导读
金地朗悦花园小区位于深圳市坪山区马峦街道，竣工于2014年6月，共6栋百米高层住宅及底层商铺。随着业主入住率持续提升，其他住宅小区普遍存在的物管矛盾、居民纠纷等各类问题在该小区愈发突出。2018年11月金地朗悦花园党支部成立后，认真落实马峦街道党工委“支部建在小区里、治理就在家门口”的工作部署要求，联合其他六个小区党支部齐头并进探索出党建赋能小区治理“党支部+业委会+物业服务企业”全新模式，获深圳市主要领导高度评价并在全市示范推广。
金地朗悦花园党支部于2019年组织带领广大业主顺利召开首次业主大会、组建业委会，其中7名委员中5人为党员，党支部书记得票排名第一被推选为业委会主任。充分用好2020年施行的《深圳经济特区物业管理条例》政策红利，修订《议事规则》和《管理规约》规范小区运行框架，取得统一社会信用代码、开设共有资金共管账户，研创“综合制”约定物业服务费用，创新“党员特邀监事”机制监督业委会运作，协调开发商无偿提供700平米商铺用于基层党建和居民活动，获评深圳市抗疫示范样板小区。小区居民生活和谐美好，4年内信访案件和群体性事件零发生，居民群众幸福感、获得感和安全感得到显著提升。
一、项目基本情况：
项目名称：金地朗悦花园
管理规模：110663平方米
服务机构：深圳市金地物业管理有限公司
金地朗悦花园位于深圳市坪山区马峦街道坪环社区环兴一路，于2014年12月入伙。项目占地面积29514.72平方米，建筑面积110663.41平方米。其中，住宅总建筑面积86701.05平方米，住宅户数946户、商铺72间，总户数1018户。小区绿化率30%，绿化面积约8854.41平方米。金地业创立于1993年，中国首批国家一级资质物业服务企业，连续十三年荣获中国物业服务百强企业，中国物业服务企业综合实力500强TOP10。2016年荣获“深圳市物业管理优秀住宅小区“，2019年11月获坪山区“诚信示范小区”荣誉称号，2020年8月获坪山区“示范无疫小区”荣誉。2021年申报“红色物业“。
二、创建“美好家园”活动开展情况：
2021年3月以来，金地朗悦共开展了20余场社区文化活动，平均每月2至3次通过举办活动以红色引领打造社区文化。每年结合国家重大节日举办多类型文化活动，平时在社区内开展红色经典电影等活动。积极开展公益服务活动，组织社区公益志愿建设，通过一系列的公益志愿行动，提供更多元化服务，积极传递社会正能量，提高业主的生活幸福感（活动剪影如附图）。
2021年3-4月份针对小区主条线的绿化进行了更新改造；4-10月份针对小区内一些老旧等影响现场观瞻的项目进行改造，如垃圾桶投放点地面及雨棚的翻新，小区挡土坎的制作、绿化围栏的制作、休闲椅地面的美化等。
三、工作成效和亮点：
自三月份美好家园创建以来，在党建赋能小区 “党支部+业委会+物业服务企业” 治理模式下，金地朗悦花园从设施设备、居住环境、客户口碑等相较于活动前发生了很大的变化，业户的居住感体验感逐渐增强，小区居民的获得感、幸福感、安全感得到大力提升。
项目亮点：
1.党建挂帅全方位引领小区治理：做大小区党支部“基本盘”，组织关系在支部的党员共22名，日常联系发动138名党员参与小区治理工作。通过OAO（线上+线下）群众工作方法，做强党组织在居民群众中的广泛认可度和权威影响力，站在小区治理舞台C位带领群众听党话、跟党走。
2.研创“综合制”约定物业服务费用：着力破解“包干制”不公开不透明和“酬金制”实操难度大的困局，选取走两者中间路径创造性采用新形式约定物业服务费用收支方式，在前期充分审计预算。
3.运用机制约束业主行为：通过《管理规约》确定建立两项机制，综合采用公开违约信息、通报批评、支付违约金和报列失信人名单等手段，破解个别业主破坏生活环境秩序，没有硬手段约束惩罚的问题。
4.建立“党员特邀监事”机制监督业委会：通过《议事规则》确定业委会可以向辖区社区党委申请，邀请一名非业主的党员作为特邀监事履行监事职责，监督业委会运作同时也为业委会依法依规运行作保正名。
5.治理模式发力破解重难点和历史遗留问题：党建赋能小区治理发力，用好党的政治优势和组织优势，推动改善小区民生，解决周边施工导致墙体裂缝、烧烤商铺油烟扰民和居民缺少活动场地等长期难以解决的问题。
