随着经济社会的发展，大型、成熟的商住小区越来越多，除了防盗门内自己的“小天地”外，小区里还有不少公共区域，比如地下停车场、电梯间、广场空地……身为业主的你，可能会发现：小区内的电梯间里，各色广告走马灯式地换；广场空地上，时常有教育培训机构的摊点；公共停车位里，时不时停着外来临时车辆……
你是否知道，这些小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益，其实都归全体业主所有。
由于人口集中、家庭生活衍生出各种各样的需求，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。这笔数额不小的钱，关系到业主的切身利益。然而，在现实生活中，大部分业主不知道这笔属于大家的钱有多少、又用到了什么地方，尤其是在很多没有成立业委会的小区，公共收益俨然成了一笔“糊涂账”。
看着“别人家的小区”给业主发红包、用公共收益填补房屋维修基金，再对比自家的物业公司，你是否特别愤怒且无奈？
小区公共收益不该成为一笔任由物业操持摆弄的“私房钱”。权利意识已经觉醒的业主该如何护住自己的“钱袋子”？
今天，我们要和大家谈一谈的，就是关于这笔小区公共收益的事。
收入
来源：公共收益多元化，包含广告费、停车费等
小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。近年来，随着入住率的提升，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。
8月6日，记者走进长沙车站北路的万象新天小区，映入眼帘的首先是正门的广告橱窗，里面粘贴着某品牌凉茶的广告海报。而在单元楼中，不仅一楼电梯等候区装有一台广告机，电梯厢内更是设有九个广告位，张贴了商场开业、教育、楼盘等类型12张广告。
“你看看我们小区，广告多得可怕。”万象新天业主周女士苦笑道，前一阵子小区还是铺天盖地的整形广告，现在又换成了楼盘广告，“广告机也在循环播放着白酒、理财、家教等宣传信息，物业公司安装这些广告没经过业主同意，广告费我们更是没见到一分钱。”
同样，在位于车站北路附近的王府花园，公共收益的渠道也十分丰富。8月7日，记者来到该小区发现，小区内不仅有电梯广告，还放置了多个快递柜与直饮净水机。据业主透露，小区入口处的会所和内部游泳池均都包给了社会经营机构。
▲长沙市车站北路附近的万象新天小区，电梯口贴满了各式各样的广告。 记者 卜岚 摄
账本：大型小区仅电梯广告收入一年就至少有十余万元
公共收益从哪来，经查询便可知。但具体多少钱，却鲜少有人了解了。
“一块电梯框架广告价格为90元/周，电子滚动屏价格为50-60元/周。”湖南成美广告公司的朱经理表示，他们常直接与物业接洽，具体的广告收费会根据小区规模、区位以及业主层次进行浮动调整。
业内人士为记者粗略算了一笔账，单以电梯广告费为例，电梯内一般会安装4-6个框架广告位，而广告公司支付给小区的电梯广告位租金，以每台电梯为单位计算。目前长沙住宅小区内的电梯广告租金为1500-1800元/台/年。大型小区动辄有十几栋住宅楼，一栋楼一般有三四台电梯，仅电梯广告收入一年少说也有十余万元。
而这仅仅是小区公共收益的冰山一角。去年5月，长沙香颂国际小区的部分业主要求小区物业公开近几年的小区公共收益，业主们表示，他们粗略计算，加上电梯间广告、户外广告、车库停车费用等，十年间，香颂国际小区物业的公共收益有4000多万元。
金帆小区是典型的老小区。说起小区内的公共收益，梁先生直呼：“之前并不知晓还有一笔巨款属于业主共同所有！”他给记者举了个例子，之前，因为开发商和业主之间存在经济问题，最终将几处房产给予业主共同所有，“而现在这些房产出租出去，仅租金就是上百万。”
记者调阅相关资料得知，金帆小区仅租赁给诺贝尔幼儿园的场地就有2923平方米，已经租了十来年，每年的租金达20万元。而岳麓区阳明山庄小区，光是每年出租给会所的场地租金收入就高达15万元。
物业：公共收益的收支是个敏感问题
