小区公共收益 该归谁?谁监管?

收益不透明 易成糊涂账
“小区公共收益多少?物业没公示,我们也很难知道。”近日,记者在合肥新站高新技术开发区实嘉原创生活小区采访,居民吴先生对记者说。
吴先生告诉记者,自2010年实嘉原创生活小区建成时,他就一直住在这里。小区物业一直由开发商选聘的物业服务企业承担,然而,物业企业的服务质量一直饱受业主诟病,尤其是小区公共收益多年来未向业主公示过,“最近小区正在成立业委会,业委会成立后将代表业主们进行账目核查,维护业主权益。”
小区公共收益指利用物业共有部位、共有设施设备进行经营性活动获得的收益。根据《民法典》第282条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。也就是说,《民法典》明确了利用小区业主共有场所产生的收入,属于业主共有。
实际工作中,很多小区将公共设施委托给物业来经营管理,业主并不参与其中。时间长了,这些公共收益容易被实际管理人——物业企业支配使用,令众多业主淡忘甚至“自动放弃”了这部分权利。记者实际调查中发现,不少小区公共收益账目鲜见公布,多数业主对物业公共收益也知之甚少。
“自己平时工作较忙,虽然每天看到小区进门、电梯等有一些广告,但也没多想,以为都是物业所有。”家住合肥市瑶海区阳光棕榈园小区的尤女士告诉记者,其实商品房小区多多少少都有些收益,但具体包括哪些内容,业主也很难讲清楚。
业内人士认为,多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不了解,物业服务企业不主动公开小区公共收益,容易导致小区公共收益成为“糊涂账”。但一旦随着业主维权意识的逐渐提高,公共收益的使用往往会成为物业纠纷的一个焦点。
监管力度弱 权益维护难
依据相关法律法规,未成立业主大会的,公共收益由建设单位或物业服务企业单独列账管理;已成立业主大会的,公共收益由业主委员会设立账户进行保管,使用公共收益的应当提交业主大会讨论。
然而在实际工作中,对于公共收益的管理一直是物业监管的难点。“小区公共收益在保管和使用环节容易产生违法违规情形,比如物业服务企业不单独列账、未经业主大会同意擅自使用公共收益等。”合肥市蜀山区住建局物业和租赁管理科副科长徐一鸣介绍说,多数物业服务企业往往将小区公共收益与企业财务放一起进行管理,省时省力,“但这对于业主以及主管部门而言,要想准确了解小区有哪些公共收益,相对较难。”
安徽大学马克思主义学院社区发展研究中心主任吴猛分析认为,实际工作中,许多业主不愿意或很难单独对小区公共收益进行监管,往往通过业委会这一组织。但一方面业委会本身成立较难,另一方面业委会本身是自治组织,其事务不属于行政部门管理,“一旦业主因公共收益问题与开发商或物业产生纠纷,还是走司法程序。”不过,维权过程相对比较艰难。
合肥蜀山区太阳发能海岸小区曾与开发商和前物业对簿公堂,历时近3年,回想起维权之路,业委会人员还是苦水难消。“业主们数次出庭作证,期间甚至还遭受开发商的一些恐吓,但好在最终胜诉,维护了业主权益。”太阳发能海岸小区业委会主任叶云说,既然小区公共收益属于全体业主,还是需要全体业主齐心协力共同守护。当然,这也离不开街道、社区的大力支持。
《安徽省物业管理条例》中规定,街道办事处、乡镇人民政府职责之一就包括协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。记者采访中发现,由于很多地方基层监管力量薄弱,业主相关维权行为还是较难得到相关部门有效支持。一位基层干部透露,公共收益主要靠小区业委会来进行监管,基层住建部门和社区一般不主动介入。
打好组合拳 守牢“明白钱”
真正使公共收益取之于公、用之于公,还得破解小区公共收益监管上的难题。
一些地方也探索出公共收益监管新模式,创新建立共管账户,规范保管、使用程序,让小区公共收益更“透明”。合肥市蜀山经济开发区红皖家园小区于2019年试点设立小区公共收益“共管账户”,如今小区公共收益透明,物业与业主关系融洽。“小区设立共管账户管理公共收益让公共收益更加透明,我们业主也更放心。居委会直接参与到公共收益的管理,能促使公共收益使用更加规范,用在我们小区的管理和建设上,把小区管理得更好。”红皖家园小区业主代表刘雪萍说。
据了解,该小区公共收益“共管账户”由社区和业主委员会共同管理,使用公共收益时,需由社区指导和监督业主委员会召开业主大会会议,讨论通过后,共管双方均同意,方可提取公共收益。同时,双方定期将公共收益的收支情况向全体业主公告。
记者在该小区业委会办公室电脑上看到,每笔账目收支日期、事项、责任人等清晰明了。“公共收益账目每季度公布一次,只要有业主想了解,随时可联系业委会成员进行查账。”小区业委会主任韩荣柱说,目前小区整个公共收益管理平稳,业主认可,物业也支持,“如今的物业还垫付了一笔资金帮助改善小区公共设施和管理。”
“目前而言,在公共收益归属方面,相关法律已经进行了明确,但后续业主维权之路较为曲折,容易陷入有法难‘落实’的尴尬境地。”吴猛建议,为更好保障业主在小区公共收益方面的权益,要加强前期物业合同的规范制定与管理,以合同形式明确小区公共收益权属和管理情况,一旦发生权益纠纷时,可依据合同进行维权。
值得注意的是,近日,《合肥市住宅小区物业管理规定(草案征求意见稿)》正在公开向社会征求意见,其中拟“将住宅小区物业管理纳入社区建设和社区治理体系”。在徐一鸣看来,这将为小区物业管理尤其小区公共收益监管提供更完善的政策依据,提升对公共收益管理和使用的监管力度,让公共收益能真正造福于民。(记者 李明杰)

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