重磅发布 | 2022重庆物业服务企业研究报告

　　2022年7月12日，“服务不渝，行以致远——2022重庆物业服务企业服务力及综合实力研究成果发布会”于重庆成功举办。

　　会议期间，中物研协联合克而瑞物管重磅发布了「2022重庆物业服务企业研究报告」及2022重庆物业服务企业综合实力五十强企业、2022重庆物业服务企业服务力三十强企业榜单，以专业研究助推行业健康、有序、可持续发展。
　　综合实力50强企业榜单









　　服务力三十强企业榜单




　　2022年重庆物业服务企业研究报告

　　经济篇
　　一、地区生产总值增速高于全国，第三产业占比连续三年超百分之五十
　　物业管理行业稳健发展离不开良好经济运行环境的支持。2021年，重庆市实现地区生产总值27894.02亿元，比上年增长8.3%，高于全国0.2个百分点。其中，第三产业增加值14787.05亿元，增长9.0%，占比进一步提升至53%。面对疫情冲击、内外经济形式的变化，重庆市充分发挥区位、生态、产业、体制优势，坚持稳中求进工作总基调，经济总量不断跃升，经济结构持续优化，第三产业占比连续3年高于50%，全市人均GDP达到86879元，比上年增长7.8%，高于全国5903元，经济基本面持续向好。


　　二、城镇居民人均可支配收入逐年提升
　　随着经济社会的稳健发展，居民收入稳步增长，生活水平进一步提升。2021年，重庆市城镇居民人均可支配收入43502元/年，同比增长8.7%，高于人均GDP增速。城镇居民人均生活消费支出29850元/年，同比增长12.8%，增速创近五年新高。

　　好的经济发展形势为物业管理行业健康平稳发展奠定了坚实的基础，与此同时人民群众不断增长的美好生活居住需求，也对重庆市物业服务企业提出了更高的服务要求。

　　政策篇
　　物业管理行业的发展离不开政策的支持，从上世纪企事业单位后勤服务社会化改革，到本世纪初物业管理条例的制定，再到近年老旧小区改造释放的资源、公共服务领域的开放、智慧物业、多元增值服务的推动，各级政府出台的政策为行业各阶段的发展奠定了坚实的基础。2021年国家六部委、十部委等相关部门接连发布鼓励、支持和规范的政策文件，引导行业朝着健康良性的方向发展。重庆市各主管部门也紧跟国家政策风向，不断完善、细化行业的政策法规及配套制度体系，助推行业规范化、有序化、可持续发展。
　　一、规范物业管理服务、切实维护业主及物企合法权益
　　为维护物业服务市场秩序、保障业主合法权益等，政府出台了各项规范政策，对物业收费、信息公开、维修资金管理等方面做出明确规范。
　　2021年8月24日，重庆市住房和城乡建设委员会等相关部门联合下发《关于整治规范物业服务市场秩序的通知》，要求依法对物业服务中“短斤少两”、违规收费、信息不公开透明等不规范行为，相关利益主体扰乱市场秩序等行为进行集中整治，规范物业管理服务和市场秩序，持续推动党建引领物业管理融入社区基层治理。
　　2021年11月10日，重庆市第五届人民政府第166次常务会议审议通过了《重庆市物业专项维修资金管理办法》，管理办法中明确规定了物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督等相关事宜。
　　二、持续推动党建引领物业管理融入社区治理
　　当前，党建引领物业行业健康发展已成为业内共识。建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的协同治理机制，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势，更好地贯彻落实以人民为中心的发展思想。
　　2021年11月25日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《重庆市生活垃圾管理条例》，总则中明确指出要建立基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进生活垃圾分类工作。物业服务企业作为管理责任人之一，应该依法依规开展生活垃圾分类知识宣传普及引导，合理放置收集容器、维护容器周边环境、实施分类处理等全流程行动。
　　三、推进城镇老旧小区改造工作，打开物业服务存量市场
　　城镇老旧小区改造是党中央、国务院做出的重大决策部署，是重大的民生工程和发展工程。2021年初，重庆以市城市提升领导小组办公室名义制发了《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》，是国内省级层面首个出台的专门针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，针对项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出了规定。

　　资料来源：政府公开网站&克而瑞西南区域整理

　　规模篇
　　一、商品房施工面积同比减少，竣工及销售面积稳步增长
　　从房地产开发房屋面积来看，2021年重庆市房地产商品房施工面积达到26893.17万平方米，同比减少1.7%。在疫情反复、经济稳定增长压力增加，叠加“房住不炒”主基调不动摇、房地产市场趋于理性的背景下，施工面积虽有所降低，但近五年均稳定在2.5亿平方米以上；商品房竣工面积为4196.21万平方米，同比增长11.2%。

　　从销售面积来看，2021年重庆市商品房销售面积为6197.71万平方米，连续2年保持增长趋势。其中，住宅类商品房销售面积达到4945.42万平方米，同比增长2.7%，占商品房总销售面积的79.8%。

