不止十年：一个小区的换物业管理公司之路

　　2020年8月28日，广州英豪花园小区公众号以业委会名义发布公告，该小区新聘物业管理公司将于2020年9月1日正式入驻。
　　这意味着，从2016年5月23日该小区业委会筹备组发出成立业委会的倡议起，到2017年6月15日首届业委会正式成立，经过四年多的努力，该小区业主终于换掉了原来的物业管理公司。
　　如果考虑在这之前的努力，英豪花园业主换物业管理公司的路，走了不止十年。

　　站在胜利的终点，这一时刻，对于亲历者来说，心情应该是喜悦的。不畏辛劳不惧险阻，翻山越岭，终有所获，用苦尽甘来来形容亦不为过。
　　被换掉的原物业管理公司，2000年1月1日便与开发商签订《物业管理委托合同》，正式接手该小区的物业管理事务，至正式退出时，负责该小区物业管理已经20年。
　　英豪花园业主们的努力，可以分为三个阶段：
　　第一个阶段：2016年5月倡议成立业委会之前，业主们的抗争方式主要是拒缴物业管理费。
　　第二个阶段：2016年5月至2017年6月，发出成立业委会的倡议， 召开第一次业主大会，成立业委会。
　　第三个阶段：2017年6月至2020年9月，以业委会为主体，于2018年7月召开第二次业主大会，通过不同意续聘原物业公司等决议；于2018年12月召开第三次业主大会，通过选聘新物业管理公司等决议。
　　在第三个阶段，业委会在三次业主大会决议的框架之下，与原物业管理公司、不认可业主大会决议的业主进行了多次诉讼。原物业管理公司也针对相关行政职能部门的行政处罚，通过法律程序表达了自己的诉求。
　　如果把英豪小区的换物业管理公司之路看做是一出戏，那么业主、业委会，原物业管理公司、行政职能部门、法院等相关方都是关键角色，都在利益博弈的过程中推动了剧情的发展。
　　一、英豪小区
　　依据诉讼文书的数据，广州英豪小区现有户主是2736人（含非住宅），建筑面积大约21万平方米，是广州市区规模较大的成熟住宅小区，从2000年至今，很多新广州人在此落脚，生根，成家立业，抚育后代，融入广州充满烟火气的市民生活。
　　二、英豪小区物业管理收费标准的变化
　　从2000年1月起，原物业管理公司先后七次与开发商签订《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》或《前期物业管理服务合同（补充协议）》，其中约定的物业管理费标准屡次发生变化，从最初的每月每平方米1.3元，到2008年的每月每平方米“一期0.5元；二期0.55元；三四期1.3元”，再到2010年的每月每平方米“多层住宅0.7元，高层住宅1.9元”。
　　除了物业管理费的变化，因迟缴物业管理费发生的滞纳金的缴交标准也在2010年从每天千分之一提高到千分之三。一个月按30天计算，那么每天千分之三的滞纳金标准，相当于每月9%，每年108%，远远高于银行利率。
　　由于收费标准的变化仅由开发商和物业管理公司的合同约定，业主只能被动接受。部分业主对此并不接受，再加上对物业管理公司日常管理的不满，有一些业主陆陆续续以拒缴物业管理费的方式表达不满。
　　三、部分业主以拒缴物业费表达不满
　　据不完全统计，有的业主早于2001年12月后便开始拒缴物业管理费。从原物业管理公司提起追缴物业管理费的诉讼内容看，2010年之后，业主欠缴物业费的情况开始频繁发生。有的业主，甚至不惜多次被告上法庭。
　　被告上法庭之后，不完全统计的情况显示，多数业主都选择了出庭应诉。
　　他们的抗辩理由，集中在原物业管理公司没有与其签订物业管理合同而单方面提供物业服务，且未能提供合乎质量的服务，包括环境卫生的脏乱差、闲杂人员和外来车辆随便进入、不能及时或没有维修设施等。有的业主指出家里发生火灾但由于消防通道被乱停放的车辆占用而未能得到及时扑救，有的业主则吐槽了遭遇失窃，有的业主则认为由于物业管理不善导致原规划的绿地被业主随意占用。如此等等。
　　基于前期物业服务合同的约束力，及业主的抗辩不能证明原物业管理公司提供的服务存在重大瑕疵，法庭在裁决时，大多数情况都支持了原物业管理公司要求业主支付欠缴的物业管理费及其滞纳金的诉求请求。
　　这一轮较量，业主败北。
　　四、成立业委会
　　风起于飘萍之末，零星的不满日积月累，终究会汇聚成一个能够形成共鸣的声音。当越来越多的业主感到权利被侵害，而拒缴物业费的方式并不被法律支持时，成立业委会来维权自然而然就成为一个共识。
　　早在2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》就赋予了业主通过业主大会成立业委会的权利，但是迟至2016年5月，这个位于一线城市的小区，仍然没有成立业委会。
　　2016年5月23日，英豪小区业主再次启动成立业委会的工作，筹备组开始向业主发出成立业委会的倡议书，此后至街道办的指导下，2017年2月13日召开第一次业主大会，至2017年6月15日首届业委会开始履职，英豪小区业主终于完成了成立业委会这一艰巨的动作。
　　而后，英豪小区业委会的重要工作就是在2018年7月召开第二次业主大会，通过的决议包括“不同意续聘原物业管理公司”等内容。
　　紧接着，2018年12月召开第三次业主大会，通过了“续聘X公司为小区物业服务公司”等决议。
