想更换小区物业，欢迎查阅这份保姆级教程

今年5月1日起，经过修订的《四川省物业管理条例》正式实施，对物业服务企业的行为进行了约束，并对街道办在社区物业服务管理中的相应责任进行了明确。
最近几年，一些在市场上口碑较好的物业公司万科物业、龙湖智创生活、中海物业、绿城物业等都开始通过公开竞标等方式进入非母公司开发的小区提供物业服务。

但是对于更换物业公司这个需要由业主决定的重大社区管理事项，大多数小区的业主尽管对现有物业各种不满，但要真正操作更换物业的事宜，虽有各种政策法规护航，却仍显得力不从心。
发哥整理了最近一些成功换了新物业公司的小区，并和参与业主进行交流之后，整了这份“保姆级教程”，如果你还有新的发现，请在评论区和我们留言互动。

换物业的这些流程，都写在相关法律法规里
2020年7月，位于光华新城的中铁西城终于将旧物业换掉，网上快速传播着小区欢迎新物业进场的视频。事实上，在过去几年，包括英郡一期、蜀郡又一城、中大君悦金沙一期、五期等小区成功更换了物业公司。
怎么才能成功更换物业呢？中铁西城的业主阮先生向我们整理了全套流程：
01、向社区申请成立业主大会筹备组。筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。
02、筹备组成立后，即可申请成立业委会。
03、作为业主大会的执行机构，业委会成立后，即可召开业主大会确认更换物业事项，并投票（投票需要达到专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且需要参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。投票通过后，由业委会对老物业发布清场通知（发布时间需提前90天）。
04、通过邀标或招标等形式，由新物业公司竞标。
05、业主进行投票，票多者则入围小区的新物业。
从流程上来看，似乎并不复杂，而且这些操作流程，在包括《四川省物业管理条例》在内的政策法规之中，都有明确约定。但具体操作中，因为小区业主各自的需求不同，其实很难达成一致。据阮先生透露，小区业委会成立两年之后，才启动了更换物业的行动。

2020年，中铁西城业主欢迎新物业进场

关于投票
需要特别注意的“从众原则”
在以上流程中，投票人数超过业主的三分之二这一规定非常关键。但在实际的操作执行过程中，要实现三分之二业主投票，其实比较困难。因此就有了“从众原则”这一实际操作办法。
根据从众原则，未参与投票的业主所占有的票数，将计入参与投票的业主中的多数票中。
比如聘用A业主公司，小区1000个业主，只有400人投票，200票赞成，100票反对，100票弃权。如果只看投票比例，无法达到“三分之二业主投票，三分之二业主同意”的要求。但根据从众原则，未投票的这600个业主的选票，将计入赞成票中，最后的投票结果将变成800票赞成，100票反对，100票弃权，换物业的提案将正式通过。
但对于从众原则的适用性，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，也就是说，是否采用从众原则，需要由业主大会做出决定。
在2020年高新区英郡一期更换物业公司中，实际收到选票并投票的业主，只占1346户全体业主的三分之一左右，但由于业主大会事先申明了“从众原则”，因此未投票业主的选票，最终被计入了同意更换物业的多数票中，英郡一期顺利更换了物业公司。

换物业一定好吗？
还有几个问题需要考虑清楚

更换了物业就换掉了烦恼吗？新物业与业主之间，或许也会产生矛盾。具体而言，包括以下几点优劣势。
先说优势。
一方面，新物业在进场前，会提供小区改造方案，这些方案中或许会针对当前小区提出的问题进行改造。“带资进组”的情况并不鲜见，更换物业，前期能够帮业主解决大问题；另一方面，在竞争中，业主们能够选到大部分人满意的物业，尤其是一些品牌的大物业，操作更合规。
一位小区的业主透露，前物业公司向业主代表公开的物业经营所得是负数，但新物业公司到来半年后，小区的营收就达到数十万元。业主们不仅能够享受到更好的服务，还能体会到物业分红的快乐。
但物业更换也会引发一些问题：
首先是物业费的调整。因为小区交付时的定价原因，随着人力成本增加，部分物业公司会面临入不敷出的问题，而上调物业费往往很难执行，换物业，则成为了物业费调整的一个契机。
某大型物业公司负责人介绍，通过更换物业来调整物业费也是一种方式。当然，更好的服务，肯定意味着更贵的价格，一分钱一分货，业主们在换物业前一定要考虑清楚。
其次，新物业公司前期或许会存在对小区摸排不足的情况，这会导致物业前期定价存在问题，继而在服务中，不得不缩减人手。明明换了新物业，却发现小区的维护还不如从前，这可能会涉及到关于价格的重新磋商。
在与人打交道的物业行业，没有物业能够做到绝对的好，不满意的情况总会发生。关于换物业的这些事儿，你的小区是否遇到，你有什么故事，欢迎在评论区来和发哥聊聊。
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主编：余鸽

副主编：赵述锦
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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