三年多次诉讼，小区地面车位到底归业主还是开发商？终审判了

　　近日，长沙市中院对“湖南省长沙市开福区佳阳悦景馨都987户业主与开发商地面停车位权属”争议作出终审判决：210个规划地面停车位的相关权益归全体业主所有。
　　长沙市佳阳悦景馨都小区在2016年成立了业委会，2017年因与开发商旗下的物业公司没有谈拢续签合同，原物业公司退出小区管理事宜。此后，开发商分别以地面停车位收益及归属问题起诉业委会。三年经历多次庭审，小区地面车位的所有权最终判定归业主所有。
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　　物业公司变更
　　开发商：后需按月支付停车费
　　佳阳悦景馨都小区位于长沙开福区，2007年，开发商长沙佳阳开发公司向业主们交房、办理入住。目前，小区987户业主，同时规划了210个地面停车位。

　　△佳阳悦景馨都小区
　　小区业主张金玲：我们是一个老旧小区，小区没有成立业委会之前，物业公司跟开发商就是它的子公司，所以以前的公共收益，包括地面（停车位）和电梯广告全部都归开发商所有。
　　2016年9月，小区召开了首届业主大会，并推选第一届业委会，张金玲成为业委会主任。2017年6月，因新的物业合同谈不拢，业主们与原先的小区物业长沙佳阳物业管理有限公司终止合作。
　　小区业主张金玲：只要成立业委会，前期的物业合同就自动终止，我们还需要找开发商的公司签一个合同，但是合同中很多事项达不成一致的意见，开发商自己跟社区、街道、住建局直接提出要退出我们的物业管理，要我们另行聘请物业公司，通知我们三个月以内请到新的物业公司交接。
　　随后，业委会与另一家物业管理有限公司——富佳物业公司签订了新的物业服务合同。但令大家没想到的是，2017年10月，开发商佳阳开发公司向富佳物业公司出具工作联系函，要求富佳物业公司按照每辆车60元/月（的标准），将2017年度8月-10月代收的210个地面规划停车位的使用费结算支付给佳阳开发公司，以后按月支付。

　　为确认这210个地面规划车位的收益权问题，开发商佳阳开发公司将小区业委会诉至开福区法院。
　　小区业主张金玲：很意外，因为业主包括业委会，都认为地面（停车位）都是属于业主的。因为我们买了这里的房子它所有的权利都是随着我们买房子变更到业主的名下的。2018年的6月17日，开福区法院判业委会胜诉，驳回原告的诉讼请求。
　　开发商上诉到长沙中院后，长沙中院发回重审，在重审前夕，开发商撤诉。
　　本来小区业主以为这件事就此结束，2019年，开发商又以车位所有权问题将业委会诉至法庭。
　　小区业主张金玲：它这次起诉得不一样了，除了收益权，开发商还要车位的所有权，开福区法院在2019年12月份判决地面停车位所有权归开发商所有，业委会败诉。
　　一审法院认为，就争议地面车位的所有权，双方在商品房买卖合同中明确约定：“未列入分摊面积的部位和设施设备产权和经营权归出卖人所有。”
　　小区业主张金玲：我们买房子的时候，都签过一份商品房买卖合同，合同中间有一个附件——本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有，第一个是地下车库；第二个就是室外地面停车位；第三个是会所；第四个是幼儿园；第五个是公共厕所，（这）就是它起诉我们唯一的依据。2019年判业委会输，业委会就在判的理由上面去找关键性的东西，去找我们的车位到底有没有纳入它的分摊面积。
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　　终审判决胜诉
　　地面车位所有权归业主共有
　　业委会从长沙市自然资源和规划局调取了一份关键证据——长沙商品房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表。
　　小区业主张金玲：核算后我们整个小区是41,002平米，但是我们所有业主加起来有40461.86个平米，对比之下500多平方米没有进入我们的分摊，不在我们小区的规划车位上面。在小区的一个小角落里，那个位置根本就不是规划停车位。
　　2020年，接到判决书以后，3月份提起上诉到中级人民法院。于2020年6月1日开庭，9月19日，接到中级人民法院的终审判决书，地面车位所有权是归业主共有的，驳回开发商的所有请求，驳回一审判决。

　　△终审判决书
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　　专家：分摊计算表是胜诉决定性证据
　　归属权普适性需具体情况而定
　　小区停车位的所有权一直是关注的焦点，佳阳悦景馨都的业主们经历多次诉讼，最终胜诉，是否具有普适性？北京国浩律师事务所律师杨琨认为，还是需要根据各小区具体的情况来定，就佳阳悦景馨都小区来说，归属权的问题在法律上很明晰。
　　北京国浩律师事务所律师杨琨：二审判决符合我们国家法律规定。这个事例里边反映出来的是《物权法》第74条第二款和第三款，只要是占用公共道路公共场地的车库、车位就应当是属于业主共有。除此之外，再有形成建筑物区分的专有部分的车位、车库，当事人是可以通过约定来确定它的权属。
　　本案当中，业主调取了一个非常重要的证据——分摊面积计算表，由此可以确定这些车位所占用的土地是分摊到业主的每一户。由此也可以确定车位的占用土地应当属于公共，适用的条款为《物权法》的第74条，占用公共道路或者是其他公共场地的车库、车位就应当属于小区业主共有，开发商是不拥有权益的。
　　来源 中央广电总台中国之声
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