　　二、未来18个月新增物管面积预计超8000万，工业类物业管理面积占比最大
　　排除开发商延迟开发等因素影响，假设项目经18个月的开发周期后进入管理市场，以2021年重庆市土地成绩数据预测未来重庆各区域新增物业管理面积合计8221.78万平方米。主城九区中，渝北区、九龙坡区、沙坪坝区位居前三，分别为574.21万平方米、524.37万平方米、392.75万平方米。

　　从成交土地性质预测各业态新增物业管理面积，2022年6月至2023年6月，重庆市新增工业类物业管理面积为3613.81万平方米；纯住宅类物业管理面积为2926.82万平方米；商办类物业管理面积为672.01万平方米；综合类物业管理面积为434.09万平方米；商住类物业管理面积为379.5万平方米；其他类物业管理面积为195.55万平方米。

　　三、21年老旧小区改造面积超2500万，为物企规模拓展提供新蓝海
　　城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，自2018年以来，重庆市累积启动改造老旧小区2600多个，面积超6000万平方米，老旧小区改造为物企提供了拓展新蓝海。据统计，2021年，重庆市实际新开工改造小区为841个，较计划任务数增加10个，改造面积达到2671万平方米，同比增加17.4%，惠及29.25万户。

　　“十四五”期间，重庆市计划完成约1亿平方米的老旧小区改造，涉及约4.35万栋居民楼，为物业企业涉足老旧小区营造了较好的市场环境。


　　招投标篇
　　一、办公业态中标数量占比近一半
　　根据克而瑞物管西南区域不完全统计，2021年，重庆市物业管理行业招投标市场成交项目总数为862个，总成交金额高达198832.84万元。从中标项目业态来看，办公类项目成交最多，占比达到48.3%，成交金额达到82030.61万元；其次为学校类项目，占比达到15.6%，成交金额达到33416.29万元；医院类项目占比12.2%，成交金额为31314.98万元；住宅类项目占比为7.5%，成交金额达到18892.97万元；公建类项目占比5.8%，成交金额达到14601.67万元；城市服务类项目占比5.2%，成交金额达到9097.56万元；景区类项目占比为2.3%，成交金额为1875.96万元；商业类项目占比0.6%，成交金额为233.18万元，产业园类项目占比0.5%，成交金额为1753.64万元。


　　二、百万级以下标的占比超六成
　　2021年重庆市物业管理行业相关中标项目中，成交金额在50万元以下项目占比为54.7%；大于等于50万元小于100万元项目占比为10.7%；大于等于100万元小于500万元项目占比为23.6%；大于等于500万元小于1000万元项目占比为6.3%；1000万元以上项目占比为4.8%。


　　行业篇
　　一、内生外拓双轮驱动，区域管理规模超11亿平方米
　　在重庆市整体经济向好的大环境下，物业服务企业坚持市场化运作，通过内生、外拓双轮驱动的方式，快速提高管理规模。2021年，重庆市物业管理总面积达到11.15亿平方米，同比增长7.9%，占全国3.3%。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等多方面因素，经测算，预计2022年重庆市物业管理行业总规模有望实现11.97亿平方米。

　　二、住宅项目管理面积占比超八成，非住项目管理面积增速强劲
　　从物业管理项目业态来看，2021年重庆市住宅类物业管理面积约为8.99亿平方米，同比增长6.1%，占总规模的80.6%；非住类物业管理面积合计约为2.16亿平方米，同比增长16.1%，占总规模的19.4%。经测算，2022年，重庆市住宅类物业管理面积有望达到9.61亿平方米，非住类物业管理面积有望达到2.36亿平方米。

　　三、营业收入257亿元，主营业务贡献超六成
　　随着重庆市物业管理行业规模不断增大，经营业态、经营业务不断丰富，重庆市物业管理行业营业总收入稳步提升，2021年行业总营业收入达到256.95亿元，同比增长18.5%，其中主营业务营收为159.49亿元，同比增长17.7%，占总营收的62.1%。

　　从单位面积营收数据来看，2021年，重庆市物业管理平均单位面积营收为23.05元/平方米，同比增长9.9%，增速较2020年有所放缓。


　　综合实力五十强企业篇
　　一、管理面积占比超百分之五十，行业集中度持续提升
　　作为新的“五年规划”开局之年，规模扩张仍是各物业服务企业发展的主旋律。截止2021年底，重庆50强物业服务企业管理面积达5.97亿平方米，同比增长8.7%，占重庆物业行业管理总面积的53.5%，较2020年占比增加0.4个百分点，行业集中度进一步提升。

　　“放管服”改革持续深化下，物业企业服务边界进一步扩大。非住宅物业以其物业费单价高、细分赛道多、具有专业门槛及政策环境友好等特点，未来发展想象空间大，成为物企积极抢占的赛道。2021年，重庆50强物业服务企业住宅物业管理面积达4.63亿平方米，占比为77.6%，比例有所下滑，但仍为主要构成部分。非住宅物业管理面积达1.34亿平方米，占比持续提升至22.4%。非住宅物业中办公物业管理面积最高，达0.37亿平方米，占比达到27.6%。

