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买房一阵子，物业一辈子。
作为社区居住体验中不可或缺的部分，物业与每个人的生活幸福感都密不可分。这也使得从去年开始，第二次修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）一直备受各方关注。
据悉，这不仅是杭州时隔8年后再次修订物业管理方面的条例，也是该市近年来首次进行“三审四表决”的法案。
8月26日，杭州市人大常委会专门召开新闻发布会，就《条例》修订的背景、主要内容进行了详细解读。而7月30日，浙江省十三届人大常委会第三十次会议已经批准了这份新修订的《条例》，将于明年3月1日起正式施行。
相比《条例》修订前的七章六十八条14000多字，本次修订后，《条例》有共九章九十三条20000多字，篇幅有了不小的增加。
这当中到底改了什么？因何而改？又如何在改？此前，记者专门采访了相关部门、专家，并走访先期试点小区，了解《条例》修订全过程背后的故事。
3年谋划汇集各方民意
《条例》修订意在解决新问题
作为一名律师，杭州市律师协会副会长黄伟源从业近30年来，已经遇到过太多业主、物业、业委会之间的纠纷问题。
“一个很深的体会是，近几年小区物业中产生的不少问题很难找到解决方法了。”黄伟源告诉记者，让他特别印象深刻的是2015年，杭州某小区业委会与物业公司就小区部分资金财产的归属产生纠纷，可旧的业委会已到期解散，新的业委会难成立，这团“乱麻”没有明确的权责方，只能等待新的业委会成立后再行解决，这一等，就等了大半年。
黄伟源的感受不是孤例。仅今年6月，杭州12345就受理了5473件和小区管理相关的问题。记者梳理近千份投诉和求助发现，市民投诉中涉及不少高频词汇：如物业管理、业委会、车库车位、小区设施破损等，都与近年来物业管理中出现的新问题相关。
“8年前修订的《条例》，显然已经不适应现在的情况，好在现在终于有了变化。”在黄伟源看来，杭州新修订的《条例》终于可以一解很多让他感到“无力”的情况。
这也是杭州相关部门努力了很久的事情。“杭州现有住宅小区有4000多处，其中实施物业管理的小区有3400处。随着人们生活水平的提高，对物业服务提出了多元化的诉求，而物业管理水平却参差不齐，业主的自我管理能力也参差不齐，业主与物业公司、业委会的纠纷时有发生。”杭州市住保房管局相关负责人介绍，“比如业委会的组建率不高，发挥的作用不明显，物业企业的履约服务不够规范有序等，都是导致纠纷的原因。这时就需要通过修订条例，来调整物业管理工作机制，从而提高物业管理服务水平。”
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为此，2018年，杭州市人大常委会就将修订《条例》列入立法计划调研项目，2019年列为预备项目，2020年作为正式项目，经过了三年的谋划和准备。
“期间我们通过各种方式汇集民意。”杭州市人大常委会法工委主任陈马多里介绍，市人大常委会通过召开立法座谈会、实地调研等方式听取意见建议，杭州市23个基层人大联络点也成为反馈民意的“最前线”，前后征集全社会各方面意见、建议1000多条。
因涉及条款多，内容复杂，社会关注度高，意见多，去年10月杭州市政府向市人大常委会提交《杭州市物业管理条例（修订草案）》后，当月、12月和今年4月，市人大常委会共对修订草案进行了三次审议。
“这次《条例》的修订，可以说是杭州近年来民主立法的典范。”黄伟源说，在新修订的《条例》中，他看到了很多创新方法，让人感到眼前一亮，“通过立法的形式，将这些经验确定下来，让更多事情有法可依，从而提高基层治理的水平能力。”
党建引领治理创新
小区物业管理纳入基层治理体系
纵观新修订的《条例》，把“物业管理纳入基层治理”无疑是其中一大亮点。
“物业管理工作过去比较侧重行业管理。”杭州市人大常委会法工委相关工作人员指出，本次修订后，《条例》明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局，将物业管理由原先的以行业主管部门管理为主，转变为依靠街道、社区党组织领导下的居委会、业主、物业服务企业等共同参与的三方协同治理机制，物业管理正式成为基层治理的一个有机组成部分。
在这方面，杭州已在不少小区有了一些试点经验。
拱墅区金都华庭小区，就是杭州首批探索党建引领小区物业管理路子的试点小区之一。
架空层改造、游泳池翻新、单元楼道口提升……这处房龄有20年的老小区，如今焕发新光彩。“搁前几年想都不敢想！”居民许先生回忆，之前，小区因年久失修，设施破损严重，2013年原业委会因账目不清被业主依法罢免后拒绝移交，甚至陷入管理真空期，乱象丛生。
改造后的金都华庭架空层
转变发生在2017年。先由社区党委提前介入业委会换届工作，将组织信任、居民认可、专业过硬的党员骨干推到前台，鼓励提高业委会成员中党员的比例。
2019年，在社区党委的牵头下，金都华庭小区成立了小区党支部，由6位党员组成，分别是业委会主任、物业主任、两位业主代表还有楼道党支部书记、社区网格员。自此，金都华庭小区形成了小区党支部、业委会、物业公司“三方协调”制度。
