河南商报记者 韩忠林 实习生 杨雪情
小区公共收益属于谁？应该由谁支配？物业擅自挪用需要承担哪些责任？新修订的《郑州市物业管理条例》将于10月1日开始实施，其中对市民普遍关心的公共收益问题进行细化、明确。
河南商报记者走访发现，诸如不公示公共收益、公示金额引质疑等现象目前在郑州不少小区仍存在。在新的物业管理条例实施后，执法部门会如何处理这些纠纷呢？市民遇到类似情况又应该如何投诉呢？
【新版郑州物业管理条例，聚焦小区公共收益】
新修订的《郑州市物业管理条例》将于10月1日起开始实施。河南商报记者注意到，其中对公共收益管理作出明确规定。
《条例》第四十七条规定，物业服务区域内公共场所的收益是依法属于业主共有的公共收益，应当在物业服务区域内显著位置公示，不得擅自挪用、侵占。
记者梳理发现，公共收益具体包括依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；共有部分被依法征收的补偿费用；公共电信设施占用场地使用费等；公共收益的孳息；依法属于全体业主的其他收益。
河南商报记者了解到，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《条例》规定，公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理，其收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。
【郑州一些小区物业，未及时公示公共收益信息引业主不满】
小区公共收益归业主共有，但在实际探访中，河南商报记者发条，业主、业委会、物业之间，围绕公共收益产生的纠纷存在不少。
“我之前多次要求物业公示，但都没有结果。”郑州碧桂园西湖业主曾先生向河南商报记者反映，小区虽然刚入住一年多，但不少业主关心公共收益。
“我们小区交房时，实行的是拎包入住，当时一些公共用地被占用，租给商户，我们认为这也应该属于公共收益。”曾先生表示，除此之外，小区还存在一些广告位，也能带来一些公共收益。
“我们肯定想知道究竟有多少收益，都花在哪儿。”曾先生表示，自己多次向物业咨询公共收益情况未果，最终只能通过法律途径解决。
曾先生提供的一份判决书显示，今年6月，法院做出判决，要求物业公示小区公共收益收支。
“在法院的要求下，物业才公示了。”曾先生称，物业公示了2020年7月1日至2021年6月30日的公共收益信息。
针对曾先生反映的情况，碧桂园西湖小区物业一位张姓负责人称，确实因为公共收益问题与业主打了官司，但具体情况自己不方便透露。
遇到类似问题的，还有恒升府邸小区。
“小区每年公共收益多少，是怎么花的，我们什么都不知道。”恒升府邸居民刘女士告诉河南商报记者，他们小区的物业是郑州恒升物业管理有限公司，公共收益从她6年前在这里买房之后从来没有公示过。
那么，这个小区的公共收益主要用于什么地方了呢？
“一般都用在了小区公共设施的维护上。”郑州恒升物业管理有限公司相关负责人表示，该小区物业费每月0.38元/平方，由于物业费低，公共收益一般也就用在了小区公共设施的维护、维修上。
针对小区公共收益信息是否公示的问题，该负责人表示，“这个居民也知道，像住的时间长了，路面的损坏等问题都是物业来处理的。”
【一些小区公示的公共收益金额，引起业主质疑】
一些小区因为没公示公共收益而引起业主不满，还有一些小区因为公示了公共收益引起业主不满，原因是具体金额与业主估算相差甚远。
郑州亚星盛世雅居小区物业在小区里张贴的2020年公共收益公示信息显示，去年小区电梯广告收入在64000元左右，这引起一些业主质疑。
业主李先生表示，小区一共30多部电梯，一年的收益至少应该在10万元以上，物业公示的64000元，不能令人信服。“我们向物业提出了质疑，但他们坚称没问题。”
对此，小区物业相关负责人回应称，2020年是小区第一次公示公共收益信息，一些地方做的不到位，业主们提出了质疑，会在2021年公共收益信息公示时进行改善。
该负责人表示，小区2020年的电梯广告收益，确实是64000元左右。小区共有50多部电梯，其中三期20部电梯没有刊登广告，剩下30多部电梯中，也有个别没刊登广告。“中间有业主反映，电梯广告声音扰民，我们就给关了，这些在算费用时，广告公司会扣掉。”
“今年我们小区的公共收益还没有动，等到年底公示时再说。”该负责人称，去年在维修电梯等小区公共支出方面，曾使用公共收益，今年因为有业主质疑，所以暂时没有使用过公共收益。
曾先生也表示，在碧桂园西湖物业公示的公共收益信息中，收入方面只有社区传媒收入大约10000元。
“小区一年公共收益怎么可能只有10000元？”曾先生表示，因为对物业提供的金额存在疑问，他再次要求物业公开详细收支“账单”，可物业没有落实。
曾先生介绍，目前自己正在着手准备申请强制执行，一定要弄清楚小区公共收益明细。
