记者探访时发现,不少小区的电梯内都贴有广告。
文/图 半岛全媒体记者 杨阳
停车费、电梯广告费、公共设施收入……这都是小区的公共收益,但对大多数业主来说,每年小区公共收益有多少,都流向了哪儿,可能是一笔糊涂账。最近,青岛某小区的业主反映:目前他居住的小区拥有电梯数量60余部,根据物业服务中心共有部分经营收支情况公示,2021年1～9月,电梯收入为3281.71元。平均一部电梯1个月收入不足6元,这让不少业主大吃一惊,那么,青岛市小区公共收益公示情况如何?这笔收益究竟谁在管理?到底花在了哪儿?连日来,记者走访多个小区进行了调查。
>>>求证
一部电梯一个月
广告收入不足6元?
业主反映的情况属实吗?近日,记者连线胶州市保利西乡月物业服务中心的工作人员于先生,他承认是有这回事,但是不存在一部电梯一个月广告收入不足6元的事实。“我们经营收支情况公示的是一到九月份,但是实际上一月和二月电梯里是没有广告的,也就没有广告收入。”于先生说道,“我们与合作商合作是在3月份才签署的合同,电梯收入从三月才开始。”
那为何会有业主反映这个现象呢?于先生表示,“现在马上要交新一年物业费了,有些业主不想交物业费,所以就恶意诋毁我们。”目前,胶州市市场监督管理局等相关部门已介入此事。
>>>探访
公共收益公示
并非每个小区都有
连日来,记者走访了双瑞小区、海林花园、中央国际、星海苑、金岭花园、锦绣华庭等小区。据悉,这些小区的公共收益包括电梯广告、广告牌及快递柜的场地租赁使用费等。
在双瑞小区,小区的宣传栏张贴了物业中心去年一年的收支明细,其中包含广告费、电梯年检费、绿化费等使用情况。随后,记者来到了双瑞小区物业服务中心,恰巧赶到小区业委会成员谢洋(化名)值班,他告诉记者,该小区是自治自管模式,业委会成员均由全体业主选出,物业管理处人员均由业委会聘用、管理,该小区公共收益也必须由业主委员会审核。保安保洁等各部门人员采用聘用制。
据了解,5.5毛一平方,电梯费是4毛,从小区建起来到现在都没有变过。小区业主自我管理,每年的收入都会进行公示,做到公开透明,去年一年的收入达到34万多,其中广告费仅仅是小头,每年广告费也就2万多。“我们每年的物业收益基本上都力求用完,并且要把钱花好、花在刀刃上。当然,如果到年底有结余,会放在来年一起使用。”谢洋说道。
随后,记者来到了海林花园小区,小区出入口道闸设有广告牌,电梯内张贴的是两张框架广告,在小区物业服务中心门口设有醒目公示栏,上面公示有该小区物业基本服务收费情况、服务标准、服务内容等信息。
在走访中,记者发现小区有业委会的情况下,公共收益的支出都会提前经过业委会的审核,再决定是否使用。同时,记者在部分小区的宣传栏上并未发现有公共收益公示情况。记者先后联系这些小区的物业,有的物业工作人员表示,还在统计中,每年会在年底年初进行公示,现在不方便给记者看。还有物业人员告诉记者,“我们小区不需要公示,有的时候小区公共设施坏了,请人来修时,业主也都会在现场看着,公共收益在什么地方,花了多少钱,业主心里都有数。”
>>>现状
小区无业委会
账目更难监管
记者经走访了解到,被探访小区的公共收益管理模式主要有两种:一种是物业公司设立单独账户进行管理,另一种是业主委员会代管。但记者在走访中发现有部分小区没有组建业委会,导致小区公共收益成为一笔“糊涂账”。
没有业委会做支撑,很多业主都表示形单影只,仅仅凭借自己的力量能改变的方面越来越少。即便知道小区公告收益归业主所有,也是敢怒不敢言,“我们小区没有业委会,没有专门的机构或组织与物业进行交涉……”江西路附近某小区业主李先生无奈地表示,“我们经常在业主群内反映相关问题,但是迟迟不见物业进行解决,如果业主说话难听了,就会被踢出群或者群主解散群。”
记者还发现,凡是涉及存在小区公共收益问题的,业主和物业公司之间大多存在长期性矛盾。例如,位于山东路附近小区业主姜女士就表示:“别说公示和发放什么公共收益了,小区物业长期疏于管理,连很多公共设施都没有及时更新维护……”不仅是线下的发声,很多群众还在“问政青岛”“领导留言板”等网络平台上长期反映小区公共收益被侵占的现象……总体来看,绝大多数群众不清楚自己小区公共收益的去向,由此引起的小区内矛盾纠纷容易被激化。
