【法润万家】维护业主和物业服务企业的合法权益

　　如今,随着住房商品化的改革，商品房的数量与日俱增。老百姓在住房条件获得满足的同时,也对物业管理服务提出了更高的要求，当服务跟不上或者业主享受不到应有的物业服务时，业主与物业服务企业之间难免发生矛盾冲突。如何规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，今天的《法润万家》我们邀请到了陕西融德律师事务所康建律师，请他围绕现实生活中业主的困扰，结合《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，为我们进行法律指导。

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　　记者
　　物业服务企业与业主之间有矛盾早已是屡见不鲜，那具体的矛盾都表现在哪些方面呢？面对这些问题我们又该如何解决呢？
　　业主1
　　我的房子买了有半年多了，一直也没有装修，这几天物业办通知我要缴6个月的物业费，我实在是想不通，房子还未入住需要交物业费吗？
　　问
　　未入住的房子需要缴纳物业费吗？
　　需要缴纳。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，均不影响上述费用的实际发生。此外，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款也明确规定民法典明确规定，物业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，我们业主不能以未入住房屋为由拒交物业费。
　　业主2
　　我们这个小区没有业主委员会，物业公司的服务范围大多数业主都不知道，物业按啥标准收费，对应的服务标准又是啥，也都不清楚，物业服务内容和收费依据能向广大业主公示吗？
　　问
　　物业收费标准能否向业主公示？
　　应当公示。首先，根据《物业管理条例》第十条规定，小区业主可以在在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会没有业主委员会的小区，应当及时成立业委会，来维护广大业主的合法权益。其次，《物业服务收费明码标价规定》第二条规定，物业服务应当依法实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。因此，物业收费应该及时公开服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容。
　　问
　　如果物业公司没有公示服务范围和收费标准，我们该怎么办呢？
　　在未公示的情况下，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业或者开发商提供相应的服务内容及收费标准，拒不提供的，业主可以向市场监督管理部门投诉，或打12345热线电话投诉。
　　问
　　如果物业服务企业所提供的服务不能满足广大业主的要求，业主可以要求业委会解聘物业公司吗？
　　物业服务企业提供的服务不能满足广大业主的要求，对业主生活造成影响或者严重影响的，全体业主可依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，可解聘以及选聘新的物业公司；并由业主委员会依据该条例第十五条，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。以经过业委会，解聘现有的物业公司，并聘用其他有资质的物业公司来保障业主的正常生活。
　　业主3
　　我们刚住进小区的时候，车辆都是地面停放，每年也给物业定期缴纳车辆管理费，现在他们擅自把部分车位对外出租，允许临时车辆进入并计费管理，导致小区部分业主车辆无法正常停放。我们想知道小区的车位能不能对外出租？出租出去的车位获得的收入归谁所有？
　　问
　　小区车位是否可以对外出租呢？出租后获取的收益又是归谁所有呢？
　　需要分析具体情况，若停车位属开发商所有的，由开发商决定出售或出租。若小区地面停车位占用业主共有道路及其他场地建设的，属于业主共同所有，业主可根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，共同决定将业主共同所有的停车位共有部分的用途或利用方式出租，物业公司不能私自改变共有停车位的用途；业主如果集体同意将共有车位对外出租，出租后获取的收益则归业主共同所有。
　　业主4
　　许多小区建设有地下车位，但是业主不买车位的话，物业就将业主的车拒之门外，我想知道这个合不合法？
　　问
　　业主不买车位的，物业将业主的车拒之门外，这个合法吗？
　　结合前一个问题，若地下停车位归开发商所有，开发商只卖不租的情况下，业主没有购买车位，就不能在前述车位停车。但根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，小区除了地下停车位外，一般还有业主共同所有的地面停车位，故。那么即使没有购买小区地下停车位，业主也有权在地面停车位共有停车位停车，物业无权仅以业主未购买车位为由将车辆拒之门外。特别提醒一点，业主应当按时缴纳停车服务费，且不得擅自占用小区道路或者其他场地停车。
　　业主5
　　我们这栋高层里的消防通道经常有人堆放垃圾杂物，部分业主在阳台外堆放杂物，私拉电线为电动车充电，一旦出现火灾或者高空坠物等险情，物业公司服务不到位，可以向我们连带赔偿损失吗？
　　问
　　消防通道堆放杂物，若出现险情物业公司赔偿损失吗？
　　根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主若存在堆放垃圾杂物、私拉电线等违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业应当及时采取合理措施制止、或向有关行政主管部门报告并协助处理。
　　若物业公司未能尽到及时督促清理消防通道堆放的垃圾杂物、阳台外堆放的杂物等管理义务，造成业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业赔偿责任。当然，物业公司承担责任的大小，需要结合具体案情及物业公司的过错综合判断。
　　业主6
　　我们小区里的道路多处破损，坑坑洼洼，下雨天就没办法走，而且绿化带内的树木干枯，物业从来不问不管，我们想知道收取的物业费能不能用于小区的道路修复和环境绿化？
　　问
　　物业费能否用于小区内道路修复和环境绿化？
　　根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定，物业费用支出包括物业管理区域绿化养护、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用。因此，小区道路、绿化带树木的日常维护费用包含在物业服务费用中。
　　但是，小区的道路、环境绿化如果涉及更新、大修或改造等情形的，需要通过专项维修资金承担建设维修费用，而非物业服务费用所能承担。
　　打造宜居的小区环境，需要业主与物业公司双方共同努力。业主首先要知晓物业管理的内容和范围，充分认识到在获得物业服务的同时必须交纳物业管理费，这是自己享受服务后应承担的义务。物业公司也要不断改进自身工作方式，增强服务意识，努力提高物业服务品质，更多地为业主提供优质的服务。只有互相理解，共同努力才能打造出更为宜居的城市小区。
　　弘扬法治精神，
　　培养法治观念，
　　引导法治行为，
　　让生活时刻与法相伴，
　　让法治社会更加健全。
　　（来   源：华阴市融媒体中心）

分享来源：腾讯网

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