组织业主召开沟通会，通过电话、微信、上门询问等方式，征得2/3业主同意后，陆续更换门挂轮。
物业公示大修基金及公共收益（央广网发 受访方供图）
彭永前称，物业每年都在小区大门口公示大修基金和公共收益的收支情况，但考虑到公示牌面积，只能将收支明细简化，“业主有任何疑问，可到加州物业公司查看。”
傅晓蓉表示，业委会候选人中确实有部分业主没有按时缴纳物管费，作为小区物业管理方，他们按照实际情况上报，但并没有下结论谁不能成为候选人。她表示，物业公司一直支持小区成立业委会，“业委会一方面要监督物业，另一方面也要协助物业做好管理工作。”
社区：部分电梯已启动更换
关于业主和加州物业之间的矛盾，重庆市渝北区龙溪街道金紫山社区党委书记任强坦言，社区尽力做好解释、协调、上报工作，发挥润滑剂的作用，尽量化解矛盾。
“去年9月开了几次座谈会，相关部门的领导都来参加了。社区搭起一座桥，大家一起商量解决办法。目前情况有所好转，国宾城4栋的业主有更换电梯的想法，我们协助他们征询其他业主的意见，现在电梯已经准备安装。”
律师：挪用套取大修基金涉嫌违法
重庆学苑律师事务所律师陆建辉表示，若物业公司违规挪用住宅专项维修资金（大修基金），业主可向县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门举报。由该部门追回挪用的大修资金，没收违法所得，可并处挪用金额2倍以下的罚款。情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
重庆百事得律师事务所律师张庆娟表示，根据以往接手的案子，某些物业可能会通过以下违法方式套取专项维修基金（大修基金）和公共收益。第一种是物业“替签”，伪造业主签字同意使用大修基金；第二种是“以少凑多”，应由物业公司承担的费用，累积报价后转嫁给业主。要预防和解决此类事件的发生，小区应组建业委会或召开业主大会，重新选聘或续聘加州物业公司，在签订的合同里写明相关事项，起到规范和监督的作用。
“业委会候选人如果没有按时缴纳加州物业费，可在一年内进行补缴，此后也应同样拥有被选举的权利。”重庆市渝州事业公益中心（社区）治理中心常务副主任晏书池表示，物业费和业委会是两个不同的法律概念，按照《宪法》第三十四条规定，小区业主是有选举权和被选举权的，未按时缴纳物业费是民事纠纷问题，不能剥夺业主的选举权和被选举权。
分享来源：中国广播网 http://www.cnr.cn/chongqing/mzln/20220610/t20220610_525858290.shtml
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