建设费用始终以成本形式计入房屋销售价格，业主在购房时已优先支付！
四川省居住小区中配建机动车库（位）所有权应归小区全体业主共有而不归开发商的根本原因
——致四川省关心小区配建机动车库（位）所有权归属的全体业主
四川拓泰律师事务所律师 吕 平
2007年10月1日起施行的《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。从此，使人们不加区分的形成了居住小区中配套建设的机动车库、车位归开发商所有，并由开发商出租、出售的观念。但是人们却忽略了《物权法》第七十三条中还有一个关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定。
根据这两条规定，就产生这样一个问题：
如果居住小区中配建的机动车库、车位，同时又是小区配套建设的“公用设施”，那么这些车库、车位的所有权是应当依《物权法》第七十四条第二款的规定归开发商，由其出租、出售？还是依《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，属业主共有呢？
另外，《物权法》总则第一章基本原则中的第七条又作出了“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，即物权的取得和行使，即要符合法律规定，又不得损害他人合法权益。
在这种情况下，对于既是配套公用设施，又是配建机动车库、车位，究竟具体适用哪一条法律规定确认其权属，才能达到即符合法律规定，又不损害他人合法权益呢？
带着这样的问题，笔者对国家及四川省有关部门对四川省居住小区中涉及配建机动车库、车位规划性质及建设费用承担、以及其他相关规定（即广义上的法律规定），进行了深入、系统、全面的调研，并完成了《关于四川省居住小区中配建机动车库（位）及其他非营业性公共服务设施及用房所有权归小区全体业主共有的法律（广义）依据及说明》的编写。根据笔者近七年的调研，所得出的结论是：自1994年2月1日起至今，四川省居住小区中配建机动车库、车位的建设费用始终以“非营业性配套公共建筑建设费”的名义分摊计入了房屋销售价格之中，在业主购买房屋时已优先支付了配建机动车库、车位的建设费用。在这种情况下，如果再依《物权法》第七十四条第二款的规定，将小区配建车库、车位由开发商出租、出售，必将造成业主重复支付租金或购买费用的情况出现，损害业主的合法权益，违反了《物权法》第七条所规定的“物权的取得和行使，不得损害他人合法权益”的规定。因此，只有适用《物权法》第七十三条的规定，根据四川省配建车库、车位属于小区“公用设施”的实际情况、确认其归全体业主共有，才即符合法律规定，又不损害他人即全体业主的合法权益。
根据以上客观事实及法律规定，足以证明四川省居住小区中配建的机动车库（位），属于小区中的“公用设施”，依《物权法》第七十三条的规定应归小区全体业主共有。而确定四川省居住小区中配建机动车库（位）所有权应归小区全体业主共有而不归开发商的根本原因是其建设费用始终以成本的形式（“非营业性配套公共建筑建设费”）计入了房屋销售价格之中，业主在购房时已优先支付了这些配建机动车库（位）的建设费用，即小区业主在购买房屋的同时，一并分摊购买了小区配建的机动车库（位）。而国家及四川省将这些配建机动车库（位）的建筑面积以一定的名称及方式进行产权登记，则是为保证其所有权被登记在已分摊购买这些建筑面积的业主名下而作出的技术性规定。
为了进一步说明四川省居住小区中配建机动车库（位）所有权应归小区全体业主共有而不归开发商的原因及理由，笔者根据自己以上调研成果，分别从居住区配建机动车库（位）的由来及性质、国家及四川省对配建机动车库（位）建设费用承担等的具体规定以及笔者所代理过的“半”个案例分别进行介绍。
一、居住小区配建机动车库（位）的由来及性质。
在我国第一部规划法《中华人民共和国城市规划法》尚未出台的1980年10月，原国家建委就颁发了《城市规划定额指标暂行规定》，对城市居住区级公共建筑指标作出了规定。1993年7月16日，国家技术监督局、建设部发布了《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93），取代了《城市规划定额指标暂行规定》。2002年3月11日，国家技术监督局、建设部在对原《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）进行修订后重新进行了发布，即《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（2002年版）。
根据以上规定及规范，在居住区的建设过程中，必须同时配套建设公共建筑。在1994年2月1日起实施的《城市居住区规划设计规范》又将其称为“居住区公共服务设施（也称配套公建）”。
而在居住区配套建设机动车库、车位就是从1994年2月1日起实施的《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）所规定的“居住区公共服务设施（也称配套公建）”中的一部分（所属类别为“市政公用”）。
根据以上规定，从1994年2月1日起，在居住小区中配建的机动车库、车位，属于居住小区中配套公共服务设施（配套公共建筑）的一部分，属于小区的“非营业性配套公共建筑”。
1、国家建委关于颁发《城市规划定额指标暂行规定》的通知(1980年10月)
2、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（1994年2月1日实施）
3、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（2002年版）（1994年2月1日实施）
4、《成都市规划管理技术规定》（2008）
5、《成都市规划管理技术规定》（2014）
