深圳小区业委会一百个常见问题？（上）

　　前言：作者根据深圳住宅小区物业管理实务案例和理论研究，整理汇编小区业委会一百个常见问题，共分上、中、下三个部分。（感谢深圳市多位知名的物业管理领域专家给予的意见和帮助！）
　　1、什么是物业管理？
　　答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查及其他日常管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
　　2、什么是业主？
　　答：房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人，因继承或受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人，因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人，其他符合法律、法规规定的所有权人。此处“人”包括单位或自然人。
　　3、什么是业主大会？
　　答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是根据物业管理区域的划分而成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。通过业主大会会议和业主委员会行使职权，就全体业主基于物业管理的相关事项依法作出决定。
　　4、什么是业主委员会？
　　答：业主委员会由业主大会依法选举产生，由5至17人单数组成，业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主。业主委员会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受监事会、监事及全体业主的监督。业主委员会每届任期五年，它是业主大会的执行机构，对业主大会负责。
　　5、业主在物业管理活动中享有哪些权利？
　　答：
　　（1）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；
　　（2）选举业主委员会、业主监事会或监事，并依法享有被选举权；
　　（3）监督业主委员会、业主监事会或监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；
　　（4）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；
　　（5）就制订或修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；
　　（6）法律、法规规定的其他权利。
　　6、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
　　答：
　　（1）遵守管理规约、业主大会议事规则及物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；
　　（2）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；
　　（3）按时交纳物业服务费用、物业专项维修资金；
　　（4）配合物业服务企业或其他管理人实施物业管理；
　　（5）法律、法规及管理规约规定的其他义务。
　　7、小区里哪些事项的处理应该由业主共同决定（由业主大会决定事项）？
　　答：
　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；
　　（三）审议业主大会年度计划和预算方案；
　　（四）审议业主委员会工作报告；
　　（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；
　　（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；
　　（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；
　　（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；
　　前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。
　　8、新建住宅小区什么时候可以召开首次业主大会、选举产生业主委员会？
　　答：物业所在街道办事处在收到成立筹备组的申请后或根据实际情况依职权决定，在成立筹备组后一个月内组织召开首次筹备组工作会议，在首次筹备组工作会议后六个月内组织召开首次业主大会会议并选举生产业主委员会。六个月内无法召开首次业主大会或业主大会未能选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。
　　9、如何成立首次业主大会会议筹备组？
　　答：筹备组由街道办事处、社区党委、辖区派出所、社区居委会、建设单位派员和业主代表组成。物业服务企业应当协助筹备组开展工作。筹备组长由街道办代表担任，由七至十名成员组成。
　　10、分期开发的住宅小区，可否成立业主大会？
　　答：划分为一个物业管理区域的分期开发的物业，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
　　11、如何组织换届选举业主委员会？
　　答：业主委员会实行任期制，每届任期5年，具体由《业主大会议事规则》约定。业主委员会任期届满之日起资格自动终止。业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。
　　业主委员会任期届满前6个月，在街道办事处的指导和监督下，依法组成业主委员会换届小组。由换届小组依法依规组织换届选举工作，直至选举产生新一届业主委员会。
　　12、业主委员会备案需提供哪些资料？
　　答：
　　（1）业主委员会备案登记表；
　　（2）管理规约和业主大会议事规则；
　　（3）业主代表名单；
　　（4）选举和表决结果统计表（附表决票），如使用网络电子投票系统的，按照深圳市住房和建设部门的要求执行；
　　（5）业主委员会组成人员基本情况；
　　（6）其他需要提交的材料。
　　13、谁来指导和监管业主大会、业主委员会的活动？
　　答：在社区党委的领导下，业主大会、业主委员会依法依规开展物业管理活动。市住房和建设部门、街道办事处、社区居委会依法进行物业管理活动的监督和指导。相关公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法、消防管理等部门在各自职责范围内履行物业管理部门监管职责。
　　14、业主大会和业主委员会的工作经费从哪儿来？
