干货分享，深圳小产权房投资秘籍

　　精彩推荐
　　对投资小产权房的人来说，无论是小白还是老司机，始终绕不开这些问题：
　　什么是两证一书？
　　什么是历史遗留？
　　如何防止一房多卖？
　　究竟买不买带绿本的房子？
　　如果遇到拆迁如何赔偿？
　　下面为大家详细介绍购买小产权注意事项，利弊，付大量拆迁赔偿案例，包括小产权所有的证件，以及购买小产权专业知识。
　　深圳小产权房都是有什么证件？一张图片一目了然，请慢慢往下细看。

　　农民房的手续分、、、、、、。
　　（猪肝本）和不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。
　　农民房的手续都是排它性的，一般有就没、有就没、有和就没。
　　那么现在市面上那种或者都是比较少见了，市面上在卖的小产权房现在大多数的都是或者居多!
　　现在，咱先说小产权类别：
　　1、《广东省房产所有证》

　　这类房子是80年代或以前由安宝县发的证，只有真正的深圳本地人才会有的。
　　像这样的房子，市场上基本都见不到的了，没有人会拿出来卖，或是拆迁了原址上重建的，不过这类房虽然少，但还在拆迁房里还是可以看到。
　　2、《房屋所有权证》猪肝本

　　这个就是我们俗称的猪肝本，这个是80年代未到92年间，使用的一种房产证明。由于法律、法规，和管理体制原因，土地、房屋是由两个行政机关分别主管，分别审查登记，并分别颁发土地、房屋权利证书。所以与这个《房屋所有权证》一起配套使用的，还有一个《国有土地使用证》。
　　这类房子其实上也很少见到的，只有原村民那种祖屋才会有的，现在市面见
　　得最多的是厂房有此类房子的。
　　3、《房地产证》俗称的：国土局绿本！

　　这类房子是也是90年代我们俗称的绿本，由国土局发的。这个绿本是通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的！不能过户，和市面上大家说的村委绿本不是一回事，村委的那个绿本是村委或开发商自己的印的《房屋使用权证》这个证是村委或开发商内部承认，在本小区具有法律效应。
　　4、村委统建楼绿本

　　这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建的写字楼或者住宅。村委签合同，也有绿本，但这个绿本是村里发的，仅针对该项目做的一个使用权证书。
　　第二种是村委或开发商发的绿本，就是一本（房屋使用权证)，开发商或村委自己印的绿本在本小区使用有效。这种绿本可以买卖，可以过户，拆迁认最后一任业主。这类房子比较安全可靠，从业至今极少极少有出现纠纷什么的。百度可查，如果出现纠纷在这个互联网时代，消息可以传的满天飞了。
　　5、两证一书（村民私宅报批报建申请）
　　分别是：
　　【建设用地规划许可证】、【建设工程规划许可证】、【兴建住宅用地批准通知书】

　　为什么会是两证一书呢？两证一书的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。
　　当时zf紧抓经济，吸纳更多人才来深圳，早期每个村都有任务一年建多少栋，上面这个就是两证一书，实际上大部分农民房都没有，因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴，换了【历史遗留违法建筑回执】有两证一书，就没有历史遗留回执，有历史遗留回执就没有两证。
　　6、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》

　　这种房子房子是深圳最多的存在，深圳最靠谱的一种，这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类房子也是存在得最多的！
　　7、无证的垦荒房

　　这种房子基本上都是以前来深圳开荒建的，基本上无任何手续证明，唯一有的可能就只有水电的开户证明了，不过现在至少都有《历史普查回执》吧。一般有这种回执，拆迁都有得赔偿。
　　8、军产房
　　这个也分两种：一个是本身就是部分备用地上建的福利房（如安侨苑是武警部分的），另一种是和军区有关系的（罗湖那边的一个公寓，有广州军区盖章，但未有过见过出来的证，不知真假）。所有的军产房，现在理论上是过不了户，更不了名的。但江湖事无绝对，这水太深了，所以不作讨论。
　　9、小产权房会不会一房多卖？

　　小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。
　　原因：
　　1、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？
　　2、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。
　　现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。
　　好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？
　　10、什么样的小产权不建议买？：
　　1、 期房未建好，没通水电的。
　　2、占用一级水源保护区用地，压占原水管蓝线；拆迁赔偿低。
　　3、占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地这些不建议买，拆迁赔偿低。
　　最安全的房子是城中村里面一栋一栋的农民房，正规的村民宅基地，手续齐全，产权清晰，几乎无纠纷，做到了以上几点就大可安心了。
　　11、购买小产权房时都有什么手续？
　　1、合作建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）2、共同出资建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）
　　3、有偿使用合同，这类房产普遍都是工业或商业用地建成，使用权都在30-40年左右，合同注明到期可续地。
　　4、房屋转让合同、大部分出于二手房交易。（只需要买卖双方出面请律师事务所见证即可）
　　12、购房建议：
　　如果准备入手小产权的客户，建议多找一些专业卖小产权的售楼人员咨询，更不要问那些卖商品房的，行业不同，更没有利益关系，他们只会说小产权没保障，不安全！要多出来市场看房，不能道听途说，道听途说只会影响自己的眼界和判断力，建议去问那些买过房的，在网上查的安不安全的都不是权威，也不是官方，问了也白问，反而会影响你判断，只有问过哪些买过的才最清楚！
　　13、关于村委统建楼真的比农民房保障？
　　毋庸置疑，肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住环境上比农民房住的舒服。并不是指保障性，毕竟村委统建楼价格高于农民房的一半。
　　所以说很多客户觉得村委统建楼比农民房有保障？很明显是错误的，根据自己需求，预算价格，购房需求，村委买不起可以先买农民房过渡，以后房子升值了可以在换村委统建楼或者商品房，不然只能错过了。
　　村委统建楼环境比较好，价格也偏高，基本上2万左右一平了，追求品质，追求环境，追求舒适度可以选择村委统建楼，投资来说，农民房总价低，交易灵活，租金回报率高！
　　14、现在的小产权房值得投资吗？