在很多小区，公共收益常常是个敏感话题，不少物业都避而不谈。
“不好说，我们小区基本上没有公共收益，也不存在公示明细了。”长沙芙蓉区一小区物业负责人透露，很多小区公共收益都不会详细公布，直接用在了维修等事项上。
8月1日，在位于长沙劳动东路附近的新城新世界物业办公室，当记者以业主身份咨询公共收益问题时，该物业公司一位相关负责人显得有点不耐烦，他表示公司半个季度会公开一次公共收益明细，其中占比较大的是公共停车场地租金、电梯广告费。
该负责人介绍，今年上半年公共停车场租金收入约167万元，占总收入近九成，然而人工成本支出便达130万元，“小区公共维修等支出需要一大笔费用，没有多余的公共收益发给业主。”
对于公共收益这本账，有的小区不愿多说，有的小区却算得明明白白。
“去年公共收益结余共150余万元，除了占收入‘大头’的中央空调费外，还有22万元的广告费和10万元的店面、房屋出租费。”长沙东成大厦小区业主委员会主任谈俊介绍，从2017年起，小区每年有约140万元的收入。
谈俊坦言，收入除了用于大厦维护改造，还能给业主发福利，“每年都会给208户业主发红包或购物卡。最多的一次发了880元，最少也发了500元。业委会每月都进行了财务报表公示，业主都有权查账复核。”
“2019年小区公共收益结余的80万元中，除了路面停车位收入21万元，其余收入来源为小区停车位、公共用房和电梯广告。”长沙开福区盛世荷园小区业委会主任谢永辉介绍，公共收益在维护小区的公用设施设备之后，结余的款项业委会就考虑提取部分资金派发给业主，让他们也能分享到小区公共收益的红利。
去向
派发红包：提取部分公共收益，真金白银式“返还”业主
一提到小区利用公共收益给业主发红包，长沙市开福区盛世荷园小区和芙蓉区东成大厦的业主们一定是最有发言权的业主之一。
2019年1月，长沙市开福区盛世荷园小区的业主们凭身份证和房产证就能在小区业主委员会办公室领到500元的开年红包。2020年5月，为了刺激消费，盛世荷园小区业委会又向全体业主发放了每户600元的2019年度红包，比之前还多了100元。据悉，用于给业主发放红包的这笔钱来源于盛世荷园小区公共收益，包括小区公共用房、公共停车位、电梯广告等收入。
据悉，盛世荷园小区的公共收益除了用于给业主发放红包外，更多的是用于小区的日常维护，例如硬化路面、升级门禁系统、维修电梯等。盛世荷园小区第二届业委会主任谢永辉向记者介绍道，每年是否发放红包，发放多少红包需根据当年公共收益的情况来定，“公共收益的首要任务还是用于小区的基础设施维护，只有在这些支出有结余的情况下，才能考虑适量提取一部分资金用于共享。”
▲金色比华利小区公示的小区公共收益和服务中心收入收支情况。记者 周可 摄
自管模式下“福利”多，除了红包还发购物卡
长沙市芙蓉区东成大厦小区由于多次给业主发红包而被称为“别人家的小区”。
2016年，因原物业公司管理不力，东成大厦的业主们“炒掉”了原物业公司，成立了业主委员会，从社会上选聘有物业管理经验和能力的人员担任主管及工作人员，开启了自管模式。此后，东成大厦业委会多次利用结余的公共收益给业主发放一定数额的红包福利。
2018年1月，东成大厦以房屋为单位，给业主发放500元的超市购物卡；2019年1月，每户业主可以领到880元的现金红包；2020年5月，为提振消费、促活经济，东成大厦业委会给每户业主发放了500元的购物卡，可在指定超市或商场购物使用。
东成大厦业主委员会主任谈俊表示，业委会每年都将通过场地出租、电梯广告、外来车辆停车收费等所得的收益以及当年用于维护管理所花费的管理支出向业主公示，每年剩余的资金则划为公共资金，用于小区提质改造和日常管理。除此之外，还会抽出其中一部分用于给业主发放福利补贴。
除了盛世荷园小区和东成大厦小区外，长沙市开福区金色比华利小区也曾于2018年底给每位业主发放了红包，其中金额最大的达2300多元。该小区业主委员会主任彭颖玲说：“以红包的形式发放给业主是经过70%以上的业主同意的，我们想通过这种形式让大家明白这些收入是属于业主的，业主才是小区的主人。”