河南商报记者在郑州金水区、中原区、二七区、郑东新区等区域多个小区走访发现，有不少小区存在公共收益纠纷。
【有小区在为公共收益纠纷发愁，也有小区拿公共收益给居民发“红包”】
最近几年，关于郑州小区利用好公共收益为居民发“红包”的消息，时不时会引起关注，让很多存在公共收益纠纷小区业主直呼“羡慕”。
今年7月，郑州清城美苑小区业委会，就为每户居民发放了200元“红包”。
“我们小区公共收益，主要来源于地面停车位收费。”清城美苑业委会负责人王先生表示，这笔钱原本是用于小区公共设施建设的，但当时小区正在换物业公司，耽误了公共设施建设进度。
“对于这笔钱怎么花。大家有分歧，有人觉得应该留着修路，有人觉得应该发了。”王先生介绍，在6月份召开的业主大会上，通过投票决定把钱发给业主。
“公共收益应该‘取之于民，用之于民’，给大家发钱肯定是好事。”不过在王先生看来，相较于直接发给大家，公共收益用于小区公共设施建设，能发挥更大作用。
“我们是今年1月份给业主们发的红包，每户业主300元。”老街·绿地郑东新苑4期业主委员会相关负责人原先生告诉河南商报记者，小区共有600多户业主，业主委员会是2018年成立的，今年1月份是第一次给业主发红包，用于发红包的资金全部都来自于小区的公共收益。
“今年给业主们发红包是第一次，应该也是最后一次了。”原先生坦言，小区的公共收益基本上全部来自于广告位出租的收益，每年的收入在4万元左右，今年年初之所以能一次性给每户业主都发300元，是业主委员会自2018年成立以来的所有收入一起发给了大家。
【公共收益如何处置，郑州小区不断探索】
有纠纷并不可怕，想办法解决才是正道。小区公共收益收支由物业主导的确可能会诱发纠纷，但改换成由业委会主导，也绝非一劳永逸。
在清城美苑业委会负责人王先生看来，小区公共收益处理，着实是个难题。
“物业管有业主质疑，业委会管也会有个别业主有不同意见。”王先生称，为了妥善处置公共收益，小区进行了一番探索。
“物业是以盈利为目的的，赔钱肯定没人干。”王先生称，小区业委会刚成立时，与一家物业公司签订了三年合作协议，其中规定，公共收益70%由物业支配，30%由业委会支配，但都要用于小区公共设施建设等方面。
王先生表示，在三年实践中大家发现，很难落实物业对公共收益使用情况。
今年更换新物业时，小区调整了支配比例，大约70%由业委会支配，30%由物业支配。“这个比例会有浮动，我们得看物业服务质量。”
王先生表示，使用公共收益时，低于1000元物业可以自行使用，高于1000元需要经过业委会同意。
王先生介绍，物业在公共收益收支方面与广告商、供货商等谈判时，业委会会派人参加，以确保各笔收支都有的放矢。
“之后的公共收益计划是主要用于公共设施的维修。”原先生表示，老街·绿地郑东新苑4期物业会对小区的公共设施进行维护，但遇到需要更换像电梯等大型公共设施或者其他一些情况时候就会用到小区公共收益。
“公共收益我们每年都会进行公示，让业主知道这些资金都用在了哪里。”原先生表示，小区每年都会召开业主大会，还会根据具体事情不定时召开业主代表大会。业委会有专人负责财务，每年的公共收益都会在业主微信群和公示栏进行公示。
【遇到物业挪用公共收益，该如何投诉，以后会不会加大力度处理？】
新的《郑州市物业管理条例》对属于业主们共有的公共收益进行保护，那么市民遇到占用、挪用公共收益情况，该怎么办呢？应该如何获得执法部门支持呢？
河南商报记者从郑州市城市管理执法支队获悉，目前郑州市物业方面执法已经下放到各区执法部门。
管城区综合执法局工作人员告诉河南商报记者，此前在物业方面执法，一般都是由市民投诉或其他部门移交的线索。就目前情况来看，该部门接到物业方面投诉，主要是占用公共空间等，而公共收益方面投诉比较少。
“只要有市民投诉，我们是会核实具体情况，如果属实是会进行执法的。”该工作人员表示，辖区居民遇到公共收益被挪用等方面问题，是可以向该部门投诉的。
“新的物业管理条例对这方面的规定更加细化，为我们执法提供了更全面依据。”该工作人员说。
金水区执法大队工作人员同样告诉河南商报记者，在此前具体执法过程中，关于小区公共收益方面的投诉较少。不过辖区居民发现相关情况，是可以进行投诉的，该部门会按照法律法规进行调查。
该工作人员表示，新物业管理条例实施后，会根据上级部门安排，进一步进行普法宣传、推广落实。
“目前我们正在组织各个中队学习新的物业管理条例。”二七区综合执法局工作人员告诉河南商报记者，以前该部门受理的房产方面投诉相对较少，主要由房管部门转交，集中在居民与中介之间的纠纷，随着新物业管理条例落实，市民们法律意识提升，业主与物业纠纷投诉可能会增多。
该工作人员认为，新的物业管理条例对公共收益方面责任划分进行了细化明确，有利于在今后执法中，更直接、快捷地帮助小区解决纠纷。
（河南商报编辑 施尚景 吉倩倩）
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