二、国家及四川省对包括机动车库、车位在内的公共配套建设费用承担的相关规定。
我国对居住小区中包括配建机动车库、车位在内的非营业性公共配套建筑建设费用的承担进行价格管理分为两个阶段。第一阶段为1992年8月10日起至1998年7月20日止的全国实行统一价格管理阶段；第二阶段为全国统一规定与各省根据本地实际情况单独制定本地实施办法并存阶段。
（一）国家对全国包括配建机动车库、车位在内的公共配套建设费用承担作出统一价格管理规定阶段（1992年8月10日起至1998年7月20日止）。
在我国开始实行住房商品化初期的1992年7月20日，当时的国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行就联合印发了《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号），并规定从1992年8月10日施行。当时就作出了将按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标所配建的住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，以成本的形式计入商品房销售价格之中的规定。即业主所购房屋的购房款中已包含了包括机动车库、车位在内的公共配套建筑的建设费用。
具体规定详见：
《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
第五条商品住宅价格由下列项目构成：
（一）成本
4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
第六条下列费用不计入商品住宅价格：
1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用；
2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。
任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。
商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。
1998年7月20日，国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），对商品房的价格管理作出了与《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）不同的规定。
其中规定：
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）(1998年7月20日发布)
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条本条例自发布之日起施行。
为了了解《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）中关于商品房价格管理的相关规定是否被《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）的有关规定废止，笔者向国家发改委提出了政府信息公开申请，国家发改委作出了书面回复。
根据国家发改委对笔者的以上答复，自1998年7月20日起，在全国层面上，原《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）中关于配建包括机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费以成本形式计入商品房销售价格之中的强制性规定，被《房地产开发经营管理条例》“商品房销售价格，由当事人协商议定”（即价格放开）所替代，不再有将包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费用以成本形式计入商品房销售价格之中的强制性规定。
（二）、四川省根据本省实际情况，依据国务院授权单独制定本省商品住宅价格管理规定阶段（1999年6月1日起至今）。
根据以上《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）的规定，在国家不再对包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费用以成本形式计入商品房销售价格作出强制性规定的情况下，四川省又根据国务院的要求作出了本省的商品房计价原则及规定，重新将包括配建机动车库（位）在内的非经营（业）性配套公共建筑的建设费用以成本的形式计入商品房销售价格之中。
（三）、在四川省物价管理部门对包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费用承担作出与国家不同的价格管理规定后，四川省建设厅等机关对本省非营业性配套公共建筑面积分摊、权属归属、产权登记等方面所作的相关配套技术规定。
即然四川省根据国务院的要求，重新规定将包括配套机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费用以成本形式计入商品房销售价格之中，就要在具体的配套公共建筑面积分摊、权属归属、产权登记中得以体现，以保证配套公共建筑面积的所有权归已支付了相关建设费用的全体业主共有。为此，四川省根据相关授权，制定了本省的补充规定。
为了能够更好的理解四川省补充规定的内容，笔者首先按时间先后顺序将国家在相关房产测量规范等文件中对公共配套建筑面积名称的规定及变化进行一下介绍。
《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部令第5号）
