违背约定包阳台！杭州一小区物业将业主告上法庭

　　浙江在线-住在杭州网4月8日讯（浙江在线记者 盛哲徽）听说过业主告物业，你听过物业告业主么？
　　近日，城东的某小区物业就将几位业主告上了法庭。
　　原因很简单，因为包阳台。
　　小区《临时管理规约》约定在先
　　不可私自包阳台
　　具体是怎么回事呢？
　　据了解，该小区的业主在交房的时候，都签过一份《临时管理规约》。
　　规约中明确写道：本项目为高端改善项目，为保证项目品质，不允许业主封闭阳台或露台。

　　《临时管理规约》
　　但即便如此，小区交付后还是有业主按捺不住，私自包了阳台。
　　从去年开始，小区物业多次采取措施，对私自封包的阳台进行拆除。但由于部分已经包了阳台的业主不配合，进展并不理想。
　　今年2月，杭州住建局出面进行了调解，但并未成功。
　　也正是在这样的反复拉锯下，物业和部分业主不得不走到了“对簿公堂”的地步。
　　据小区物业介绍，被告上法庭的业主大概有2-3户。
　　业主观点不一
　　物业称包阳台须合理合法
　　那么到底该不该包阳台呢？
　　近日，记者走进该小区，采访到了部分业主。
　　从采访的结果看，业主们的意见并不统一。

　　已有部分业主包了阳台
　　有人认为该包，理由是区域内工地较多，工程车驶过会带来较大的尘土，而且包了阳台也更安全。
　　有人认为不该包，理由是包阳台有碍观瞻，会影响房价。
　　不过无论是哪方，绝大多数受访者，都不认同私包阳台的做法。
　　业主叶阿姨是同意包阳台的，但她坦言：“签了公约就要履行啊，你不遵守我也不遵守，这小区还管得好么？”
　　物业方面则表示，并不是完全反对业主包阳台，只是必须要有合法的程序。
　　“如果业主们有包阳台的意愿，需要等业委会成立，并获得三分之二业主同意后，物业统一进行包阳台。”
　　据记者了解，目前该小区仅仅是交付了一期，二期和三期都没有交付，还达不到成立业委会的条件。
　　包阳台官司中，业主胜诉概率小
　　这是为什么？
　　因为封包阳台而打官司，本文提到的这个项目并不是第一个。
　　2013年，萧山旺角城一位女业主，因装修时擅自封闭阳台，小区的物业将她告上法庭。最后女业主自行拆除了封包的阳台，物业撤诉。
　　2018年，余杭万家名城小区也出现了包阳台的纠纷。物业联系城管和社区拆除了业主的私包阳台，业主将物业告上法庭，最终法院判决物业胜诉。
　　可以看到，在杭州封包阳台的纠纷中，私包阳台的业主胜诉的情况并不多，这是为什么呢？
　　针对这个问题，记者采访了部分法律界人士，得到了这样的回复：
　　业主购房时一般会跟物业签订《装修协议》(有的叫《管理规约》)，里面都会详细规定，业主装修时不能擅自改变房屋结构、外貌，包括外墙、外门窗、阳台、露台等。业主只要签订了这份协议，就相当于默认协议约定，就要遵守。
　　这些协议有没有法律效力呢？根据《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主和物业签订的这些协议就属于“管理规约”的一种。
　　即使没有签订管理规约，根据建设部《房屋建筑面积计算规则》，建筑物阳台按其水平投影面积的1/2算入房屋总面积。
　　业主购房时，购买的是建筑面积，也就是说，只有阳台投影面积的一半属于业主，其他是公共区域，属全体业主共有。
　　所以，理论上说，业主要包阳台，需要经小区全体业主同意才行。
　　“包阳台党”逐渐成为多数
　　阳台，包还是不包？这个问题一直是楼市中热议的焦点。
　　不过近年来，“包阳台党”开始逐渐成为多数。
　　去年，本网曾发起过两次“要不要包阳台”的民意调查。
　　其中一次有1800多人参与，赞成包阳台的人数占比为62%；一次有超过3000人参与，赞成包阳台的人数占比为56%。
　　据本网统计，2019年以来杭州交付的100多个小区里，不包阳台的仅仅占到了1/5。
　　也是受这种趋势的影响，近几年，越来越多的开发商开始采用封闭阳台的公建立面。
　　仅仅是在售楼盘中，这么做的就有滨江区的丹枫四季、勾庄的星创城、东湖新城的汀州印月等等。
　　统一的材料、统一的开窗模式、统一的颜色。
　　这样的设计，一方面满足了“包阳台党”对阳台实用性、安全性的考量，另一方面也符合了大众对审美的需求。
　　一举多得，直接将“包阳台”争端扼杀在摇篮之中。

分享来源：浙江在线

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