　　答：业主大会和业主委员会开展工作的经费（含业主大会、业主委员会会议开支、有关人员补贴、必要的日常办公费用等）由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
　　工作经费的筹集、管理、使用的具体办法，由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
　　15、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应由谁来责令限期改正或者撤销其决定？
　　答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院请求撤销。如果侵害了公共利益的，由街道办或区住房和建设部门责令改正，拒不改正的，由街道办或区住房和建设部门依法撤销。
　　16、业主委员会未按规定及时组织召开业主大会会议该如何处理？
　　答：业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由区住房和建设部门给予警告，并责令改正，逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款。
　　17、业主委员会应当向业主公开或公示哪些资料、情况？
　　答：（1） 业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料；
　　（2） 定期将工作情况通报全体业主；
　　（3） 每半年公示业委会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费及停车位使用情况。
　　（4） 依法依规或根据《管理规约》等其他应当公示、公开的情况；
　　18、业主大会会议召开的形式有哪几种？
　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；也可以通过互联网方式召开会议，业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。
　　19、业主大会会议分为哪几种？
　　答：分为定期会议和临时会议。定期会议的时间由业主大会在业主大会议事规则中确定,每年至少召开一次。临时会议召开的几种情况：业主总人数或投票权数20%以上的业主提议召开业主大会临时会议；业主大会议事规则规定的其他情况。
　　20、管理规约包含哪些内容？
　　答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
　　21、业主大会议事规则包含哪些内容？
　　答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
　　22、物业管理区域如何划分？
　　答：
　　（一）新建住宅区一般以建设的宗地红线图、立项及规划批准的范围确定。一个规划建设项目（含分期建设、两个以上建设单位开发建设，地上、地下建筑物），按一个物业管理区域确定。
　　（二）新建住宅区建筑规模过大的，为便于管理，在办理商品房预售许可前，可按照以下原则，划分确定为若干独立的物业管理区域：
　　（1）配套的物业服务用房、设施设备划分后可以为各自物业管理区域内业主共有或共用，权利归属无异议；
　　（2）划分后土地四至界限明确，区域由市政道路、围墙或其他明显标志分割；
　　（3）与属地行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致；
　　（4）依法应当遵守的其他规定。
　　23、什么是前期物业管理？
　　答：前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
　　24、住宅小区前期物业服务合同最长期限？
　　答：前期物业服务合同期限最长不超过两年。
　　25、住宅小区前期物业服务的物业管理费如何确定？
　　答：实行政府指导价。
　　26、物业服务一般包含哪些内容？
　　答：物业服务内容以物业服务合同约定为主。一般包含：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修和垃圾清运管理服务；应业主要求进行的室内特约服务；物业档案资料管理。
　　27、在小区管理中物业服务企业哪些行为是违法的？
　　答：
　　（1）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
　　（2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
　　（3）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
　　（4）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
　　（5）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
　　（6）擅自停水停电；
　　（7）其他严重损害业主权益的情形。
　　28、物业服务企业与业主之间是什么关系？
　　答：物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑及其附属设施，并接受业主的监督。因此，业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。用俗语说就是物业服务企业提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除物业服务合同。
　　29、如何选聘新的物业服务企业？
　　答：物业服务合同期限届满前，业主大会或者物业服务企业解除合同，业主委员会可以提请街道办通过招投标方式选取新的物业服务企业。由业主大会依法依规作出相关选聘新物业服务企业的决定。
　　30、物业服务合同解除或终止后，原物业服务企业应该向业主大会移交哪些资金、资料、物品？
　　答：（一）业主共有资金结余；
　　（二）业委会办公用房、物业服务用房、物业管理设施设备用房；
　　（三）物业承接查验资料；有前物业及设施设备改造、维修、保养的资料；
　　（四）利用共有物业从事经营的相关资料、公共水电分摊等资料；
　　（五）其他资金、资料、物品。
　　31、物业服务合同终止后，物业服务企业应当在多长时间内与业主大会办理交接，退出物业管理区域？
　　答：在合同终止之日起三十日内。
　　32、什么是物业服务费？
　　答：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

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