“一些难以协调处理的问题，通过党组织在其中发挥引领作为，顺利解扣。”京都苑社区党委书记王晓燕介绍，三方联合办公，接待业主来访，搜集到的意见建议，协调解决，在定期例会上，业主反映的热点、难点问题，被整理成册，每年初由业主大会投票选出小区要做的几件实事，由三方协调直至落实，实现小区共建共治共享。
这些年来，在党建引领下，金都华庭小区的设施设备旧貌换新颜，账目管理从混乱到公开、服务从无序到标准。2020年小区物业服务费收缴率达到100%，业主满意率超过99%。
金都华庭小区
党建引领带来的改变同样发生在萧山区金色钱塘小区。从2017年开始，两年多的时间，小区换了5位业委会主任，居民们对业委会渐渐失去信任，物业管理工作停滞不前。
金色钱塘小区的尝试是，根据相关的党建文件精神及北干街道邻聚力项目指导，成立创新试点组织：“小区管理委员会”。这个管委会由7人组成，由党组织推荐，街道、社区、社区民警、居民各派出代表，其中6位都是党员，他们代行业委会职责，帮助小区管理日常事务。
“看到小区‘动’起来了，就是好事。”金色钱塘小区居民童先生感慨地说，小区管委会的出现，让他很放心：“有社区引导，有组织的力量在，更让人信任。而且选的几位居民代表也都是愿意为大家做事情的人，居民质疑的声音就少了很多。”
业委会，是业主大会的执行机构，是小区居民实现自我管理的重要形式，对小区物业管理水平的高低有很大影响。据悉，目前杭州只有约三分之一的小区有业委会，还有不少小区像金色钱塘一样，业委会难以发挥其作用。
这些基层探索的经验，都纳入了新修订的《条例》之中。比如，金色钱塘的“小区管理委员会”试点经验，就被吸收采纳为杭州创新设立的“物业管理委员会”制度，对于不具备业主大会、业委会成立条件或业委会被罢免、需要重新选举的小区，都可以由街道、乡镇组建物业管理委员会，成员需由街道、乡镇、居委会、建设单位各指派一名代表，与占半数以上的业主代表共同组成，指导推动小区成立业主大会，特地情况下可临时代行业委会职责。
杭州市住保房管局相关负责人表示：“物业管理加强党建引领旨在打通了服务群众的‘最后一公里’，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势，写入《条例》则是让党建引领物业管理有法可依，多了一层法律保障。”
钱塘山水小区
首倡“数字化”
智慧物业管理服务平台年底上线
对于数字化的规范和运用，也是各方对新修订《条例》的一大关注点。新版《条例》首次提出：鼓励积极运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。
其实，通过数字化赋能物业管理，杭州近年来已经有了探索实践。2020年9月，滨江区钱塘山水小区在线上召开了全体业主大会，小区共1058户居民，超过6成参与了此次线上投票表决，大会提出的8个议题，7个都实现了“双过半”通过。据杭州市住保房管局介绍，这是业主决策投票系统上线以来，第一个通过该系统成功召开全体业主大会的小区。
“以前，召开业主大会很耗时费力，要印刷选票、上门送票，人工计票，有的业主参与度不高，投票难以完成，如果通过物业或业委会来计票，还会有真实性、公正性的问题。”钱塘山水小区业委会主任田先生说。
而由政府部门开发的业主决策投票系统，就很好地解决了这个问题。业主只需要登录“浙里办”，搜索“e房通”，即可通过后台数据自动识别其所在小区，认证业主身份，即可免费参与业主大会、业委会表决。除了投票功能以外，“e房通”中还可以进行经营性收支、维修资金查询，物业报修，政策法规查询等。
截至目前，业主决策投票系统已经支持发起小区各类线上投票表决1000余次，开展经营性收支公示的小区1200余个，实人认证业主人数超过17万，累计登录次数近400万次。
今年年初，杭州成为全国智慧物业建设8个试点城市之一，在浙江省数字化改革的背景下，杭州市住保房管部门还将在今年年底推出杭州市智慧物业管理服务平台，并发布全国首创针对小区居民的数字证件：“杭州电子业主卡”，届时小区居民可通过浙里办和支付宝进行领取。
电子业主卡不仅为小区居民提供物业服务和小区决策等服务应用场景，还会叠加各类政务服务、公共服务、生活服务等应用场景，实现小区居民日常生活的“一站式”服务。而业委会和物业企业则可通过该平台获取数字化工作能力，从而提升工作效率，更好更快服务小区居民。
当然，新修订《条例》的获批实施还只是其中一步。为确保《条例》落地落实，据杭州市住保房管局相关负责人介绍，还要根据条例的授权规定和实际工作需要，起草并出台物业管理委员会组建运行具体办法、物业承接查验具体办法等配套制度和规范性文件，对现有的业主大会和业委会工作指导规则、业主大会议事规则示范文本、前期物业服务及物业服务合同示范文本等进行全面修改完善，为实际操作提供确切依据。
新版《条例》接下来将怎样改变更多人的生活？且让我们拭目以待。
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