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近日，哈尔滨市下发了《哈尔滨市关于加强改造后老旧小区物业管理工作指导意见》，为下步改造后老旧小区实现建管有序交接，强化后续管理提出了具体要求和部署。针对《意见》的相关内容，哈尔滨市住建局物业管理处武鹏同志进行了详细解读。
哈尔滨市老旧小区总量较大，据统计，全市2000年前建成的老旧小区达5600余万平方米，这些老旧小区由于建成时间早，规划设计标准偏低，维护不足，随着房屋使用年限的增加，普遍存在房屋本体破损、保温性能差、供排水管线设施锈蚀老化等问题，导致出现漏雨透寒、上水不通、下水不畅等困扰百姓生活的闹心事、烦心事。此外，随着居民生活水平日益提高，老旧小区配套设施不足，难以满足居民日益增加的生活需求，普遍存在车位不够、绿化不足，以及缺少社区公共服务用房、安防监控、养老托幼助残设施等，影响群众居住的幸福指数。
与此同时，受制于老旧小区较差的基础条件，老旧小区物业服务质量差、物业收费率低、公共秩序乱、服务责任和边界不清晰、业主缺乏与物业企业的协商及监督机制等问题，长期困扰和阻碍物业管理水平的提升；导致群众满意率低，物业企业运营艰难，形成恶性循环。
为此，哈尔滨市紧紧抓住国家加大对老旧小区改造工作支持力度的有力契机，举全市之力，大规模实施老旧小区综合改造工程，全面维修改造房屋本体、庭院及管线等配套设施，增加和完善停车、社区服务、养老托幼、消防等公共服务设施，彻底提升老旧小区居住环境。今年，全市计划投资60亿元，改造老旧小区1500万平方米，受益群众近23万户，改造力度之大，改造标准之高，前所未有。
大规模改造工程的推进实施，也为全面提升物业管理水平提供了难得的机遇，国家、省、市都分别提出，要以老旧小区改造为契机，全面构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。有鉴于此，为切实巩固老旧小区改造成果，全面提升改造后老旧小区的服务水平，确保改造后的老旧小区，不仅要好看，更要好住，经市政府同意，市住建局制定下发了《哈尔滨市关于加强改造后老旧小区物业管理工作指导意见》（以下简称意见），于7月31日起正式实施。
《意见》以发挥党建引领作用为切入点，以规范和提高物业服务水平为手段，以改善群众居住条件、提升社会基层治理能力为根本目的，从明确和强化区街职能、规范物业服务行为、发挥业主自治作用、强化业主自律意识等四个方面入手，有针对性的采取得力措施，确保让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。将党建引领嵌入物业管理工作，其意义不仅仅是在物业管理中发挥党组织、党员的模范带头和监督作用，构建和谐物业；更主要的是通过建立完善居民自治、平等协商、人民调解、多方共管的工作机制，扎实推进社会基层治理能力的全面提升，大幅提高人民群众的幸福感、获得感！
《意见》拟着重解决以下几类主要问题：
一是解决基层部门工作职责模糊，基层工作力量薄弱的问题。哈尔滨市目前已基本建立市级政策制定、区级属地管理、条块结合、以块为主的物业管理工作机制。但在街道办事处层面尚无专职负责物业管理的工作部门，缺乏专职工作人员；社区层面也没有专职人员；导致负责物业管理工作的人员流动性大、政策业务掌握不准、业务缺乏衔接，大量具体工作有待落实，各类问题和矛盾纠纷无法第一时间化解在一线，“小患成大疾”，容易导致矛盾激化，影响群众生活和社会稳定。
为此，《意见》进一步夯实了区、街、社区各级部门的职责任务，完善了区政府负总责、区物业部门监督指导、街道办事处属地负责、社区配合开展具体工作的属地管理机制，在现有工作框架基础上，要求在街道办事处设立或指定具体部门，落实专职工作人员，承担起改造后老旧小区物业管理活动的实施和监督工作；社区居民委员会要落实专人，做好业主大会和业主委员会组建、物业服务满意度测评、物业企业信用信息采集等具体工作；真正让物业管理工作力量和职责下沉到一线，确保各项工作任务落到实处，让广大群众感受到实实在在的工作成果。
