专家解读，重庆优化房地产政策支持刚性和改善性住房需求

　　6月15日，重庆市在贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步完善我市房地产相关政策，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，结合我市实际，制定发布了《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》（以下简称《措施》）引起了各界高度关注，针对市场关注的焦点问题，重庆大学副校长、城乡建设与发展研究院（智库）负责人刘贵文对《措施》进行了详细的解读，并认为重庆优化房地产政策将支持刚性和改善性住房需求。
　　《措施》中提到的新市民是指哪类群体？
　　刘贵文：新市民是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到重庆城镇常住，未获得重庆当地户籍或获得重庆当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生、新引进专业人才、新退伍军人等。
　　其中，经商、办企业的人员，要取得合法营业执照或按时纳税证明及其他合法经营证明；就业的人员，要与用人单位签订劳动服务合同或用人单位出具用工证明；投亲靠友的，所在地社区居民委员会出具居住证明；子女在重庆上学的，提供子女的入学、子女的关系等证明；大中专院校毕业生，提供大中专院校毕业证。
　　引进专业人才，提供市政府机构或用人单位认定的人才引进计划或人才目录内的高层次人才的文件和证书等证明材料。
　　如何解读差别化住房信贷政策？
　　刘贵文：5月15日，人民银行、银保监会联合下发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115号），对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为：不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月18日，我市调整差别化住房信贷政策，将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为：不低于相应期限贷款市场报价利率，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。即：按照5月20日公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）4.45%，普通首套房按揭贷款利率最低为4.25%。
　　购房者享受个人住房公积金贷款支持购房政策有哪些条件？
　　刘贵文：主要有3个方面：一是职工家庭购买首套住房的，首付比例不低于20%；购买第二套住房的，首付款比例不低于40%。二是职工家庭夫妻参贷的，贷款最高额度从60万元提高至80万元；三是受理购买首套住房的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（置换贷款）申请。
　　住房公积金贷款住房套数是如何认定的？
　　刘贵文：购买首套住房认定标准：在申请住房公积金个人住房贷款时，缴存职工家庭无住房且无住房贷款记录的，认定为购买首套住房。
　　购买第二套住房认定标准：在申请住房公积金个人住房贷款时，须同时满足以下条件：一是缴存职工家庭无住房或仅有一套住房；二是缴存职工家庭已结清或仅有一次未结清商业性住房贷款；三是缴存职工家庭无住房公积金贷款或仅有一次已结清的住房公积金贷款。
　　目前购买住房有哪些税收优惠政策？如何申请办理？
　　刘贵文：主要是契税和个人所得税的优惠，有以下方面：
　　一是家庭已有一套住房，再次新购住房且在办理不动产权证前转让原有住房的，新购住房可按照第一套住房享受契税优惠政策；二是家庭有两套住房，再次新购住房且在办理不动产权证前转让原有住房其中一套，对新购住房按照第二套住房缴纳契税。三是对被征收、征用房屋，选择货币补偿且重新购自住房，住房成交价格不超过货币补偿部分的，予以免征契税；四是选择房屋产权调换、土地使用权置换的，不支付差价的免征契税；支付差价的，仅对差价部分征收契税。五是签订征收补偿协议按政府相关标准取得的货币补偿，免征个人所得税。
　　上述第3-5条政策涉及房屋征收、产权调换，可凭房屋征收、征用补偿协议及商品住房买卖合同等相关资料到税务部门直接办理。
　　除了支持市民购房政策外，目前对开发企业的支持政策有哪些？
　　刘贵文：《措施》对房地产企业的支持政策主要有3个方面：一是信贷方面，要求银行业金融机构保持房地产开发贷款平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作，对兼并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。
　　二是资金方面，优化项目资本金监管，可按项目施工进度分楼栋申请使用；新办项目，可分批存入，首次存入60%，剩余40%可给予4个月的缓存期。落实配套费缓缴政策，最长时间不超过6个月。
　　三是配套建设方面，对尚未出让土地的项目，应加快土地周边配套设施建设，达到“净地”出让；对已供地尚未开发建设的项目，应先于或与项目同步完工配套设施；对已供地且已开发建设的项目应在项目交房前限时完成配套设施建设。
　　如何把握促进商品房配套车位利用政策？
　　刘贵文：可从以下3个方面：
　　一是从总体要求看，车位（库）仍应当首先满足业主需要，开发企业销售车位（库）的，应当进行公告。
　　二是属住宅配套车位（库）的，仍只能销售给本小区业主，公示期满后可放开销售数量限制。
　　三是属非住宅配套车位的，在满足业主需求、公示期满后，可可放开销售。
　　目前我市正在举办的春交会引起了购房者的高度关注，如何参与？是否有相关购房优惠政策？
　　刘贵文：按照要求，我市于5月15日采取线上展示方式举办2022年春季房交会，全市现有40个区县、199家开发企业、570个项目、7.7万套商品房源，15家住房租赁品牌企业、2800套待租房源及17家家装、家具、家电品牌企业上线展示。目前线上展示平台浏览量累计54万人次。
　　大家可通过微信小程序搜索“重庆线上房地产展示平台”，进入平台后，点击2022重庆春季房地产暨家装展示交易会画面进入专区；或通过“渝快办”APP进入〔渝悦生活专区〕—“住”场景—购房服务进入“重庆线上房地产展示平台”小程序，进入平台后点击2022重庆春季房地产暨家装展示交易会画面进入专区。相关购房优惠政策在平台中均已有展示，欢迎大家浏览。
　　对房地产开发企业和中介机构的违法违规行为有哪些整治措施？
　　刘贵文：去年以来，按照住房城乡建设部等8部委文件要求，市住房城乡建委联合市级相关部门印发了《持续整治规范房地产市场秩序专项工作方案》，加强房地产开发企业和中介机构的监管，加大对违规收取预付款、“茶水费”等费用、发布虚假违法房地产广告和虚假房源信息、散布不实信息扰乱市场秩序等行为的查处力度。今年以来，按全市统一部署，下发了《重庆市房地产市场领域打击整治养老诈骗专项行动实施方案》，大力整治以投资养老名义进行虚假宣传和违规销售商品房涉嫌诈骗的行为。近期，市住房城乡建委将加大对“零首付、低首付、长分期”和新房代理不规范等问题的整治力度，进一步规范市场秩序。
　　附文：重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施
