《陕西省物业服务管理条例》今起施行 突出物业企业服务属性 切实维护业主合法权益

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　　备受瞩目的《陕西省物业服务管理条例》（以下简称《条例》）今起正式施行。为增进社会公众对《条例》的了解，9月30日，省人大常委会法工委联合省住房和城乡建设厅共同召开新闻发布会，就《条例》的修订背景、主要亮点和贯彻实施等进行介绍。
　　为民梳理1.82万余条意见建议
　　原《陕西省物业管理条例》自2019年7月启动全面修订以来，先后经过了省人大常委会会议四次审议。
　　其间，省人大常委会法工委赴西安、渭南、榆林、宝鸡等地组织开展立法调研，听取意见建议。同时，委托十个设区的市人大同步开展立法调研，广泛征集社情民意。
　　最终，法工委共收集各方面意见建议18200多条。经认真梳理归纳后，针对反映集中的问题和意见，组织召开了社会公众和有关方面参加的立法听证会。面对公众公开举行地方性法规立法听证会，在本届人大常委会尚属首次。
　　要求物业企业要树立服务理念
　　随着市场环境的变化、消费观念的更新，过去的“扫扫地、站站岗”式的物业服务早已无法满足人民群众的现实需求。
　　会上，省人大常委会法工委副主任田文平介绍，民法典在物业服务合同一章，引入了“物业服务人”的概念，对物业服务管理作出新规定。“这就要求物业企业要树立服务理念，转变改进服务方式，提升服务质量，不断满足业主对物业服务新需求。”
　　为通过立法引导物业企业从“管理者”向“服务者”的角色转变，《条例》名称中增加“服务”，在第六十八条和六十九条规定了物业企业应当履行的基本义务。并规定，物业企业可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。物业企业提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照合同约定收取费用。
　　明晰各部门职责 规避推诿扯皮难题
　　私搭乱建、高空抛物、私拉电线、电动车上楼、占用消防通道……诸如此类的内部管理失序乱象在很多小区都不同程度存在，并且屡禁不绝。究其原因，就是物业服务管理工作涉及住建、城管、公安、应急、市场监管等十多个职能部门，各部门的职能交叉、职责边界模糊，导致相互推诿、扯皮的现象时有发生。
　　为避免权责不清带来的物业服务管理困境，进一步明确政府及其相关部门的职责，《条例》在第六条规定了省、市、县三级住建部门的具体职责；在第七条规定了县级以上其他有关部门的职责，并规定县级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，公布统一的投诉举报电话；在第八条规定了基层政府组织的职责。此外，《条例》在第七十八条进一步明确了“违章搭建、侵占公共绿地、电动车进楼入户充电和高空抛物”等违法行为的执法部门。
　　针对街道办事处、社区对物业企业缺乏监督抓手的问题，依照新修订的行政处罚法有关规定，《条例》第一次在我省地方性法规中赋予乡镇和街道办一定的行政处罚权限，确保条例内容严格贯彻落实，以形成“百姓吹哨、部门联动”的良好社区治理格局。
　　构建物业管理委员会制度
　　业主大会和业主委员会是业主共同决定物业服务管理相关事项的重要途径。但根据全省问卷调查数据统计，超过75%的小区没有成立业主大会或者业主委员会。考虑到问卷调查的局限性，实践中比例可能更高。由此导致业主对小区事务的参与权、决定权不能真正有效落实，难以保证物业服务合同双方平等地位。
　　针对这一现实情况，《条例》设专节对物业管理委员会制度作出专门规定。由基层政府牵头组织业主共同成立物业管理委员会，代行业委会职责，并推动符合条件的小区成立业主大会和业主委员会。
　　为了进一步推动小区物业民主决策、民主监督、民主管理，《条例》规定省住房和城乡建设部门要建立健全物业服务管理公共服务平台，并及时建立开通全省通用的业主决策网络信息系统。
　　针对公共收益民生痛点细化规范
　　当前，物业收费不透明、侵占小区业主公共收益现象较为普遍。全省调查数据显示，认为小区收费不透明的占比74%，物业企业利用小区共有部分经营占比84%。
　　为切实维护业主合法权益，引导物业企业规范服务，《条例》在第七十二条规定了物业企业要对服务内容、服务标准、收费项目及明细、收费标准等在小区显著位置公示。第八十四条规定，建设单位、物业服务人利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。第八十五条规定：“业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出”。
　　第一百一十条规定，擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处5万元以上20万元以下的罚款，对个人处1000元以上1万元以下的罚款。
　　七种情况可以紧急动用住宅专项维修资金
　　作为“房屋养老金”的住宅专项维修资金的归集使用问题，是社会广泛关注的难点问题。《条例》单设“维修资金的使用和管理”一章，用八个法条对维修资金的交存、使用、管理问题进行规范明确。
　　《条例》明确了建设单位及业主的缴存义务，规定建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。同时规定不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验专项维修资金交存情况。《条例》还规定，维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　除规定了住宅专项维修资金一般使用程序外，针对群众普遍反映的，维修资金申请过程繁琐、周期长，如发生紧急情况，物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护，严重影响业主的日常生活的可能，《条例》明确了紧急动用住宅专项维修资金的条件，规定了七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，即：电梯故障；消防设施故障；屋顶、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及人身财产、房屋使用安全的紧急情况。
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