二是解决老旧小区管理规模小，服务成本高，物业合同不规范的问题。老旧小区建成年限长，规划标准偏低，房屋建设来源多样，很多房屋采取“见缝插针”方式建设，房屋较为分散，单散楼院比重大，管理单位众多。过小的管理面积，致使物业管理成本居高不下，加之收费标准多年未调整，很多物业企业连维持适当数量的服务人员都很困难，更难以提供优质的物业服务。同时，由于很多老旧小区物业管理单位，是由原产权单位或开发建设单位的房管部门改制而来，无物业合同或合同已过期，业主和物业企业双方很难通过合同明确各自权利义务，造成物业服务缺乏监督制约，也给政府部门监管带来很大困扰。
考虑到上述问题，《意见》规定，在区物业主管部门指导下，由属地街道办事处按照方便管理、公共资源共享的原则，将原来较为分散的老旧小区，以街区形式重新整合为具有一定规模的物业管理区域；并由社区居委会组织召开业主大会，按照业主意愿，与物业服务企业重新签订物业合同，并到区物业主管部门备案。通过扩大项目管理规模，进而降低服务成本，吸引优质企业参与老旧小区管理。
三是解决对物业服务质量缺乏监督和制约，业主意见难以表达的问题。物业管理工作中一个突出矛盾就是业主意见难以集中有效表达，单个业主意见无法对物业企业形成制约，对物业企业的服务质量好坏也缺乏有代表性的评价，业主往往选择拒交物业费；物业企业也因缺乏有效监督难以保证服务质量。针对此类问题，《意见》要求社区居民委员会每年都要开展物业服务满意度测评工作，测评户数不低于小区总户数的50%，对于测评满意度低于60%的，社区居民委员会可提议召开业主大会，决定是否解聘物业服务企业。通过年度满意度测评，真实反映业主意见，督促和约束物业企业认真履行合同约定，规范服务，同时结合下步即将开展的物业企业信用评价工作，将测评结果纳入信用评价，利用市场机制实现物业企业的优胜劣汰。
四是解决物业服务标准偏低、业主对服务和收费事项缺乏知情权的问题。老旧小区建成年限长，物业服务标准多是从当年交付使用后逐年延续下来，服务标准低，服务内容少，很多小区甚至连卫生保洁都由街道办事处承担；低标准的服务早已不能满足目前业主对居住生活的需求。《意见》配套制定了改造后老旧小区物业服务标准，相比改造前老旧小区，物业服务内容和标准大幅提升，同时提出要完善服务公示制度，对服务内容、收费标准、管理人员姓名及联系电话等内容，均需在小区显著位置公示，便于接受业主和社会监督。通过提升物业服务标准，能够满足业主日常生活及房屋设施管理的实际需要，提升业主生活品质，实现居住生活环境提档升级。
五是解决物业收费标准低、收费行为不规范的问题。哈尔滨市目前执行的最低物业收费标准为每月每平方米0.6元，而老旧小区物业收费标准普遍在最低标准以下，有些仍维持在十几年前的收费标准，每平方米仅有两三毛钱。偏低的收费标准导致物业服务缺乏资金保障，物业企业收不抵支，处于“可干可不干”，勉强维持的状态，直接导致服务质量低，甚至没有服务；低质服务又导致业主意见大，收费率低，进一步制约物业服务开展，形成恶性循环。《意见》以此次老旧小区综合改造为契机，在大幅提升物业服务标准的基础上，同步将物业服务收费标准调整至合理区间，实现质价相符，合理的利润空间也有利于吸引优质企业加入，建立健康的市场竞争机制；同时，对于捆绑收费、利用电梯、门禁等强制收费的乱象，也都规定了明确的禁止行为，通过规范物业收费，维护业主合法权益。