《城市异产毗连房屋管理规定》，已于一九八九年十一月十六日经建设部部务会议审议通过，现予发布，自一九九○年一月一日起施行。
第二条 本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内的异产毗连房屋。
本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
《房产测量规范》（CH5001-91）（1991年7月1日实施）
7.5共有共用面积分摊的测算
7.5.1共有共用面积的分摊测算包括共有共用房屋建筑面积、异产毗连房屋占地面积和共用院落面积的分摊测算。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）（1995年12月1日起施行）
第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
第八条公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）(2000年8月1日施行)
8.1.5房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
附录B
B3共有建筑面积的分摊
B3.1共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。
B3.2 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
根据以上规定，1991年7月1日起施行的《房产测量规范》（CH5001-91）在原《城市异产毗连房屋管理规定》基础上，一并将小区或院落中为单栋建筑服务的楼梯间、公共门厅等具有公用性质的建筑面积及为多栋建筑配套服务的公共建筑面积，后又在《城市居住区规划设计规范》中称为“公共服务设施（也称配套公建）”的建筑面积统称为“共有共用面积”，并未作任何区分，同时确定了以整个院落为单位进行分摊的共有共用面积分摊规则。
直到1995年《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）颁布，将原“共有共用面积”中的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积单独规定为“公用建筑面积”，同时规定了“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”的计算公式。而这一计算公式的“分摊的公用建筑面积”中并未明确排除为多栋建筑配套服务的非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积。为此，四川省在实际操作中也一并将为多栋建筑配套服务的非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积计入了“分摊的公用建筑面积”，分摊计入了业主所购房屋的分户产权面积之中（具体文件依据附后）。
直至2000年8月1日起开始施行的新的《房产测量规范》GB/T17986.1—2000），才第一次同时将小区（院落）中的两部分公用建筑面积分别进行了规定。
其中将为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积命名为“共有建筑面积”与1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）中的“公用建筑面积”范围相同，具体表述为“共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算”。
而对于依《城市居住区规划设计规范》的项目和指标配建的非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积，则将其称为“为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积”，包含“独立使用的地下室，车棚、车库、警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室等”。
特别需要指出的是，在2000年8月1日起实施的《房产测量规范》GB/T17986.1—2000）明确作出了“独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积”的规定后。四川省不得再将依《城市居住区规划设计规范》的项目和指标配建的非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积计入“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”公式中的“分摊的公用建筑面积”之中，导致了购房业主虽然按《四川省商品住宅价格管理办法》的规定，支付了这部分非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积的建设费用，但却无法将其产权登记在购房业主的名下。
为了解决购房业主已经支付了建设费用，但又不能将所购建筑面积产权登记在购房业主名下的矛盾，原四川省建设厅根据国家相关规定的授权，于2002年4月20日印发了《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号），并在此通知中作出了本省的补充规定，并将这一补充规定的实施日期及范围上朔至与《房产测量规范》GB/T17986.1—2000）实施日期相同的2000年8月1日起取得《商品房预售许可证》或新建房屋初始登记所有权证的商品房小区（院落）。
