西安一小区业委会自治10年收益484万元，业主：真正当家作主

　　1月12日据媒体报道，西安心晴雅苑小区从2011年开始成立业主委员会，十年来累计收益484万元。小区业主表示自从小区有了业主委员会，小区设施和环境都比原来好，而且各项收支去向很清楚，自己像小区真正的主人。

　　在西安有这样一个小区
　　自成立业委会实现业主自治以来
　　近十年的时间
　　实现了484万元的共有收益
　　到底是怎么做到的
　　雅苑小区业委会主任周洪斌：2011年成立了首届业委会，9年时间我们拿回来了400多万的共有收益。
　　谈到小区近几年的变化
　　周洪斌倍感自豪
　　西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌：共有收益实际上是利用全小区属于业主的配套公建，进行经营产生的收益，比如说地面停车占用费，地下停车占用费，电梯广告费。
　　心晴雅苑小区位于西安市碑林区文艺路街道办，2003年建成，如今已经有17个年头了，按照时间来说，算得上老旧小区了。但是在这个小区，丝毫没有设施陈旧的感觉，而这样的变化就得益于小区的共有收益。
　　西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌：比如说我们的监控系统跟前期物业交接的时候，只剩下三个摄像头。现在我们已经更新改造成63个摄像头，全小区无死角的覆盖，我们又进行了消防系统的更新改造，原来是瘫痪的，现在已经恢复到交房时期的状态。
　　2012年共有收益13万，2013年21万，2018年达到103万，即使是艰难的2020年，心晴雅苑小区依然有71万的共有收益。而这样的变化要从小区成立业委会，小区物业管理实行酬金制开始。
　　西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌：我们总说我们交了物业费提供服务，为什么要缺斤短两，而且我问你的钱花到哪，他说保密，不给公开。后来经过五年的服务，我们业委会也成长了，后来我们在西安率先主导酬金制。
　　酬金制是指在预收的物业费中，业委会按照约定比例或者定额酬金支付给物业服务公司的支出，收益盈亏由业主承担。
　　周洪斌认为，包干制需要物业公司自付盈亏，这可能导致物业为了利润会减少支出，而酬金制是物业公司不管经营，只管提供服务，最后按照比例拿走其的酬金。
　　心晴雅苑小区物业工作人员：我们只做专业的服务，经营不是我所考虑的事情，因为我有酬金嘛。
　　记者：也就是说物业更多的工作是回归服务的本职。
　　心晴雅苑小区物业工作人员：对对对。
　　成立业委会实行酬金制，业主们真正实现了当家做主，自个家的事，大伙自然也都非常关注，业主们经常在一起讨论小区的建设与改进。而针对最近大伙热议的物业“一费制”，业委会主任周洪斌也有自己的看法。
　　西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌：这实际上是一个市场行为，由甲方乙方共同决定。另外，不同业主的需求也不一样，有的可能想要更好一点的服务，就愿意多交一点钱，而有的可能对服务的要求不那么高，这个应该由甲方乙方共同探讨，是个市场行为。如果过多的行政干预的话，最后甲方乙方都不满意，对小区长远发展是不利的。成立业委会可以走市场机制，只要业主和物业公司双方认可，可高可低。
　　那么，目前西安市心晴雅苑小区是如何收费的呢？对此西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌介绍，目前该小区还是延续以前的标准，物业费1块2，电梯费是3毛，每上一层加一分，每户6块钱的垃圾费。
　　西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌：目前我们不想变化，实际上我们的物业也包不住，但是我们现在可以用共有收益来贴补。
网友评论
　　网友：太棒了！