　　深圳土地资源有限：深圳小产权房2013年开始不可以建，存房量越来越少，卖一套少一套，到现在只剩下一下独栋翻新楼在卖，所以说越来越稀缺，以后价格越来越高。
　　以前的小产权房大多规模大，带社区花园，而如今在售的小产权房均以独栋的小产权房，少量的规模大的一手集资房和村委房已经是凤毛麟角了，想要买大规模的小产权房无疑只能买二手的！目前深圳所以在售的村委花园房均价都以过万，极个别的稀缺地段都是过15000/20000以上！深圳土地资源有限，商品房价格居高不下，而且门槛较高、刚性置业群体大量涌向小产权房市场，后期的小产权房只涨不跌，即使商品房下跌的情况下小产权房也不会跌！
　　15、赔偿案例：
　　很多人都说买深圳小产权房不安全，一旦遇到拆迁那就是打水漂了，所以一些买了小产权房的，总是说住着提心吊胆的。
　　要是真遇到拆迁的，那只能说你真是好运气。因为现在的拆迁不管你买的什么房子，都是按商品房的价格补偿的，一起来看看下面这些真实案例吧！
　　南山区白石洲旧改补偿初步方案：其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5！
　　白石洲拆迁补偿初步方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和外地购房者都一视同仁补偿。

　　01、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
　　02、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。
　　03、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓；另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
　　04、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
　　罗湖区罗芳村旧改：最高按1:2补偿还送车位
　　罗芳村城市更新单元位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧。项目于2017年纳入深圳市城市更新单元罗湖区第一批计划，拟拆除重建范围面积约11.9万平，更新单元用地面积为13.4万平，拟更新方向为居住、商业等功能。

　　据悉，京基集团提出的拆迁补偿方案中，以产权置换为主。

　　其中，单层祖屋（住宅）按建面1:2补偿住宅或公寓；2层及以上住宅按建面1:1补偿住宅或公寓，并每栋配备1个固定停车位使用权；商业按建面1:1补偿集中商业或公寓。
　　另外，装修补偿标准为1500元/平；过渡租金，住宅65元/平每月；商铺70元/平每月。

　　从村民口中得知，“原村民约有100多人，但却拥有了300多栋楼房，平均每户有3栋，村集体资产过亿元！”
　　福田岗厦河园旧改：最高1:1比例补偿住宅
　　拆建规模：岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平，金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇。
　　拆迁年限：共13年。1998年：市政府就决定改造岗厦。2006年：正式开始。2011年：拆迁完毕。
　　面积确认：结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认工作核定结果为准。
　　项目补偿：

　　结局：2011年年初，本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就了20多个亿元户。
　　南山大冲旧改项目：最高1:3比例+1个车位
　　拆建规模：大冲拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平，华润投资200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心
　　拆迁年限：历时12年 1998年：政府计划旧改大冲。2005：确立推倒重来模式。2009：大冲与华润签署补偿协议开始动迁。2010：全面开工

　　物业补偿：
　　01、永久性结构建筑：首层的60%按 1：1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1：1的比例补偿住宅，回迁自住区每套房产配置1个停车位使用权。
　　02、老祖屋补偿：按建筑面积1：3比例补偿住宅或公寓。
　　货币补偿：
　　永久性结构建筑：11000元/平米，交房后一次性支付货币补偿金。
　　临时性建筑及附属物：“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿。
　　临时安置补助费：一层按60元/平米·月的标准补偿；二楼及以上楼层，按30元/平米·月的标准补偿，交房后开始计算租金。

　　结局：2012年年初，本地人和外地购房者都视同仁补偿，造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。
　　2017年3月20日，龙岗区布吉木棉湾成功举行城市旧改签约仪式， 成为深圳市民热议的话题
　　一直饱受争议的小产权房旧改有没赔偿的问题再次被得到肯定，话不多说了，恭喜那些业主，再上几张图片吧

　　福田区华富村东区、西区改造项目
　　华富村业主代表与福田区政府主导的项目公司正式签约

　　根据已拿到的独家资料，选择货币调换的，将按照5.5万一平的标准来换，选择产权调换的，按照套内面积1:1，套外1:1.18的标准。

　　初步计算，一套90平的房子选择产权调换，最高可以获得建面131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助551600元。
　　龙华新区赤岭头村旧改补偿计划的正式出炉，引起了业内和购房者们从新对小产权市场有了认识。

　　作为这次拆迁补偿的店主，龙胜豪庭的开发商——大浪卓著团体，为了更好地做好拆迁事情，大浪卓著提出了“1：1”的补偿计划，即享用与商品房业主一致的报酬。
　　这一新闻的放出，不只让这个片区购置了小产权的业主们乐开了花，更激起了外乡购房者对小产权房的看好，乃至坊间还传播着如许一个段子“撑死胆大的，饿死胆小的”。
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　　—鹏城旧改更新资讯—

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