六是解决小区内公共秩序混乱问题。公共秩序混乱是老旧小区普遍存在的突出问题，乱堆乱放、私搭乱建、圈占绿地、堵塞小区消防通道等违法违规行为时有发生，既影响群众生活环境，又破坏了城市整体形象，特别是存在极大的安全隐患。物业企业往往以无执法权、劝阻无效为由不予以管理，相关执法部门的执法力度也有待加强。对此，《意见》进一步明确了物业企业对公共秩序和公共环境的首要管理责任，要求企业建立日常巡查制度，对各类违法违规行为要及时发现并予以劝阻制止。对于拒不听从劝阻和制止的，物业企业应及时书面报告街道办事处或相应执法部门予以查处，并提供相关证据，配合做好后续执法工作。让物业企业当好违法行为的第一“吹哨人”，将各类违法违规行为制止在萌芽阶段，坚决防止改造后老旧小区各类违法违规行为的反弹，有效保护改造成果。
七是解决小区公共停车管理问题。由于建成年限早，老旧小区建设之初基本没有考虑群众的停车需求，停车空间紧张，缺乏有效管理。老旧小区内车辆无序停放，即影响群众出行，也带来应急通道被堵塞等安全隐患。结合老旧小区改造中施画地面停车泊位、增建停车场等配套工程的实施，《意见》要求改造后老旧小区的公共区域停车，实行收费管理。收取的停车费用，除用于日常管理费用支出外，结余部分应单独立账管理，用于本小区共用部位、共用设施设备的维修养护。通过实行停车收费管理，既解决了停车缺乏管理、车辆乱停乱放、堵塞消防通道、占压绿地等普遍问题，又能补充小区路面、庭院的维修养护费用；实行谁停车、谁付费，也充分考虑到了无车业主的权益，实现了各类业主权益的均衡。
八是解决相关公共服务与物业服务界限不清、推诿扯皮的问题。物业服务涉及水电气热等众多相关行业，各部门各单位的服务界限较为模糊，发生问题后往往难以界定管护责任，容易出现互相推诿、谁都不管的现象。对此，《意见》要求，物业管理区域内，供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等专营单位应当管护到相应公共设施的终端，并向终端用户收取相关费用，明确了工作边界，防止出现相关专营单位与物业企业互相推卸责任、问题迟迟得不到解决的现象，实现谁收费、谁管理，权责一致，专业化管护的新格局。
九是解决业主自治主体缺失、自治行为不规范的问题。业主参与程度不高，意见征集困难，导致我市住宅小区业主委员会组建率偏低，特别是老旧小区此类问题更加突出；加之已组建的业主委员会因缺乏有效监督，行为不规范、谋取个人利益、侵害全体业主和物业企业合法权益的现象也时有发生。《意见》通过党建引领，让党组织起到“领路人”、“粘合剂”的作用，一是由街道党工委、街道办事处积极推进业主大会建设，探索在条件成熟的小区成立党支部，统领本小区的综合治理工作，接受所在社区党组织领导；对于未成立业主委员会或业主委员会无法正常履职的小区，由社区居民委员会代行业主委员会职责。通过发挥党建引领作用，由小区党支部积极参与物业管理具体工作，可有效缓解小区业主委员会组建率低、业主公共事务无人牵头实施的难题。二是加强党组织对小区业委会的监督指导，对于已组建的业主委员会，发挥小区党支部的监督指导作用，逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不低于50%，并积极倡导党员担任业主委员会主任。同时对业委会及其成员的禁止行为也做出了明确规定，进一步督促和约束业主委员会规范履职，全心全意为全体业主服务，发挥积极作用。
十是解决业主不履行自身义务、阻碍和影响物业管理工作开展的问题。物业管理工作既需要物业服务企业规范优质服务，同样需要业主履行自身义务，约束自身行为，遵章守纪，共同维护公共环境和利益。《意见》规定，业主应按标准交纳房屋专项维修资金，积极履行按时交纳物业费的义务，并规定了15项禁止行为，督促广大业主模范履行业主义务，积极参与到物业管理工作中来，共同创建文明和谐的居住生活环境。
来源：黑龙江网（记者 石岩松）
编辑：龙江君-k（实习）
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