老小区实行物业管理 有点难

要在四年时间内实行90%以上旧住宅小区都实行物业管理，而这无疑是一个重大的挑战。

　　从去年开始，昆明开始了冲击“联合国人居奖”的旅程，在各种考核指标中，有一条重要指标就是：城区内90%以上的旧住宅小区经过整治后实施物业管理。今年，昆明开始针对这一指标做出决定：要在四年时间内实现90%以上旧住宅小区都实行物业管理，而这无疑是一个巨大的挑战。
　　收费难，标准低
　　“老小区引进物业管理，这是一个好事，但是实际操作下来怕不是那么简单。”江岸小区江岸里物业管理处的工作人员张先生有点担心。当然，他的担心是有理由的，进行物业管理前提是物管费要能收上来，但是常年要亲自上门收物管费的他知道收物管费不是那么简单的事情。
　　其实，昆明在旧住宅小区推行物业管理也有一段时间了。江岸小区就是比较早进入物业管理的一个老小区，其物业管理公司是其原开发商盘龙区房地产开发公司延伸出来的。虽然比较早就进行了物业管理，但张先生告诉记者，现在江岸小区物管费的收费率并不太理想。
　　“现在能收到70%-80%就算是相当不错了。”张先生告诉记者，据他了解，现在有很多老小区还不能达到这个收费率。那么，这个收费率能维持物业公司的正常运作么？
　　“只能是勉强维持。”张先生还告诉记者，以前当他们入不敷出时，开发公司每年还会补贴一部分，但是2004年，经过改革以后，开发公司和物业公司脱离，就没有这笔补贴了，现在都需要自己解决。而现在他们的解决办法就是利用小区公共部分的收益，如停车费等来弥补这个缺口，另一方面就是尽量压缩开支。张先生告诉记者，他们的工资待遇5、6年没有调过，对此，他也是十分苦恼。而据其他媒体的报道，目前，昆明六成物业公司都徘徊在这个尴尬的状态，形势十分严峻。
　　已经进入物业管理的老小区情况不容乐观，目前还没有进行物业管理的老小区情况又如何呢？
　　“收费很难。”益康路社区居委会主任朱跃龙对此也是深有体会。据朱主任介绍，益康路社区都是80年代建起的老小区，但一直到现在都没有物业管理，居民都没有物业管理费的概念，现在他们就是一户人家一个月8块钱的卫生费，3块钱的门卫费，由社区居委会派人管理。但就是这样收费都很困难，据朱主任介绍，现在也只能收到80%左右。
　　朱主任还向记者介绍了这么一个事情。该社区的永昌路197号大院，17栋房子，2004年的时候，因为门卫费收不起，社区只好把门卫撤了，3个月里，社区发生了十多起盗窃案，后来居民又召开大会继续交门卫费，但是有的人还是不肯交，这样为了节省开支，原来开的两道门只好关了一道。
　　“物业公司作为企业自然要收物管费，而当前的收费难问题是困扰老小区进入物业管理的最大问题。”朱主任说。
　　老小区进入物业管理，自然需要物业公司的进驻，但是现在经营着一家物管企业的王总告诉记者，在接老小区项目问题上，他们公司十分谨慎，这不仅只是因为老小区收费压力大，而且现在很多老小区都一直延续多年前的收费标准，标准很低，而且想要调整物管费，压力非常大。
　　“2000年到现在，物价都不知道涨了多少，但物管费却涨不起来。”张先生直摇头。据张先生介绍，江岸小区现在的收费标准是0.23元/平米，这个标准从2000年确定以来一直到现在都没有调整过。
　　同样无奈的还有通发物业西坝管理处的林主任。据林主任介绍，这个小区原来是单位的房子，他们公司2005年接下来的，但是2005年到现在，他们的收费标准也一直没有能上调。而这期间，他们也和业主进行了协商，但是没有协商下来。而他们公司接下这个小区的时候，其所执行的物业收费标准也是延续该小区原来在单位自行管理下形成的标准一样，每平米才2毛多。
　　“以前请一个清洁工才500元左右，但现在没有800元基本请不来。”林主任对此也很苦恼。
　　“要想提高物管费标准，很难。”林主任感叹。据记者了解，按照相关规定，物业公司要提高物管费收费标准，需要经过小区业主人数1/2以上同意或拥有物权1/2以上的人同意才能通过。
　　

　　　 　　　

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