解决住房问题，香港不能再等了！

　　导读：香港社会矛盾的焦点之一是过高的楼价、过少的土地供应，导致普通市民上楼难。也正是包括高楼价等在内的民生和社会问题，催生了近期香港的系列示威游行甚至暴力冲击。
　　如何破解土地问题，可以说是当下香港市民最关注的议题之一。
　　来 源丨21 世纪经济报道（ID：jjbd21；记者：辛继召、朱丽娜）、人民日报评论（ID：rmrbpl，作者：何鼎鼎）
　　编 辑丨陈榆、辛灵、刘巷
　　解决住房问题，香港不能再等了！
　　昨天，香港民建联在报刊登全版广告，促请政府引用《收回土地条例》增加土地供应，大量兴建公营房屋，缩短公屋轮候时间，争取达到 "3 年上楼 " 的目标。
　　随着香港局势发展，广大香港市民除了进一步呼吁止暴制乱，更多人开始将关注的目光投向影响香港发展的深层次问题。住房，正是重中之重。
　　香港的居住问题有目共睹，而且正变得日趋严重。公屋申请平均轮候时间升至 5.4 年，有 10 万人住在 " 棺材房 " 和 " 劏房 "。这样的局面，与国际知名大都市格格不入，更与太平山上的豪宅形成鲜明对比。香港人看重人权。
　　但在一般人看来，有房住，有衣穿，有饭吃，正是最基本的人权，是最基本的尊严。香港绝没有理由，一面穿着 " 全球最有竞争力经济体 " 等光鲜靓丽的外衣，一面却在住房上露出极为难堪的里子。
　　图片来源 / 图虫创意
　　香港住房问题的核心症结在于土地，增加土地供应已经刻不容缓。香港不是没有土地，但政府手里地太少。根据去年底的《长远房屋策略》，未来 10 年，香港公私营房屋新供应比例定为 7:3，但事实上，政府能觅得的土地，仍不足以支撑这一目标。民建联的建议，无疑为特区政府提出了一条解难题的思路。
　　要援引《收回土地条例》，意味着自有财产与公共利益之间的一次利益平衡。这些土地，主要指囤积于地产商手中长期不开发的土地。
　　由于《基本法》第 6 条与第 105 条对私有财产权的保护，外加援引条例或遭旷日持久的司法覆核，特区政府对于是否引用《收回土地条例》有过迟疑。然而，诸路不通后，收回土地是可行之道。
　　根据基本法 105 条，征用土地的补偿 " 相当于该财产当时的实际价值 "，收回是有偿的。
　　为公共利益计，为解决民生计，地产商是时候释放最大善意，而不应只打自己算盘、囤地居奇、赚尽最后一个铜板。什么才是对香港未来负责？什么才是对年轻人 " 网开一面 "？这才是。
　　这也是调整短期利益与长远利益的一次契机。香港社会被金融地产互相缠绕的发展逻辑捆绑已久，但这一发展模式，既不是永动机，更潜藏着不少危机。我们很能理解，一些香港市民担心，供地增加，或导致资产短期无法快速升值，也理解地产商在商言商。但这恰恰是一次眼前利益与长期利益的重新审视，是个人利益与社会发展利益的再权衡。一旦香港社会打上死结、失去竞争力，所有人的房产都会不断贬值；只要东方之珠持续保持竞争力，那么受益者，一定是香港企业与市民。
　　今天，我们必须全面考虑香港的竞争力。人们一贯认为，自由才是香港的核心竞争力，事实上，民生也是竞争力。保障民生，让社会更加公平，也是积蓄的发展动力。
　　香港历来奉行自由资本主义经济的发展模式，在改善民生方面，一直秉承 " 积极不干预 " 理念，但这一思路已成历史教训。香港不仅要 " 有效市场 "，更需要 " 有为政府 "。三个月来，" 反修例 " 之所以将许多原本不关心政治的年轻人卷入其中，很大一部分原因，就在于他们对未来的无力感，而住房，正是重要根源。对于这一影响香港社会发展的深层次问题，需要特区政府有预见力、决断力、执行力，更需要香港全社会凝聚共识。
　　在住房问题上，香港已错失诸多历史契机，不能再拖延。
　　董建华上任之初提出《八万五计划》，提出每年兴建公屋和私营住房不少于八万五千套，10 年内让香港七成家庭能自购住房；
　　梁振英执政时期，也将解决市民住房问题当作首要任务，提出要加速修建公屋；
　　林郑月娥上台后，提出填海造岛的 " 明日大屿 " 计划 ……
　　但这些完全为香港长期公共利益考量的方案，或草草收场，或大打折扣，或至今搁浅，都称得上命途多舛。