日常维护：每年至少45%的公共收益用于补充维修基金
小区给业主发放真金白银的红包或消费卡让人看了难免心生羡慕，不过长沙也有不少小区采取将公共收益用于建设小区的方法，换个形式让小区业主享受公共收益带来的“福利”。
如曾于2018年给业主发放红包的金色比华利小区，公共收益主要来源于电梯广告费、摊位费、店铺租金等，2019年起，金色比华利小区业委会决定，每年按不低于45%的比例将公共收益用于补充维修基金。“随着时间的推移，小区的一些设备肯定需要维修、翻新，在跟业主代表商讨之后大家决定通过这种方式保证维修基金的充足。”彭颖玲说。除此之外，小区的公共收入还会用作业主集体活动的筹备、小型设备的维护等，每年剩余的部分则会存入银行。
除了公共收益，金色比华利小区还有另外一笔账单，那就是小区社区服务中心的收入。这笔收入来源于物业费、管理费等，除用于社区服务人员的工资开支外，小区公共设施的维修费用，如消防设备检修、楼道墙体翻新等均优先从小区服务中心收入中扣除。
为了让每位业主都清楚知道这两笔账是怎么花的。2014年12月起，金色比华利小区定期在每栋楼的通知栏及社区服务中心公示这两笔账的收支情况，其中小区公共收益收支情况每半年公示一次，小区服务中心收入的收支情况每季度公示一次。
思考
小区公共收益，长期被物业挪用、侵占，成了“糊涂账”；小区业委会成立难，业主自治水平低、业主大会和业主委员会未能有效、规范的运作……这些摆在很多业主面前的问题，该如何破局？
监管：成立业委会是关键之举
“没有，我们从来没有见过，都是物业代收了，既没有财务公示，也没有合法手续和收据证明。”8月6日，在问及小区的公共收益时，长沙市望城区新地·东方明珠小区业主彭女士告诉记者，他们小区的业主对公共收益细节可说是毫不知情。
而当问到小区是否成立了业委会时，彭女士更是一脸郁闷，“提起都是伤心泪，太难了。”她介绍，小区从初次发起成立业委会至今已近10年，业主先后向街道4次提交申请，每次都因各种原因不了了之。“开发商和物业公司不配合，业主的原因也有，还涉及社区、街道等等。”彭女士作为业委会筹备组成员之一，参与了此前的筹备工作。后来，不仅业委会未能如愿成立，她也因不满意小区的治理环境，搬离了小区，而她之前所在的筹备组也早已解散。
湖南芙蓉律师事务所合伙人、律师钟文科受访时介绍，依据相关规定，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会确实无法成立，业委会自然也就成立不了。
业委会作为“舶来品”在国内落地已近三十年，但其真正进入到我们日常生活中，却是因为近十多年房地产市场的大发展。近日，记者调查发现，在长沙所有物管小区中，已成立了业委会的占比仍不到一半；全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会。像新地·东方明珠一样，小区业主申请成立业委会难产的事早已不是什么新鲜事了。
业内人士指出，在缺乏业委会监督之下，小区公共收益很容易变成一本“糊涂账”。“这种情况下，物业公司挪用、侵占公共收益也就变得更加容易和无所顾虑。”在该业内人士看来，要让小区公共收益避免成为“唐僧肉”，不让物业公司中饱私囊，及早成立业委会是关键之举。“成立业委会，才能达成集体行动，从物业手里收回小区公共收益的使用权。”
赋权：对簿公堂之前，行政执法先行
当下，大多数小区业主或业委会想要向物业讨回小区公共收益时，最终免不了诉诸公堂。可就算业主赢了官司，有的物业公司依然不给钱。一番折腾过后，公共收益就算要了回来，除去各种费用已所剩无几，还不算业委会成员付出的时间和精力成本。维权成本之高，有些小区业委会压根承担不起。很多物业公司正是抓住这点，跟业委会打起了持久战和消耗战。
“公共收益归业主是权利而非福利”。钟文科表示，在当前的法治体系下，对于业主的公共收益权来说，并不缺上位法律的赋权，缺的只是强有力的地方性专门法规的保障，以及职能部门在一次次较真执法中确立起来的模式。