　　为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步完善我市房地产相关政策，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，结合我市实际，特制定如下措施。
　　一、支持新市民和人才安居。符合条件的新市民在我市购买首套普通住房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持经我市人才主管部门或引进部门认定的在渝人才，在住房、落户、医疗、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。
　　二、落实差别化住房信贷政策。人行重庆营管部联合重庆银保监局指导完善重庆市场利率定价自律机制，调整全市差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率，居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
　　三、完善房地产信贷服务。银行业金融机构要准确把握和执行房地产金融审慎管理政策，保持房地产开发贷款平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作，对兼并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。鼓励和支持商业银行加大对商业商务用房按揭贷款的支持。
　　四、优化住房公积金贷款政策。优先保障首套住房贷款，住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20%；合理支持改善性住房贷款，缴存职工家庭购买第二套住房的，首付款比例不低于40%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；支持购买首套住房的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（置换贷款）；缴存职工家庭夫妻参贷的，单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算，最高额度从60万元提高至80万元。支持公积金贴息贷款发放，保障贷款资金供应。
　　五、明确公积金贷款第二套住房认定标准。住房公积金缴存职工家庭有2套及以上住房或有2次以上住房贷款记录，出售现有住房后，家庭已无住房或仅有1套住房，且已结清住房贷款或仅有一笔未结清商业性住房贷款的，再次购买住房时，可按购买第二套住房的政策申请住房公积金贷款。
　　六、落实差别化房地产税收政策。家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；若家庭仍有1套住房的，对新购住房按照第二套住房享受契税优惠政策。对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿的，成交价格不超过货币补偿的免征契税；签订征收补偿协议并按政府相关标准取得的货币补偿，免征个人所得税；选择房屋产权调换、土地使用权置换的，不支付差价的免征契税，支付差价的，仅对差价部分征收契税。
　　七、优化项目资本金监管。对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可按项目施工进度，分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可申请分批次存入，首次存入核定监管金额的60%，剩余的40%可给予4个月的缓存期。在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项目资本金。
　　八、促进商品住房有效供给。加强对已出让土地开发建设的监督检查，督促房地产开发企业按照土地出让合同约定的规模、开竣工时间等进行开发建设，推动达到工程形象进度的项目尽快上市销售。推进中心城区“已供未建”“久建未完”“应售未售”项目清理，形成有效供给，支持合理住房消费。
　　九、推动租赁市场稳步发展。增加市场租赁住房供给，在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区（医院）等人口集聚区新增市场租赁住房，支持新市民、青年人合理租房需求。在符合规划原则及周边配套功能完善的基础上，有市场需求的，允许按程序利用现有商业商务项目改建或调整为租赁住房项目，改建或调整后的租赁住房项目土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。研究制定支持租赁住房发展的配套政策，着力解决落户、上学、就业等基本公共服务问题，逐步实现教育、医疗、养老、救助、法律援助等基本公共服务的租购同权。
　　十、促进商品房配套车位利用。物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主需要。建设单位依法出售车位（库）的，应当进行公告。对配套车位（库）存量较多的商品房项目，开展商品房配套车位利用试点，属住宅配套车位（库）的，公告之日起6个月内，每户业主只能购买1个车位（库），公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，但未销售住房对应的配建车位（库）不得出售；属非住宅配套车位的，公告之日起6个月内，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例，公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可对外销售。
　　十一、落实城市基础设施配套费缓缴政策。对受疫情影响的房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费，可由房地产开发企业向属地政府提出申请，按规定程序报经批准后予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月，并在办理商品房预售许可前缴清。
　　十二、完善房地产项目配套设施建设。对尚未出让土地的项目，属地政府及土地整治储备机构应加快土地周边配套设施建设，达到“净地”出让；对已供地尚未开发建设的项目，属地政府及土地整治储备机构应先于或与项目同步完工配套设施；对已供地且已开发建设的项目，属地政府及土地整治储备机构应在项目交房前限时完成配套设施建设。
　　十三、持续提升住房品质。发展新型建造方式，推动建筑工业化、绿色化、信息化融合发展，加强建筑信息模型（BIM）、人工智能、智能建造等技术在规划建设全过程的集成应用。聚焦城镇老旧小区改造、棚户区改造、公共服务设施配套完善、住房设计和建造水平提升，持续推动城镇居民居住条件和环境改善。
　　十四、做好线上交易服务管理工作。指导房地产开发企业、房地产经纪机构和房屋租赁企业大力推行“线上选房”，为购房、租房群众提供全天候的线上看房、选房、咨询、认购等服务。采取线上线下相结合的方式举办区域性房交会。全面推行存量房网签及交易资金全监管，建立全流程交易服务，促进一二手房市场良性循环。
　　十五、加强房地产市场秩序监管。持续整治规范房地产市场秩序，严格落实日常巡查和专项检查管理机制；加大对房地产开发企业和中介机构违法违规行为的查处力度，营造良好的市场环境。
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