（一)、坚持党建引领开展小区物管工作
坪山区马峦街道探索创新党建赋能小区治理“党支部+业委会+物业服务企业”模式，坚定占领小区群众工作阵地，坚持党建引领小区物业管理工作，实现了小区党建既“有型”、又“有效”、更“有力”，把小区物业管理的核心权利牢牢掌握在党组织和听党话跟党走的热心业主手中。
2018年11月，金地朗悦花园党支部成立后，街道党工委即明确指出小区党支部的核心任务是按照党建引领小区物业管理的“三阶段十八步骤”工作方法，组织带领业主筹备召开首次业主大会、组建成立首届业委会。1年时间内，小区党支部通过建立和依托党员楼栋长、义工急救队、妇女微家和新闻发言人等队伍，持续为群众办实事争取民心，得到居民群众最广泛支持认可。2019年11月按计划顺利召开业主大会，选举产生的7名业委会委员中有5名党员，其中党支部书记得票第一被推选为业委会主任，实现了支部书记和业委会主任交叉任职。
(二)、创新物业服务费用约定形式
小区业委会在工作实践中发现，住宅小区物业管理的核心问题是，作为甲方的业主大会，与作为乙方的物业服务企业本应该平等的市场地位不平等。“包干制”形式约定物业服务费用，“物业管家变成了业主的东家”，财务收支和日常管理不公开不透明、监管难约束难，业主对此意见较大。同时，“酬金制”形式约定物业服务费用，受制于专业性强、风险较高等因素，实际操作执行难度大。业委会投入大量时间精力也无法做好，还承担亏损无法维持小区正常运行的风险。
2020年9月，业委会协商物业服务企业后，约定待业主大会表决通过后重新签订首创的“综合制”物业服务合同。主要有以下三点特点：一是按年度制定预算，约定物业服务企业定期在共有资金共管账户中留存定额经费，供业委会按照《议事规则》依据支配，剩余费用收支均由物业服务企业负责。即小区所有收入和支出，包括公共收益收取、供应商选择和物资采购等具体项目，由物业服务企业全权负责，业委会不作审核，风险由物业服务企业自担，但需定额给付费用供业委会支配。二是约定核定总收入的9%作为物业服务企业的基准酬金，每季度开展一次业主评价，根据评价结果优劣可以奖励最高2%、扣除最高2%的酬金，费用从定额给付业委会的费用中支出。另外还特别加入条款为，连续三个季度业主评价满意率不足50%，自动解除物业服务合同，启动公开招投标选聘物业服务企业程序。三是设立优秀员工奖励金。对于业主评价结果中符合条件的一线员工，业委会给予500至2000元的现金奖励，鼓励优秀员工留在小区继续工作。
(三）、建立约束惩罚机制推动业主有效自治
小区个别业主任性破坏生活环境和生活秩序的问题一直困扰业委会。批评教育往往作用很有限，需要硬措施给予惩罚才能使其不能妄为。2020年业主大会表决通过小区《管理规约》中，将高空抛物、随地扔垃圾、不牵绳遛狗等各种行为列入了违约行为中，配套建立了“红黄牌”和“五罚离场”机制予以约束惩罚。业主大会授权业委会对违约人员参照违约情严重程度节酌情亮出“黄牌”和“红牌”，按照响应处罚条款。对于两次被亮“黄牌”的租户给予建立搬离本小区的处罚，给予业主给予报列为失信人员的处罚。同时“五罚离场”机制，对日常轻微违反规约的业主，给予从轻到重、两年内累计的处罚，综合公布房号信息、批评警告、要求公开道歉和支付违约金（200至3000元）等措施，对其行为进行及时惩罚。此两项约束惩罚机制施行以来，至今已实施13次、涉及15人。小区公共区域秩序和环境有了明显提升，取得了良好的治理效果。
（四）、社区党委为业委会正常运作保驾护航
因2019年表决通过的《议事规则》中尚未写入业主监事会的相关内容，为加强对业委会的监管和保护，2020年小区表决通过的《议事规则》中在业主监事会一章中写入条款，业委会可以向社区党委申请派出一名党员（非业主）担任小区特邀监事，监督业委会日常工作。马峦社区派出社区党委书记担任小区特邀监事。特邀监事已组织13名热心业主担任监事联络员，分为工程组、财务组、综合组和客服组4组分工负责，日常协助特邀监事工作。特邀监事已对业委会发出3封《质询函》，开展2次半年度财务审计并向全体业主公布。日常有业主对业委会提出质疑时，监事联络员负责与其联系，调查并答复其质疑内容。对于无证据污蔑业委会的业主，及时发声亮相正名，为业委会依规运作提供保障。