四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）所作补充规定的最大特点是，将按《四川省商品住宅价格管理办法》规定，已将建设费用以成本形式计入房屋销售价格由购房业主优先支付，但按《房产测量规范》又不得计入“共有建筑面积”的非营业性公共服务设施（配套公建）建筑面积，单独规定为“公共配套房屋建筑面积”，其范围是：指小区（院落）内，为多幢房屋服务的非经营性公共配套房屋建筑面积，如值班保安室、物业管理用房、配电房、自行车库等。幢内为多幢房屋服务的非经营性公共配套用房建筑面积计入公共配套房屋建筑面积。同时，明确规定：1、四川省的商品房建筑面积由三部分构成，分别为：套内建筑面积、共有建筑面积、公共配套房屋建筑面积。2、公共配套房屋建筑面积不单独计算价格，其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售。3、商品房的分户产权建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积两部分组成，记载入《中华人民共和国房屋所有权证》的“房屋状况”建筑面积栏内，同时在“附记”栏内用“其中：套内建筑面积（计价面积）......,公共配套房屋（名称）......"的格式注明。不计入分户产权的公共配套房屋建筑面积确权，在小区（院落）竣工综合验收合格后，房屋产权管理部门按“......小区（院落）公共配套房屋”统一办理新建房屋产权初始登记，由小区（院落）全体业主所共有。4、在2000年8月1日《房产测量规范》实施之前，房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》或新建房屋初始登记所有权证并已开始销售商品房的小区（院落），其公共配套房屋建筑面积已分摊计入房屋分户产权面积的，办理房屋产权登记时经房地产管理部门确认后，可将公共配套房屋建筑面积直接分摊计入房屋分户产权面积进行确权登记发证。自2000年8月1日起取得《商品房预售许可证》或新建房屋初始登记所有权证的商品房小区（院落），其公共配套房屋的建筑面积不再作为公摊面积计入房屋分户产权面积范围。详见：
（四）、四川省小区配建机动车库（位）等非营业性配套公共建筑面积归小区全体业主共有在本省测绘文件中的体现。
在四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号），将四川省小区（院落）内，为多幢房屋服务的非经营性公共配套房屋建筑面积（即依《城市居住区规划设计规范》配建的包含机动车库、车位在内的非营业性公共服务设施用房）规定为“公共配套房屋建筑面积”，并明确规定其不单独计算价格、其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内，由小区（院落）全体业主所共有后，四川省建设厅为了明确应由小区业主共有的为多幢房屋服务的非经营性“公共配套房屋建筑面积”范围，先后在2006年8月3日和2016年4月6日所颁布的《四川省房产测绘实施细则（试行）》和《四川省房产测绘实施细则》中作出了“公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积”的规定。而其中“不被分摊的公用建筑面积”就是（川建发[2002]104号）所规定的“公共配套房屋建筑面积”，其中就包含了独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库。按规划批建，层高在2.20m以上的技术(结构)转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。
四川省建设厅 四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则（试行）》的通知（川建发[2006]120号）
四川省住建厅 四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则》的通知（川建发[2010]19号）
（五）、根据四川省住房和城乡建设厅2016年12月19日对笔者的咨询答复，《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）、四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）以及四川省住房和城乡建设厅、四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则》的通知（川建发[2010]19号）均未失效，仍应继续执行。
1999年5月24日，四川省物价局、四川省建设委员会发布《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）后，四川省建设厅为了能够使《四川省商品住宅价格管理办法》所规定的已将建设费用以成本形式计入房屋销售价格的、包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积的产权登记在购房业主名下，使广大业主利益不受损害，在《房产测量规范》GB/T17986.1—2000）明确规定依《城市居住区规划设计规范》配建的非营业性配套公共建筑面积（即为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积）不计入共有建筑面积的情况下，在印发的《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中作出了四川省本省的补充规定，即将《房产测量规范》GB/T17986.1—2000）规定不得计入共有建筑面积的依《城市居住区规划设计规范》配建的非营业性配套公共建筑面积（即为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积），单独规定为四川省商品房建筑面积中的第三部分：“公共配套房屋建筑面积”，与“套内建筑面积”、“共有建筑面积”共同组成了四川省商品房建筑面积。同时，补充规定还一并作出了“公共配套房屋建筑面积”不单独计算价格，其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内；由小区（院落）全体业主所共有的规定。