>>>问题
公共收益收支问题
多数受访者答不全
尽管部分小区能做到如期公示,但记者发现,业主对公共收益的知晓度不高。记者在上述小区随机采访了一部分业主,围绕“你知道小区有公共收益吗?”“是否知道小区公共收益来自哪儿花在哪儿”等问题询问,受访的10位业主中,仅三人能较全面地回答出来。其余受访业主则存在两种情况:一种是知道有小区公共收益,但极少关注,不知道具体来自哪些方面,也不知道花哪儿去了；另一种则是完全不知道,所以被问到时“一头雾水”。
在采访中,还有一部分业主对于小区物业服务公司了解比较单一。“平时和物业打交道的机会也就是交物业费,不知道小区公共收益和自己有多大关系”。锦绣华城一期小区的业主刘女士说道。
>>>业内声音
业主意识增强
物业不具备信义意识
小区公共收益扯不清并非一两天的事,而是一个老大难问题。对此,物业管理行业资深从业人士杨先生告诉记者,很多人认为小区公共收益仅是电梯广告以及公共停车场和其他配套设施的收入,但这并不是它的“全貌”。许多“隐身”收益是人们不了解的,例如通讯运营商在小区内架设信号设备所产生的场地租赁费就属于公共收益。“如果把这些都加起来,一年也有好几万的收入。”杨先生说。
近年来,业主和物业公司的矛盾纠纷层出不穷。对此,该业内人士剖析道:“这当中主要是广大业主的维权意识在不断提升,逐渐形成了‘我是业主,小区要由我做主,而不是物业公司来做主’的思想,但是在业权意识增强的同时,义务意识却没有得到提升,他们并不知道作为业主还有应当履行的义务。本来小区的一切公共收益属于全体业主共有,物业公司应该是为业主服务的,但现实中盈利赚钱成为物业公司的第一目标,因此很多物业公司本身不具备信义意识。”
杨先生告诉记者,小区公共收益主要用于弥补物业费的不足和小区道路及公共设施设备的改造、修建与维护等方面。在支出时,会先报给由街道物管办、社区工作人员及业委会联合成立的管委会进行审批,后在小区内公示,确定无业主反对才会支出使用。一般情况下所有的公共收益会先扣除税金,剩余费用按照百分之三十属于物业的服务费,其余的费用如用于电梯维修,费用不够时业主再分摊费用。
业主维权有法可依 有关部门可以处罚
那么,所在小区公共收益应该归谁所有?山东齐岳律师事务所江永金律师表示,小区公共停车位的租赁费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。公共收益为全体业主共有,具体由谁支配需业主大会或者业主委员会决定。如果物业公司收取并支配了这笔费用,应将这笔费用用于有利于全体业主的公共设施维护等,并接受业主大会或者业委会的监督,不应将该笔费用作为物业公司的经营利润。
物业公司如果存在不公开公共收益和拒不分配公共收益的侵权行为,根据《民法典》第二百八十七条,业主有权请求物业承担民事责任,由小区业主委员会代表所有业主向法院提起民事诉讼,请求物业将扣除合理成本后的公共收益用于补充专项维修资金；也可以请求物业返还扣除合理成本后的公共收益,然后再根据《民法典》第二百八十三条的规定进行分配。
既然公共收益属于全体业主,应如何支配使用呢?根据物业管理法规、规章,一般都会规定:公共收益优先用于补充物业专项维修资金,经业主大会决定可以将剩余部分用于其他公共支出。公共收益应当按周期向业主公示公开,业主也有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。公共收益应存入设立的专门账户,接受政府监管。如物业公司不按规定管理、使用、公示公共收益的,政府部门可以对其进行处罚。物业公司如果违法相关规定挪用公共收益资金,业主们也可以提起共同诉讼。业主也可向相关部门举报,由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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