令人振奋的是，其实这种模式在近期已经出现了。据北京晚报报道，北京市朝阳区恋日绿岛小区业委会向所在辖区的房管局、街道办、居委会提交材料，希望拿回公共收益。原来，从今年5月1日起，依据《北京市物业管理条例》规定，对于挪用、侵占公共收益的小区物业，住建等主管部门可责令其退还，并可处挪用、侵占金额二倍以下罚款。这意味着，若再有物业公司挪用、侵占小区公共收益，业主不用走到对簿公堂那一步，公共收益便能完璧归赵。与此同时，考虑到高金额的罚款会使侵占行为得不偿失，物业公司在处理公共收益时将变得更加规范、谨慎。
除北京外，目前国内多个城市已出台相关规定，以维护业主的公共收益权。比如，杭州就要求物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；广西物业管理条例也出了修订案，降低业主大会成立门槛，公共收益存入监管账户；宁波则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用。“诸如此类的行政规范性文件，在一定程度上可保护业主利益免受物业侵占。”钟文科表示。
▲东成大厦业主到其他小区交流小区自治经验。 业委会供图
探讨：助力小区管理，成立业委会联盟
业委会的组织问题和能力问题，实质上是数量众多且分散的陌生人如何相互信任，有效达成集体行动的问题。然而在现实中，小区普遍存在业主自治水平低、业主大会和业委会并未实现有效、规范的运作，甚至个别业委会委员被物业收买等现象。
有人提出，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。“这可有效避免业委会被物业拉拢，同时也能促进委员在维护小区公共收益时更加积极有为。”
记者了解到，长沙东成大厦物业自管3年后，积余300多万元、兴建10大民生工程；无锡春江花园54万平方米的超大型小区，自管10多年，物业费维持每平方米0.5元，积余1500多万元；广州白云家园小区自管11年，利用公共收益管理小区，对原房改房下岗职工免交物业费……这些小区都有一个共同点，就是采取了“业主自治+职业经理人”管理模式。因此不少人提出，可适当复制、推广这一模式，或能有效地解决长期存在的小区公共收益难题。
不过，长期研究基层社区治理的专家舒可心认为，目前关于业委会的规定和内容都相当有限，对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引，在政策上需要政府有关部门进一步完善。
还有人倡议，每个地区像成立行业协会一样成立一个业委会联盟，用以指导、助力小区自治管理。其实早在2011年，长沙市19个小区便发起成立了业委会联盟，意在指导小区成立业委会，帮助业主维权等。2018年，株洲市庐山恋业委会常务副主任易铁明与十多家小区业委会牵头人组成业委会联盟，还设想成立业委会协会。
新政：成立业委会门槛更低了
记者采访获悉，虽然彭女士已搬离了新地·东方明珠小区，她之前所在的业委会筹备组也已解散，但该小区又组建了新的业委会筹备组。而这一次，该小区不少业主对成立业委会、维护小区公共收益信心十足。
“之前已积累了经验，但更重要的是去年《湖南省物业管理条例》正式实施了。”在该小区业主昌女士看来，该条例明确指出，物业服务企业不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。同时，条例降低了业委会成立的门槛，即增加了两种可召开首次业主大会会议的情形；增加了10名以上业主也可以联名向政府提出申请，打破了之前只有建设单位才能提交申请的限制。
此外，将于2021年1月1日实施的《民法典》也明确规定，利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。“无论是最新的法律还是地方法规，都让我们有信心在这次能成立业委会及讨回小区公共收益。”新地·东方明珠小区业主胡先生表示。
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