　　究其原因，既有反对派在立法会的拉布，为反对而反对，别说 " 明日大屿 " 计划本身，即使是申请研究该计划的拨款议案，还因政治缠斗在立法会搁置；也有地产商为既得利益，不断要挟政府、捆绑民意，这让整个香港社会陷入房子买不起又跌不起、不够住又建不起的泥沼；也因为一些公众，对特区政府改善民生的能力，不了解、不信任。这一次，香港社会，能否抛开政见，平心静气坐下来思考《收回土地条例》？能否放下偏见，理性看待特区政府为民生作出的努力？能否正视公与私的天平，真心实意为香港 " 计深远 "？
　　香港不能再等了。
　　民建联支招香港土地瓶颈破解：
　　加快收地，大建公屋，争取 3 年上楼
　　此前，在 9 月 11 日，香港最大政团民主建港协进联盟（简称 " 民建联 "）召开记者会，建议香港特区政府引用《收回土地条例》，大量兴建公营房屋，争取 3 年上楼。
　　此外，民建联还建议，应尽快重启 " 土地共享先导计划 "，主动规划选址，邀请业权人参与；设立 " 居所租金扣税额 "，让租住私楼的纳税人享有扣税额。
　　民建联成立于 1992 年，是香港建制派政团之一。《收回土地条例》是香港特区的一项法令，根据其规定，每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时，行政长官可根据本条例命令收回该土地。
　　民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼指出：
　　香港有很多深层次矛盾，其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重。香港特区政府须大刀阔斧，破釜沉舟，通过《收回土地条例》兴建公屋，达致 " 三年上楼 " 的目标。
　　香港地势多山，备受土地短缺问题困扰，导致楼价高、租金贵、上车难。
　　根据公开数据，香港土地面积 1111 平方公里，已建设土地占 24.3%，其余 75.7% 为郊野公园、水塘等。其中，房屋用地仅占 6.9%。2005 年后，香港土地开发几乎停顿，导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署数据，2007-2016 年，当地平均每年住宅落成量约 25700 个单位，较前 10 年下跌超过五成。
　　而在公屋轮候方面，根据房屋署数据，在 2019 年 6 月底，约有 147900 宗一般公屋申请，以及约 108200 宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为 5.4 年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为 2.9 年。
　　香港特区立法会议员刘国勋表示，现时棕地约有 700 公顷，以 15 万宗轮候申请计算，要做到 3 年上楼，每年要多收 25 公顷土地，3 年共收约 75 公顷，约占目前闲置棕地大约十分之一。
　　香港特区立法会议员柯创盛表示，目前，香港约 10 万人居住于 " 棺材房 "、劏房等不适宜居住的环境，劏房租金昂贵，一些很小的单位租金可能要 5000-6000 港元。
　　李慧琼表示：
　　政府过去觅地工作 " 龟速 "，不做改善的话，市民会越来越失望，令民怨积累，也令修例风波演变为较为激烈，她建议不要等待施政报告才公布土地房屋措施，应立即启动工作。
　　民建联指出，政府于 2018 年 12 月宣布修改《长远房屋策略》，公屋、私屋供应比例由 6：4 比改为 7：3，由于没有新增土地配合，" 修改 " 实际只是画饼充饥。虽然香港特区政府是香港最大的 " 地主 "，但手上实际控制的土地其实没有想象的多。现时政府短期最主要的住宅用地来源是 210 幅散于全港、被划作不同用途的土地，但总其数量也只是 500 公顷，仅及私人发展商已知土地储备的一半。
　　自香港回归至 2019 年 8 月的 20 多年里，特区政府仅 13 次引用《收回土地条例》收地建公营房屋。民建联建议，现时公营房屋的土地缺口庞大，当局就应集中精力规划公营房屋发展项目（如新界区内约 110-220 公顷的棕地），并以 " 公共用途 " 为由引用《收回土地条例》收地，这既合乎民意，亦可将政府所忧虑的司法复核等法律争议风险减至最低。
　　香港楼市成交急剧下挫
　　投资者、买家踌躇观望
　　多重影响下，近期香港楼市成交大幅减少。
　　今年 7 月香港私人住宅售价指数跌至 394.4 点，环比下跌 0.1%，连续第二个月回落。
