海报新闻见习记者 孔一颖 广州报道
业委会在小区自治和物业管理中的作用不可或缺，但令人遗憾的是，多年以来，全国众多城市小区在业委会运作方面鲜有稳定而成型的模式，乏善可称。
近日，深圳拟推出一项新规，“在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责……”引来业界广泛关注。
2月26日，深圳市住房和建设局、深圳市民政局共同发布《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》（以下简称《管理办法》），向社会征求意见，《管理办法》规定，在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。
对于这一新规，深圳市住建局特区物管条例修法小组成员，深圳市法制办特区物管条例修法评审专家杨志敏表示，“居代业”是没有办法的办法，属于权宜之计，让居委会从裁判员变成运动员，会让矛盾纠纷复杂化，更难解。
深圳现状：仅三成小区成立业委会
为什么要推行“居代业”？《管理办法》的起草说明中表示，目前深圳部分小区存在业委会“成立难”“换届难”等问题。不成立业委会不利于住宅小区业主自治和物业服务质量的提升，影响住宅区的正常运作。
那么深圳的业委会覆盖率有多少？记者查阅相关资料发现，1991年3月22日，中国内地第一个业主委员会在罗湖区黄贝路天景花园（由万科开发）宣告成立，王石等万科高层悉数到场。
但这样的先发优势并没有给深圳业委会的发展带来帮助。深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐2021年接受《深圳商报》记者采访时表示，深圳目前有4000多个商品房住宅小区，成立业委会的比例也就是30%出头。
在杨志敏看来，“深圳三成小区成立业委会的数据有些过于乐观了”。根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。“在深圳，有不少人买房后住在别处，或者一个人有不止一套房产，会导致小区实际居住人员不够多，民法典的‘双三分之二原则’，在该层面会对业委会的成立和业主大会的部分决策产生一定阻力，所以目前深圳业委会覆盖率有三成已经算高了。”杨志敏说。
新规评说：“一项能不用就不用的规定”
那么，正在征求意见的《管理办法》一经实施，能扭转业委会成立率低的局面吗？杨志敏回答说：“很难，它设立的初衷是为了维护业主的合法权益，不负责解决业委会成立率低的问题。”
梳理深圳拟推的《管理办法》可以发现，该办法共分五章，三十条。其中第二章第八条对何种情况下启动“居代业”作出具体规定：一是小区已经开展首次业主大会筹备活动但最终没有成立业主大会及业委会的、或者已经开展换届工作但没有产生新一届业委会的。二是这一类小区在遇到重大事件或紧急情况需要业委会及时解决的。“同时满足这两种情形时，街道应当指定居委会代行业主委员会职责。”
“居代业”之后可以做什么？第三章第十三条规定：组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业；组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金；代行管理住宅区的业主共有资金基本账户；调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
“所以，《管理办法》不是解决业委会成立率低的问题，它解决的是业主合法权益受损害时怎么办的问题。”杨志敏强调，“居代业”是没有办法的办法，是权宜之计，是能不用就不用的一项规定。
即便如此，《管理办法》依然有一些值得商榷的部分。
“首先是居委会基层行政任务过重，是否还有精力承担这部分相对繁重的工作。其次，居委会在矛盾纠纷中既当裁判员又当运动员，会不会让有些问题更为复杂难解？”杨志敏说。
除了对未来落实效果的担忧，也有不少法律人士对部分条款提出异议。曾担任过16个小区业主方法律顾问的律师张培源认为，《管理办法》第25条没有明确“居代业”的法律责任，“《深圳经济特区物业管理条例》在第九章106、107、108、109条等规定了业主大会和业委会的法律责任。既然居委会代行了，应当要承担和业委会一样的法律责任。比如在退出交接时，居委会也应该接受审计，而不仅是清算”。
上海做法：党总支牵头组建业委会
如果说深圳的《管理办法》是为了解决现实困难，那么提高业委会成立的数量或有可能从源头处避免困难发生，二者的理想状态是，居委会有余力指导业委会、监督物业服务机构，业委会和物业服务机构又能配合居委会的工作。
据了解，到2021年，上海小区的业委会成立率已高达90%，那么上海是如何解决业委会成立难、运作难、换届难等问题的呢？
为此，记者采访了上海市浦东新区某街道陈姓党委书记，她表示，由于其所在街道的老旧小区较多，业委会已经完成100%的覆盖率，为了达到更好的服务效果，有些小区还采取业委会和居委会相关人员交叉任职的做法，以推动一些公共设施的修缮和维护工作。
对于没有成立业委会的新建小区，该街道下辖居委会的做法通常是由党总支书记牵头筹备。“我们按照属地原则，新建小区属于哪个居委会，就由该居委会的党总支书记去作为业委会筹备小组的组长，牵头开展业委会成立事宜。”该负责人说。
通常这个成立过程最快也需要7-8个月时间，遇上不配合的、工作不好开展的小区，业委会成立时间会相应延长，“但基本不会放弃”，过程中，党总支书记会通过协调、发动、宣讲、动员等等工作，呼吁业主参与业委会筹备和选举等。
“我们辖区多是老旧小区，业委会组成以退休人员为主，但我了解到的多数商品房小区中，也不乏愿意参与的青年人。”该负责人表示，还有一些高档小区，业委会资金充裕的，也会采取聘请专人代管业委会的方式进行管理。
“其实很多业主并不知道自己的权益是什么，平时应尽哪些义务，所以很少主动了解小区共有部分的管理情况和收支情况，我们的做法就是先协助他们组建业委会，不断宣教相关权益和义务，慢慢地提高小区业主的意识，也帮助业委会步入正轨。”该负责人说。
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