对于目前小区存在的一些物管问题，业主委员会收集了许多业主的意见和

重庆国窖明城物业管理有限公司：
    目前小区存在一些物业管理方面的问题一直得不到解决，业主们的反应和意见非常大，因此有不少业主只有采取暂不交物管费的方式抗议，以敦促你司解决。具体物业管理方面的问题如下：
一、 安保方面
1、3-8单元目前两个单元仅有一名保安值守而且还兼有商场的保卫工作，根本顾及不过来。解决办法：要求你司为住宅楼单元门口设置专门的保安。
2、部分保安责任心不够，时有脱岗现象发生，B栋四楼平台花园路口保安亭经常无人值守，或者对外来人员出入不闻不问。
要求你司加强对保安人员的管理，提高业务素质，各单元保安加强对外来人员进出的管理。
3、单元的门禁系统行同虚设，任何人不刷卡只要按“****”号码，经常监控室的保安未询问甚至摄像头没看到人就打开电子锁，连小区外面的人都知道这个进门的方法；非业主及家属的人员可以随意从负一楼进出到住宅楼。
要求你司取消按“****”号码打开单元门禁系统的方法，只有特殊情况才能通过每个单元的保安为业主或其家属开门，外来人员在业主及家属不在家时一律不得让其进入住宅楼。
4、国窖的房地产、物管、酒业等三个公司及其客户、往来单位，甚至部分7、8单元的业主及其家属，将5、6单元的电梯作为公共通道，人员复杂、进出频繁，给5、6单元的业主造成安全隐患，更是加重了单元电梯的负担、加速了电梯磨损，电梯的维修费必须由国窖的三个公司分摊，不能全从业主的大修基金中列支。
要求你司督促房地产、物管、酒业等三个公司工作人员及其客户、往来单位必须从员工通道出入，不得再从5、6单元电梯进出，调整单元门禁系统，只有本单元业主及家属才能刷卡进出，否则以后电梯维修费用拒绝从业主的大修基金中列支，由国窖公司承担。
二、 公摊水电费方面
在去年交房时，你司就发布公告说小区前期预收10元/月的公摊水电费，以后根据实际发生的公共物业区域水电费分摊，但截止目前仍按10元/月的标准收取，且未公示公共物业区域是哪些。
要求你司公示分摊水电费的公共物业区域，公开水电费的账目让业主委员会代表业主核查，每月向全体业主公示公摊水电费明细。
三、 水费价格方面
国家规定的居民用水费是2.8元/吨，而小区物管是按3.3元/吨收取水费，业主们对水费价格较高持有异议，你司解释为小区是加压二次供水，但部分居住高层的业主提出经常水压不够，部分业主请其提供物价局的收费许可证明也一直不公示出来。
    要求你司提供物价局的收费许可证明和收取目前水费标准的依据，并采取措施达到加压二次供水的条件，保证正常水压。
四、 关于小区马路路灯方面
小区马路路灯除今年中秋节时国窖公司搞活动开过一次外，平时从来没亮过，晚上小区马路漆黑一遍，造成很大的安全隐患，你司解释为小区公路为市政支路路灯不归他们管，但那次为什么又亮了，即便小区马路路灯归市政管，作为业主聘请的你司是否有责任和义务为小区的事情做工作开通路灯。
要求你司尽快开展工作开通小区路灯。
五、 关于小区垃圾转运站
据查小区垃圾站建在现在的位置（幼儿园旁）与当时的规划不符，国窖公司私自更改垃圾站规划， 没有征求业主的同意，无形中损害了业主的利益，而且不利于幼儿园小朋友的健康成长。
要求国窖公司采取措施消除小区垃圾转运站对业主的影响。
六、关于部分停车库改建仓库出租的问题
据业主调查及反映，未经全体业主同意擅自改变物业专有和共有部分既定用途，其中小区部分停车库被改建仓库并出租出去。
要求你司中止违反《物权法》、《重庆市物业管理条例》的侵权行为，任何改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途的事项必须书面经全体业主同意，凡属全体业主共用、公有部分的物业取得的收益必须归全体业主所有，并用于业主大会、业主委员会的经费开支。

    请你司认真面对并尽快解决以上物管问题，为业主做好服务工作，只要能够得到妥善的解决，业主们一定会及时交纳物管费，业主委员会将会做好协调工作。
                                                     国窖明城业主委员会
                                                     2007年12月13日

　　Re:对于目前小区存在的一些物管问题，业主委员会收集了许多业主的意见和建议，草拟了一份致物管公司的公函将于下周交给他们，并与其协调沟通，争取尽快解决这些问题。请邻居们阅览公函草稿，并补充修改。
七、关于物业维修资金及业主大修基金使用情况
不少业主反映对物管公司使用物业维修资金尤其是业主大修基金的情况不了解，并有所担心。根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会实施办法》规定，业主大会有权决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹。
要求你司定期（按月或季度）向全体业主通报物业维修资金的使用情况。

　　个人建议业主委员会应该草拟一个计划，从什么时间到什么时间征求意见，什么时候将征求的意见公示，公示多长时间，给多长时间让物业公司改正，如果物业不于改正或者达不到多数业主的认同，什么时候召开业主大会商量招标新物业服务公司事项;
个人建议业主委员会应该草拟一个计划，从什么时间到什么时间征求意见，什么时候将征求的意见公示，公示多长时间，给多长时间让物业公司改正，如果物业不于改正或者达不到多数业主的认同，什么时候召开业主大会商量招标新物业服务公司事项;
    不知道为什么对于四楼架层合同中未作明确的内容（我们一单元合同中未写明，但我看过一位8单元朋友的合同却明确架空层用于物业），但现在的情况是我们B区的架空层已经成了电脑公司的办公室，而A区的架空层除了物业使用一部分外，其余大部分被开发商和XXXX酒销售公司无偿占用，草拟意见中却一字不提到，个人建议业主委员会应该类似于物业产权等大问题，不然的话不知道我们我们小区的架空层还会开些什么公司，而且这些公司人员可以直接进入四楼平台花园和任何楼层。个人建议业主委员会应该将收集的问题分类，哪些问题是原则问题必须解决，哪些问题不是原则性问题。

　　对于四楼架空层作为商业配套使用，应查明其真正的产权，请物业公司要求开发商出据其产权文件和规则设计图纸文件，B区合同中未明确的架空层并不代表开发商具有所有权和使用权，就算有产权也不是想作为商业用房就作商业用房的，物权法中明确规定住宅不得作为商业用途。个人觉得业主委员会应该注意重点放在类似重要关系到业主权益的问题上。
   对于四楼架空层作为商业配套使用，应查明其真正的产权，如果难于查证，可以要求物业公司和开发商出据其产权文件和规则设计图纸文件，A区合同中明确架空层用于物业用房那么其它不属于物业的是不是应该从小区搬出去。B区合同中未明确的架空层并不代表开发商具有所有权和使用权，就算有产权也不是想作为商业用房就作商业用房的，物权法中明确规定住宅不得作为商业用途。个人觉得业主委员会应该注意类似重要问题。有些问题，说实话物业公司很容易就推了，比喻路灯，还有比喻我原来找过物业扯过，我们一单元大门入口经常停了很多车，业主通行难，物业公司一句话“马路归市政管，不归物业管”就推了。


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