延伸阅读：
73万！ 合肥一小区给业主“发钱”
　　合肥保利拉菲小区物业收到了业委会一笔73万余元的转账，用来冲抵小区3856户业主一个月的物业费。这笔钱来自小区公共收益。2021年1月1日即将正式施行的《民法典》明确，利用小区共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。“别人家的小区”令人羡慕，但小区公共收益到底应该怎么用？安徽商报物业融进行了调查。
　　发福利 公共收益为全小区交了物业费
　　2020年12月27日晚间，合肥保利拉菲小区业委会完成了这笔73.77万元的转账，给小区3856户业主每户交了一个月物业费。
　　合肥保利拉菲小区业主委员会负责人刘伟介绍，小区公共收益主要来自临时停车收费、配套游泳池租金、人防车位租金以及园区内开展多种经营收益等，每年大约在四五十万元左右。小区现任业委会是第二届业委会，今年3月底正式履职，第一届业委会换届时的结余加与物业核算未结算的共有部分收益进行了结算，小区账上就有了一笔钱。小区11月份召开了业主大会，这笔钱怎么使用作为议题征求了大家的意见，参与征集意见的业主中85%建议拿出一部分冲抵物业费，业委会在征求意见的基础上，作为正式议题提交业主大会表决。“主要考虑目前共有部分收益结余相对比较宽裕，不应该一直沉睡在账户上。交物业费考虑到了每户面积，我们认为也是比较公平的分配方式。”
　　刘伟介绍，业主大会通过后，立即向全体业主进行了公示公告，业委会授权物业拟定了具体执行方案并在小区进行公示、公告，并到街道相关部门进行了备案，所有程序走完后才转账。
　　未来钱怎么花也有计划
　　“小区公共收益怎么用，归根结底还是全体业主说了算，由业主大会决策。”刘伟认为，公共收益来源于业主，也应该用于业主，使用应坚持依法合规的原则，确保每一笔钱去向清楚。
　　除了为业主交了一个月物业费，业委会对未来小区共有部分的经营和收益使用也有了明确的计划。“目前小区电梯广告还没有进行布设，明年我们计划采取公开招标的方式选择合适的运营商，最大化地保障业主权益。商贩、快递柜等进小区开展多种经营的收费，目前也在着手制定管理办法，明确收费标准。”
　　明年还会不会继续给业主“发福利”？刘伟介绍，小区交付距今也已经有七年多了，明年业委会计划在小区加装高空抛物监控系统，同时对电梯进行并联智能化改造，提升业主的居住体验和小区居住品质。“明年会不会继续，要看明年的收益和使用情况，由业主大会决定。”
　　公共收益用于设施维护更新或更有意义
　　近年来，国内多地先后有小区使用共有部分收益给业主“发福利”，直接发现金、发购物卡、发粮油、交物业费等方式均有出现。在保利拉菲小区之前，合肥也有香江生态丽景、翠微苑等多个小区给业主发过福利。
　　合肥翠微苑小区历经三年，于2018年通过诉讼拿回了属于业主的商铺，也拿到了49万元房租收益。翠微苑小区业委会主任张华介绍，当年支付完律师费后，剩余19万余元。“花了三年时间打赢了官司，就想着让全体业主都分享成功的喜悦，就用这笔钱为小区1600多户业主每户发了100元购物卡。”
　　如今快三年过去了，张华认为，不管发卡还是发钱，“都不是个好办法”。“发卡的过程很麻烦，前前后后买了好几次。当时在小区进行了公示，规定了领取时限，媒体也有报道，但直到前不久还有业主找来，说没有领到卡。”更重要的是，翠微苑小区交付至今已经十几年了，小区设施设备老化，园区环境、设施设备都需要更新改造，这几年的公共收益基本都用在了这些地方，还捉襟见肘。“小区以多层和小高层为主，电梯广告收益不多，都用在了电梯维修上，还不够。小区停车位一直是免费停，想通过收费加强管理，也推行不下去。”
　　在张华看来，小区越来越“老”，要保证品质不下降，需要投入的经费会越来越多。物业公司不可能负担这些成本，向业主收钱，现实中往往难度又很大。“把共有部分收益用在设施设备维护、更新等方面，会更有意义。”
　　公共收益使用业主说了算
　　小区公共收益该怎么用？“即将施行的《民法典》明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。现行的《物业管理条例》也规定，公共收益的使用和分配应该由业主大会决定。”长期关注社区治理，国浩律师(合肥)事务所律师刘兵认为，不管是给业主发福利还是留作小区未来建设使用，只要经过业主大会同意，在法律上都是合法的。
　　刘兵认为，给业主发福利，让全体业主直观感受到小区有效经营管理带来的实惠，可以激发业主的物权意识和公共权利意识，让更多的业主乐于参与社区公共事务，有积极意义。不过，从小区实际来看，随着交付时间越来越久，设施设备“老龄化”，需要花钱的地方会越来越多。公共维修资金总有用完的时候，再归集流程又非常繁杂。他建议，对共有部分收益不要“吃空用尽”，可以保留一部分用于补充公共维修资金，或用在小区环境改善、智能化改造等方面。“共有部分收益使用权利在业主大会，业委会也应该发挥积极作用，正确引导。”
　　量力而行，公开透明是关键
　　保利拉菲小区所属合肥烟墩街道社区建设部负责人周建虎认为，小区公共收益属于全体业主，“管好”“用好”，在小区长远发展中能发挥非常重要的作用。公共收益的使用应该坚持“公开透明”的原则，通过召开业主大会等形式，广泛征求业主意见，合理研究制定方案，规范使用。“不管是发福利还是用在环境提升改造上，只要有利于小区长远发展，都是可行的。”
　　另外，他认为，每个小区情况不一样，在公共收益的使用上也应该“量力而行”。除了“发福利”和投入公共设施改造，公共收益的使用渠道还有很多。“也可以拿出一部分在小区开展公共文化活动、业主联谊活动等，对增进业主交流和社会稳定都有好处。”

（原标题：小区业委会自治10年收益484万元，业主：真正当家作主）

分享来源：北晚新视觉

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