（五）、用好党建优势破解历史遗留问题
小区党支部联合业委会在党建赋能小区治理“党支部+业委会+物业服务企业”模式，通过党建渠道积极联系职能部门下沉行政资源，会同住建部门督促开发商解决了周边小区建筑施工导致一栋外墙墙体和居民室内墙壁裂缝问题，会同城管和环保部门协调油烟扰民烧烤商铺搬离小区，同时通过打造示范小区，取得小区开发商支持，将700平米商铺无偿10年提供给小区党支部和业委会使用，解决了居民缺少活动场地的难题，取得了居民群众的一直好评。
四、项目履行八项原则要求情况
1、金地朗悦花园党支部成立于2018年11月19日，是坪山区首个花园小区党支部，现有党员22名。支部以党建为引领，积极推动红色物业建设，联动社区等多方力量，为探索“党支部+业委会+物业服务企业”物业小区治理模式做出了积极贡献。
2、金地朗悦业委会于2019年11月30日成立，目前委员6名，各委员各司其职，目前运行良好，2021年业主大会正在召开中。
3、小区实施专业化管理，目前收缴率95.17%，于2021年开设共管账户，每季度对小区的收益情况等报表在小区内电梯等公共区域进行公示，物业服务规范，具备规范的客户服务标准，定期对员工进行业务培训，物业服务企业近一年无行政处罚记录。
4、小区业主对物业项目管理满意度较高，通过市物业管理信息平台，自动采集小区物业管理项目业主满意度评价得分全市排名情况，该小区满意度排名位于全市第17名，位列前5%。
5、金地朗悦党支部书记与业委会主任由同一人担任，在街道、社区的引领下形成了目前“党支部+业委会+物业服务企业”物业小区多方联动的治理模式，并在小区内得到了很好的实践，发挥了积极的作用。
6、小区环境整洁优美，配备专员维护小区环境卫生，每周对小区进行消杀灭虫灭鼠；地面草坪无垃圾，按要求严格实施垃圾分类投放和收集；通过开展宣传教育，小区内无违章搭建现象、占用消防通道等行为。
7、物业管理相关部门职责明确，各司其职并形成业务联动，执法进小区，形成良好的部门协作机制。坪山区住建局委托第三方公司——深圳市太朴安全科技有限公司，每月到小区检查一次；坪山区水务局今年内到小区检查排污管道2次；马峦街道办市政部门每月到小区检查环卫及垃圾分类、城管部门每月到小区检查环卫及乱摆卖现象；坪山区消防大队今年内到小区检查一次。
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- 结合群众需求，以为群众办实事作为工作指引。为方便住户需要，小区内设置有电动自行车充电设施；平均每月开展2至3场形式多样内容丰富的社区文娱活动；为群众创建良好的生态空间美丽的生活家园，植树增绿小区绿化率为30%；积极开展各类便民活动，如发放蟑螂药、磨刀服务、修鞋服务、理发、放映电影等。
五、物业服务收费信息公开透明
每季度对小区的收益情况等报表在小区内电梯等公共区域进行公示，在客服中心公示收费情况，做到公开透明，加大物业服务收费信息公开力度，让客户明明白白消费。
六、民有所呼我有所应，全力为群众办实事
2021年6-8月份，在招生入学前期，金地朗悦党支部主动成立了入园入学交流平台，让适龄的儿童都能临近入园；2021年11月，金地朗悦全部覆盖AED急救设备，并联合公共卫生小组组织了业户急救培训；疫情防控期间，党支部、物业、业委会共同联合抗疫，组织居民核酸检测，疫苗团体预约。
七、媒体报道正向宣传，发挥典型效应
2021年7月21日，《深圳特区报》报道坪山区马峦街道金地朗悦花园党支部书记赵恩锋：“金点子”频出创新社区治理。2021年7月15日公共频道壹深圳播放“坪山区党建引领三平台联动，构建小区治理新格局”；2021年6月17日“坪山发布”微信公众号刊登“街坊争做志愿者，邻里携手共护家园”。2021年5月30日，“坪山先锋”微信公众号发布“疫情就是命令，ta们与时间赛跑”。
文章来源:乐居财经
分享来源：搜狐网 http://news.sohu.com/a/524884569_100032554
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