再之后，原四川省建设厅（即现住房和城乡建设厅）又分别将《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）作为“依据和标准”之一，先后制定并印发了《四川省房产测绘实施细则（试行）》（川建发[2006]120号）及《四川省房产测绘实施细则》（川建发[2010]19号），将《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中所规定的“公共配套房屋建筑面积”（即为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积）所包含的范围，以“不被分摊的公用建筑面积”进行了规定。而四川省居住小区中配建的机动车库（位）就属于“不被分摊的公用建筑面积”中的一部分。
以上事实充分证明，《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号），与四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中的补充规定、以及四川省建设厅（后改名为住房和城乡建设厅）与四川省测绘局先后共同制定并印发的《四川省房产测绘实施细则（试行）》（川建发[2006]120号）、《四川省房产测绘实施细则》（川建发[2010]19号）存在内在联系，是之后补充规定及测绘细则制订的依据。因此，即然四川省住房和城乡建设厅、四川省测绘局《关于印发的通知》（川建发[2010]19号）未失效，现仍在执行。那么制定这一文件的依据，《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）、四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）也均未失效，仍应继续执行。
综合以上国家及四川省的相关规定，证明了以下两个重要事实：
第一、包括配建机动车库（位）在内的小区非营业性配套公共建筑的建设费用承担方面的事实：
四川省居住小区中自1994年2月1日起至今配建的机动车库（位）—是《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（2002年版）第六章“居住区公共服务设施（配套公建）”中“市政公用类”配建项目中的一部分—是1992年8月10日起至1998年7月19日止施行的《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）及1999年6月1日起施行至今的《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）（注：1998年7月20日至1999年5月31日期间，虽然没有关于住宅小区级非营业性配套公共建筑建设费用以成本形式计入房屋销售价格的规定，但因任何一个房地产开发建设项不能在十个多月的时间内完成，其开始至完成一定会在国家与四川省两个商品住宅价格管理办法的效力期间，因此这段价格管理的空间白期间可忽略不计）所规定的住宅小区级非经营（业）性配套公共建筑—建设费用已经以成本的形式计入房屋的销售价格之中。
根据以上事实，四川省居住小区业主在购买房屋所支付的购房价款中，已按照国家及四川省商品住宅价格管理办法所规定的计价原则，已优先以成本的形式支付了包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积的建设费用，即小区业主在购买房屋的同时，一并分摊购买了包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积。因此，这些包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积应归小区全体业主共有。
第二个事实是为了将小区业主在购买房屋时，同时分摊购买的包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积的所有权登记在业主名下，四川省对这部分非营业性配套公共建筑面积的权属登记也作出了本省的技术规定。
根据国家相关规范、规定的调整和变化，分为两个阶段。
第一阶段：1995年12月1日至2000年7月31日。
根据1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）所规定的“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”及1991年7月1日起实施的《房产测量规范》（CH5001-91）所规定的“共有共用面积”按院落分摊的原则，包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积均以“分摊的公用建筑面积”，直接分摊计入了购房业主的分户产权面积并登记在产权证中。
第二阶段：2000年8月1日至今。
自2000年8月1日起实施的《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）明确作出“独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积”，即小区业主在购买房屋时同时分摊购买的包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积不得再以“分摊的公用建筑面积”分摊计入分户产权面积的规定后，四川省作出了本省的“四川省商品房建筑面积＝套内建筑面积＋共有建筑面积＋公共配套房屋建筑面积”的规定。其中“共有建筑面积”在四川省房产测绘实施细则中被称为“分摊的公用建筑面积”；“公共配套房屋建筑面积”在四川省房产测绘实施细则中被称为“不被分摊的公用建筑面积”。
