兰州物权第一案：业委会“炒”掉物业成被告

　　为了改善小区内业主的生活环境，甘肃省兰州市宜静园小区召开业主大会，决议通过招标方式选聘物业管理企业，将小区房地产开发公司签订的前期“东家”——甘肃省兴隆物业管理经营有限公司赶出去。原因是，兴隆物业管理公司服务质量跟不上且管理费用高，人员素质参差不齐，新招来的物业公司不但服务质优价廉，而且队伍整齐有素。在重新选聘了业主们满意的物业管理公司，并与其签订《服务合同》后，业主委员会要求兴隆物业公司移交物业管理手续，却遭到拒绝。近日，记者获悉，兰州市中级人民法院对此案作出终审裁定，撤销一审法院作出的原告选聘物业公司不合法的判决，认定宜静园小区业主委员会无诉讼主体资格，驳回了其诉讼请求。此案被称为兰州市“物权”第一案。 /fileftp/2007/11/2007-11-20/U76P4T47D7808F969DT20071120083211.swf
　　据调查，宜静园小区由甘肃兴隆房地产开发有限公司于2004年10月建设竣工，住宅套数176户，地上独立车位38个。2004年10月兴隆开发公司与兴隆物业公司签订了《前期物业管理合同》。2005年10月30日，宜静园小区召开第一次业主大会，投票选举成立了业主委员会，并根据《物业管理条例》于同年11月22日到兰州市房地产管理局登记备案，确定小区业主为174户。2006年5月21日该小区再次召开业主大会，决议通过招标方式选聘物业管理企业，该次业主大会实到业主122人(即122票)，会后业主委员会工作人员分别征求业主意见，其中有118位业主(即118票)签字同意该大会的决议事项。业主委员会依据该决议通过招投标的方式选聘了新的物业管理企业，并代表业主与新的物业管理企业签订了《物业管理服务合同》。业主委员会要求兴隆物业公司移交物业管理手续，遭拒绝后，业主委员会便将该公司起诉至兰州市城关区人民法院。
　　城关区人民法院认为，根据国务院《物业管理条例》有关规定，该小区具有投票权的业主应为214票，而实际到会人数未能达到法定人数，故原告选聘物业公司的程序不合法。
　　宣判后，宜静园小区业主委员会不服，以原审法院认定事实及适用法律错误为由，上诉至兰州市中级人民法院。
　　二审庭审中，兴隆物业公司、兴隆开发公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判；物业管理服务合同没有终止，现物业管理企业没有理由给上诉人移交相关资料；请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
　　兰州市中级人民法院认为，此案主要涉及宜静园小区业主委员会有无诉讼主体资格的问题。在物业管理法律关系中，虽然物业管理合同一般是由业主委员会或物业开发商和物业管理公司签订的，但他们签约的后果最终归至全体业主，与业主委员会或开发商并无关系。业主委员会是业主大会的执行机构，不是独立的自然人或法人，本身也并无承担民事责任所需具备的组织机构和财产，不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格。出于公共管理事由提起诉讼的，其诉讼主体应为小区全体业主，鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表，业主委员会委员在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，在提交相关的文件证明其符合资格后即可以诉讼代表人的身份参加诉讼。本案中，宜静园小区业主委员会是为维护全体业主的利益，出于公共管理事由提起诉讼，其诉讼主体应为宜静园小区全体业主，故原告不享有民事主体资格。故终审裁定撤销一审判决，驳回宜静园小区业主委员会的诉讼请求。
　　对于此案的判决结果，原告方代理律师高华阳认为，根据2003年9月1日实施的《物业管理条例》第十一条、第十九条规定，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，只要涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷，就应具有诉讼主体资格。北京市高级人民法院出台的《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》也规定，业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房及资料移交给业主委员会的，业主委员会可以作为原告参加诉讼。上海、广东等地都有了这方面的规定和案例，最高人民法院在有关批复中也承认业主委员会在一定条件下具有民事诉讼主体资格，而10月1日颁布实施的物权法对业主委员会是否具有诉讼主体资格也没有明文限制。
　　高华阳律师指出，此案的判决是依据法律理论界相关理论观点作出的，然而，理论观点不能作为判案的依据。二审法院认为诉讼主体资格应为宜静园小区全体业主，要求全体业主签名后共同诉讼，这样只会加大业主维权的困难和成本，也是很难实现的。(周文馨）

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