　　英豪小区的业主，完成了换掉原物业管理公司的关键动作。但是，这并不是终点，困难的工作才完成了一部分。
　　五、艰难的诉讼，最终一锤定音
　　英豪小区第二次业主大会决定“不同意续聘原物业管理公司”之后，业委会与原物业管理公司的矛盾已经公开化，一系列诉讼由此发生。
　　（一）九名业主提起撤销第二次业主大会决议的诉讼
　　第二次业主大会结束大约四个多月后，2018年6月15日，九名业主联名向法院提起诉讼，要求撤销英豪小区第二次业主大会通过的七项决议。
　　此案经法院审理，于2018年11月13日作出判决，判决撤销英豪小区第二次业主大会第2项决议内容，即：
　　在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料，有效期为本届业委会任期内。“”
　　同时，驳回原告的其他诉讼请求。
　　九名原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2019年5月9日，广州中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　这意味着英豪小区第二次业主大会作出的 “不同意续聘原物业管理公司”等决议得到了法律程序上的确认。
　　在英豪花园发布该条信息的公众号文章后面的留言中，有人表示，“正义来得刚刚好”，也有人表示，“连业主群都进不了的我，看不清谁作假。沉默”。
　　（二）业委会起诉原物业管理公司，铩羽而归
　　第三次业主大会决议生效后不久，2019年3月2日，英豪花园公众号在公示捐款账目的公众号文章中说，“改变不是说说而已，您的一念之间，影响着小区的未来！”
　　但是，小区业主们想要的“改变”，必然与原物业管理公司的利益主张之间发生激烈的冲突。改变，不会轻易实现。
　　2018年3月28日，英豪花园业委会即致函原物业管理公司，要求原物业管理公司进行移交工作，并于2019年4月30日全面撤离小区。
　　此后，区住建局作为行政管理部门正式介入新旧物业管理公司交接事宜，成为决定原物业管理公司最终撤场的关键力量，在此先按下不表。
　　2019年4月30日，英豪花园业委会再次致函原物业管理公司，“勒令”其立即撤离。同时将此情况公告全体业主和住户。
　　业委会当日采取的另一个措施是，成立“综合治理临时工作小组”，以应对原物业管理公司拒绝按时撤场的状况。
　　2019年5月1日，业委会致函街道办，请求街道办介入调解；又于5月14日去函区住建局请求强制执行原物业管理公司离场。
　　以上这些工作均未能解决问题。英豪花园业委会决定诉诸法律途径，向法院起诉，请求法院判决原物业管理公司移交管理权，撤出英豪花园。
　　当年11月18日，该项诉讼被法院以“业主大会决议内容并不包括授权业委会进行诉讼”为由，认定不符合起诉条件条件，驳回起诉。
　　当年10月29日，另一项英豪花园业委会提起的要求原物业管理公司移交小区公共收益的诉讼，也被以同样的缘由驳回起诉。
　　街道办等部门调解无果，诉讼亦被法院驳回，英豪花园业委会连遭挫折。而另一边，深圳某公司也在2019年5月底连续提起五项诉讼，请求法院撤销英豪花园三次业主大会作出的决议。
　　（三）深圳某公司以业主名义就撤销业主大会决议等内容提起诉讼
　　深圳某公司拥有英豪花园79处车位，因此以权属人身份，以权利受损为由，一方面向区住建申请撤销英豪花园三次业主大会通过的决议内容，一方面向法院提起诉讼，行政程序和司法程序两面出击。
　　该公司提起的诉讼，于2019年5月底立案，2020年3月10日法院作出一审判决，驳回全部诉讼请求。该公司上诉至二审法院，二审法院于2020年8月和9月份分别作出判决，全都驳回上诉，维持原判。
　　这一终审判决，确认了英豪花园三次业主大会通过的决议的效力，英豪花园业主在该项事务上已经取得法律程序上的胜利。
　　（四）区住建局对原物业管理公司进行行政处罚，原物业管理公司反诉区住建局
　　2019年5月1日，原定是英豪花园新聘的物业管理公司进场的时间，但由于原物业管理公司坚持没有撤场，区住建局作为行政职能部门，就此对原物业管理公司立案查处。
　　2019年6月20日，区住建局作出《责令改进违法行为通知书》，责令原物业管理公司于当年7月5日前退出英豪花园的物业管理。紧接着，又于当年7月17日作出《行政处罚预先告知书》，拟对原物业管理公司处罚15万元。
　　经过听证会等程序之后，区住建局于当年9月30日对原物业管理公司作出《行政处罚决定书》，决定对原物业管理公司罚款15万元。
　　原物业管理公司就此提起行政诉讼，诉请法院撤销该项行政处罚决定。
　　一审法院以“业主大会决议内容仍在司法审查过程中，业主大会尚未确定选聘的物业管理公司”为由，判决撤销区住建的行政处罚。此处的司法审查指当时还在进行中的深圳某公司提起的要求撤销业主大会决议的系列诉讼。
　　区住建局就此上诉至二审法院。二审法院认为，“原审法院以英豪花园第三次业主大会决议效力未经生效民事判决确认为由撤销被诉行政处罚决定缺乏法律依据，本院予以纠正。”
　　因此，二审法院在2020年9月30日作出的判决中，撤销了原审法院的行政判决，支持了区住建局对原物业管理公司的行政处罚，驳回原物业管理公司的诉讼请求。

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