在“四川省商品房建筑面积＝套内建筑面积＋共有建筑面积＋公共配套房屋建筑面积”规定中的第三部分“公共配套房屋建筑面积”即为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积，就是依《城市居住区规划设计规范》配建的非营业性公共服务设施（配套公建）面积。其中第一部分“套内建筑面积”与第二部分“共有建筑面积”作为房屋的分户产权建筑面积记入《中华人民共和国房屋所有权证》中；第三部分“公共配套房屋建筑面积”不计入分户产权，在小区（院落）竣工综合验收合格后，房屋产权管理部门按“......小区（院落）公共配套房屋”统一办理新建房屋产权初始登记，由小区（院落）全体业主所共有。
在此，特别需指出的是，原四川省建设厅在《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中将为多幢服务的公共用房和管理用房建筑面积规定为“公共配套房屋建筑面积”，并规定单独按“......小区（院落）公共配套房屋”统一办理新建房屋产权初始登记，由小区（院落）全体业主所共有，与2007年10月1日起施行的《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，以及2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”的法律后果相同。即无论是根据四川省建设厅在《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）的规定，还是依据《物权法》的规定，四川省居住小区中配建的包括机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积均应归小区全体业主共有。其原因是无论是根据国家的统一规定，还是根据四川本省的规定，这些包括机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑的建设费用始终以成本的形式计入了房屋销售价格，业主在购房时已一并分摊购买了包括配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积。
三、根据全国人大常委会法制工作委员会民法室所编《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》对《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”立法背景及立法原意的介绍，与四川省的客观实际并不一致，因此在四川省不应适用。
根据全国人大常委会法制工作委员会民法室的介绍，《物权法》第七十四条第二款作出“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，在建设费用承担及支付方面的立法理由是：“很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见”；“地下车库和地面上的停车位，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利”。
以上立法理由证明《物权法》作出“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，在建设费用承担及支付方面的立法背景及立法原意是：
1、因没有任何证据或相关规定，因此很难证明车库、车位的建设费用是否包括在建筑成本之中；
2、价格管理部门对是否应当公开开发商的建筑成本未形成共同意见，证明价格管理部门对开发商的成本管理并没有统一规定；
3、将配建的地下车库和地面上的停车位作为独立设施，允许开发商销售或者出租，是为了调动开发商出资建造车库、车位的积极性，由开发商出资建造。
而以上立法背景及理由，与四川省的客观实际存在巨大的不同：
1、自1994年2月1日起，四川省居住小区中配建的机动车库、车位就是依《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）规定，配套建设的“市政公用”类的公共服务设施（也称配套公建）中的一部分。直到《物权法》颁布并实施后的2010年4月6日，四川省仍然在以《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）作为“依据和标准”之一而制定的《四川省房产测绘实施细则》（川建发[2010]19号）中，将配建的地下车库和地面上的停车位作为“不被分摊的公用建筑面积”中的一部分，即《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中所规定的为多幢服务的“公共配套房屋建筑面积”的一部分。且根据四川省住房和城乡建设厅2016年12月19日对笔者所作的“四川省住房和城乡建设厅 四川省测绘局《关于印发的通知》（川建发[2010]19号）未失效，现仍在执行”的答复证明， 《四川省房产测绘实施细则》（川建发[2010]19号）至今仍然有效。
以上事实充分证明，四川省居住小区中配建的机动车库、车位，自1994年2月1日起至今，始终是小区中公共服务设施（也称配套公建）中的一部分，即《物权法》第七十三条所规定的“公用设施”，从来就不是独立设施。