　　" 楼市观望气氛浓厚，影响买家入市脚步，物业成交量自 6 月开始下跌。
　　据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示，住宅成交从 5 月的 8208 宗，跌至 6-8 月每月少于 5000 宗；
　　7 月及 8 月（第三季度首两个月）累计住宅成交仅 8889 宗，较上季同期下跌了 45%。"
　　戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿 9 月 10 日指出，并预计 9 月二手楼市仍将维持淡静，交易量大约维持 4500 宗水平。
　　" 这么多年以来预测楼市，这是最难的一次，以往可以根据经验或者经济角度进行判断。" 他坦言。在他看来，目前影响香港楼市的几大因素主要为本地社会事件、利率以及供应等，但前两个因素很难进行预测，而且短期内可能出现逆转。
　　" 虽然市场气氛转差及成交量下跌，但目前业主普遍持货力强，市场上并无太多大幅减价的成交，‘劈价潮’（大幅减价）并未出现。不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。" 陶汝鸿指出。
　　二手成交大幅萎缩
　　同时，陶汝鸿向本报记者指出，香港主要中小型屋苑楼价相比今年 6 月的高位已经下跌 3% 至 5%。
　　" 今年年底前再跌 5% 至 10%，重回今年初水平。而豪宅单位由于业主的持货能力较强，并不急于出售，预计年底前的跌幅在 5% 以内。"
　　开发商也明显加快了推盘速度，美联物业住宅部行政总裁布少明指出，9 月初以来已有 4 个新盘公布最新销售部署，合计有逾 2200 伙单位，这个推盘速度在过去 3 个月甚为罕见，" 从近期的新盘销售及反应可见，楼市需求仍然强劲，相信 9 月一手主导大市局面将更加明显。随着新盘急攻，短期内二手市场更加受压 "。
　　" 估计发展商未来几个月主要推上车盘及中小型单位为主，成交仍然以一手楼盘为主，占整体成交比例约 30%-40%，相比之下，二手市场的压力较大，估计部分抗跌能力较低的业主有较大议价空间。" 莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示。
　　" 大型示威活动无疑对投资者及用家的信心有很大影响，由于不明朗因素，不少买家暂时推迟入市的步伐，市场累积了一定的市场需求。同时一手市场仍有大量的楼盘准备推出，" 陶汝鸿表示，" 二手市场 8 月成交宗数已跌至 2860 宗，接近 SARS 爆发期间每月 2683 宗的水平，我们预计如果示威活动持续下去，9 月二手成交将跌至 2000 宗以下。"
　　香港差饷物业估价署 8 月底公布的数据显示，今年 7 月香港私人住宅售价指数跌至 394.4 点，环比下跌 0.1%，连续第二个月回落。相比今年 5 月创下的 397.3 点的历史高位，该指数已累计下跌 0.73%。然而，回顾今年前 7 个月，香港整体楼价升幅仍达到 9.7%。
　　陶汝鸿坦言，一些受欢迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城，由于此前第一季度的楼价反弹力度较大，因此现在的跌幅较为明显，" 截至 9 月中的价格较 6 月时的高位已经下调了 4%-5%，而贝沙湾及君临天下等豪宅的价格跌幅则较小，较 6 月时的水平下跌了大约 3%。"
　　今年迄今为止，沙田第一城及太古城的价格较年初分别上升了 19.9%、14.9%，而贝沙湾及君临天下的价格则较年初的升幅约为 10%。
　　戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄坦言：" 近几个月来的社会事件已影响到本港投资物业的租金与价格走势，令本地投资者倾向观望。而一些房地产基金买家，占香港整体市场约 30%-40%，很多这类国际基金的投资委员会都在海外，对他们而言，能否促成大宗交易主要视乎目前香港局势的发展。只有等待目前的不稳定因素消除后，市场信心回升，投资市场的表现才会有望好转，然而在目前情况下，我们预期来季（今年第四季）的物业投资大额成交宗数仍会再度下跌。"

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