2、四川省居住小区中配建的机动车库、车位，作为小区中的公共服务设施（也称配套公建），其建设费用分别依1992年8月10日起至1998年7月19日止施行的《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字[1992]382号）及1999年6月1日起施行至今的《四川省商品住宅价格管理办法》（川价字费[1999]117号）所规定的计价原则，已经以成本的形式，由购房业主在购房价款中进行了优先支付。
根据以上四川省的实际情况，与全国人大常委会法制工作委员会民法室在《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》一书中所介绍的《物权法》第七十四条第二款的立法背景及立法理由存在着巨大不同，因此《物权法》第七十四条第二款在四川省不应适用。如果对已经在购房价款中以成本形式优先分摊支付了包括小区配建机动车库（位）在内的非营业性配套公共建筑面积建设费的四川省，强行适用《物权法》第七十四条第二款的规定，任由开发商再次将小区配建机动车库（位）重复出租、出售，势必造成四川省的购房业主重复支付配建机动车库（位）建设费用的情况出现，不但违反了四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中关于“凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售”的规定，同时也违反了《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，必将严重损害四川省全体购房业主的合法权益。
四、笔者所代理过的能够证明四川省居住小区中配建机动车库应归小区全体业主共有，房产登记机关“为了保护全体业主的权益，对所诉房屋采取了控制措施，限制开发商对其进行转移”的“半”个案例。
2010年4月，笔者接受青羊区现代城第一届业主大会业主委员会委托，对小区开发商提起民事诉讼，请求确认小区地下车库6264.85平方米、夹层及架空层2552.24平方米、配套服务用房2024.24平方米，共10841.33平方米房屋归小区全体业主共有。成都市中级人民法院受理了此案。
然而就在民事诉讼审理期间，业委会发现开发商开始突击出卖地下停车位。为了阻止开发商出卖地下车位，业委会向成都市房管局反映，请求停止对开发商的出买车位行为办理转移登记，未果。在这种情况下，根据笔者的建议，业委会以成都房管局将本应属于全体业主共有的车库、夹层及架空层、配套服务用房登记在开发商名下，违反了四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）的相关规定，严重侵犯了现代城全体业主的合法权益为由，对成都市房管局提起了技术性的行政诉讼（即诉讼只是方法和手段，其目的只是阻止房产登记机关为开发商办理地下车位的转移登记），主要诉讼请求是：“撤销被告于2004年10月25日为第三人颁发的房屋所有权人为第三人（即林凤公司）、房屋座落位置于青羊区锦里西路119号的房屋所有权证中第一项6264.85平方米车库、第二项2552.24平方米夹层及架空层、第三项2024.24平方米配套服务用房，共10841.33平方米房屋的产权登记”。
成都市房管局答辩称：“在2007年10月生效的《物权法》和2008年7月生效的《房屋登记办法》实施以前，对于小区公共配套服务用房的产权归属登记问题，立法上并无相关规定，依照民法通则关于合法建造房屋者原始取得物权的原理以及《城市房屋权属登记管理办法》关于初始登记的相关规定，第三人作为所诉房屋的开发建设单位以及申请初始登记的申请人，被告将所诉房屋登记在第三人开发公司名下，并不违反当时的法律法规规章的规定，该登记行为并无不当。同时，被告为了保护全体业主的权益，对所诉房屋采取了控制措施，限制开发商对其进行转移”。
最终此案连同之前提起的民事诉讼，被以业主委员会无原告主体资格为由驳回了起诉，因此笔者称其为“半”个案例。但是根据成都市房管局：“在2007年10月生效的《物权法》和2008年7月生效的《房屋登记办法》实施以前，对于小区公共配套服务用房的产权归属登记问题，立法上并无相关规定。同时，被告为了保护全体业主的权益，对所诉房屋采取了控制措施，限制开发商对其进行转移”的答辩内容却可以充分证明以下事实：
1、以成都市房管局为代表的房产登记机关了解四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）的存在及效力。
2、现代城小区中配建的地下机动车库等10841.33平方米房屋属于四川省建设厅《转发建设部的通知》（川建发[2002]104号）中所规定的“公共配套房屋”，应归小区全体业主共有。只是房管局“借口”小区公共配套服务用房的产权归属登记问题，立法上并无相关规定，才初始登记在开发商名下。
3、这些归全体业主共有的“公共配套房屋”，开发商不得出售。成都房管局“为了保护全体业主的权益，对所诉房屋采取了控制措施，限制开发商对其进行转移”。
以上就是笔者近七年来，对国家及四川省有关部门对四川省居住小区中涉及配建机动车库、车位规划性质及建设费用承担等相关规定（即广义上的法律规定），进行了深入、系统、全面的调研后所完成的《关于四川省居住小区中配建机动车库（位）及其他非营业性公共服务设施及用房所有权归小区全体业主共有的法律（广义）依据及说明》的主要内容（因篇幅原因只介绍了其中的主要内容）及具体实践成果，现分享给四川省关心小区配建机动车库（位）所有权归属问题的全体业主（有兴趣的业主可以相互转发）。期待笔者的调研成果能够帮助四川省广大小区业主充分认识自己对小区中配建机动车库、车位所应享有的权益，唤醒自己的维权意识；同时也期待笔者能够以专职执业律师的身份，为业主们的维权依法提供法律服务。
另外，因本文内容中除国家及四川省的直接规定外，还包含了笔者个人的一些见解，难免有不足或错误之处，欢迎广大业主批评指正。
二零一七年二月七日
吕平于四川成都
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