　　二、总营收连续三年保持两成以上增长，多种经营业务收入占比近四分之一
　　在“规模扩张”和“多元增值服务”的驱动下，物企创收能力不断增强。2021年，重庆50强物业服务企业营业收入156.86亿元，同比增长26.1%，连续三年保持两成以上增长。营业收入占重庆市物业行业总营收的比例首次突破六成，到达61.0%，较上年增加3.7个百分点。净利润达20.34亿元，净利润均值为0.41亿元，净利率为13.0%。

　　基础物业管理服务是物业企业的主营业务，同时也是物企营收贡献主力。2021年，重庆50强物企基础物业服务收入为118.74亿元，占总营业收入的75.7%。以细分业态划分，其中住宅物业基础物业服务收入达72.27亿元，占比超六成，非住宅物业基础物业服务收入为46.47亿元，占比为39.1%。非住宅物业中办公物业收入最高，达17.75亿元，占比为38.2%，商业物业、公众物业、产业园区物业分列二、三、四位。


　　物业费方面，2021年重庆50强物业服务企业物业费平均单位为3.37元/㎡/月，按细分业态来看，住宅物业费均价为2.50元/㎡/月，非住宅各业态物业的物业费水平显著高于住宅物业。

　　三、行业边界不断延伸，“物业+”模式推动营收高质增长
　　2021年，物业行业边界进一步扩宽，多家企业在提供物业基础服务的同时，积极探索“物业＋”模式，围绕业主资产管理全链条、生命周期全链条布局多元增值服务，满足客户需求的同时增加企业盈利能力。2021年重庆50强物业服务企业多种经营收入为38.12亿元，占总营业收入的比例为24.30%。其中社区增值服务收入15.94亿元，占比41.82%；非业主增值服务收入16.56亿元，占比43.44%；其他服务收入5.62亿元，占比14.74%。

　　社区增值服务中，传统的社区停车服务及空间运营服务收入位列前两位，分别为6.15亿元、4.79亿元，两项收入之和占社区增值服务总收入近七成，对传统业务的依赖性较强。非业主增值服务中，案场服务收入最高，达7.87亿元，占比近五成。

　　四、人才结构进一步优化，高学历人才占比仍较低
　　物业行业每年吸纳大量社会劳动力，为稳就业、保民生作出了不可磨灭的贡献。2021年，重庆50强物业服务企业从业总人数14.39万人，占重庆市物业行业从业人员总数的比例为34.9%。从岗位分布来看，经营管理人员1.83万人，占50强物业服务企业从业人员总数的12.7%；其中，企业高层管理人员、管理处主任（项目经理）个管理员（主管）占经营管理人员的比例分别为5.3%、20.4%、74.3%，企业管理人员人才结构进一步优化。此外，一线操作人员约12.56万人，占从业人员总数的87.3%；其中，秩序维护人员占比最高，达到31.9%，从业人员约4.01万人。

　　从学历结构来看，高学历人才占比仍较低，本科及以上学历占从业人员总数比例仅为7.7%，专科学历人员占比34.7%，高中及以下学历人员占比57.6%。


　　服务力三十强企业篇
　　一、产品力更强，平均满意度率显著高于行业满意度均值
　　当前，物业管理行业到了再审视、再定位的发展阶段，但无论怎样发展，服务是物业永恒的主题，做好服务品质建设，是企业和行业高质量发展的基础和前提。满意度、续约率等指标正是业主对于物业企业所提供服务的客观评价。2021年，30强物业服务企业平均满意度率为94.2%，显著高于行业满意度均值，平均续约率达93.7%。

　　产业转型升级和居民消费升级所带来的多元服务需求，要求物业服务企业不断拓展服务边界，并且努力提高服务效率和服务品质，从而构建更优质、更高效、更具竞争力的现代服务业。各地物业企业不断拓宽服务领域，由住宅物业服务延伸至非住、城市服务、FM设施管理等领域。头部物企积极探索“服务＋”模式，服务能力进一步深化，二十余个社区增值服务方向应运而生。

　　二、组织力更坚，人均管理面积及营收增长超一成
　　作为劳动密集型行业，企业或多或少存在着招人难、用工难等问题。加强企业人才建设，做好选人、用人、育人、留人工作是企业保持核心竞争力的关键，也是企业提升自身服务力的基本保障。2021年重庆服务力30强物企人均在管面积上涨11%至0.73万㎡/人，人均营收上涨13%至27.4万元/人。



　　三、科技力更硬，服务力三十强企业均已布局智慧科技建设
　　去年，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知中明确指出要加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。2021年，30强物业服务企业均已布局智慧科技建设，所管理的小区中智慧化运营场景覆盖率达92%。



　　不断变化的需求促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展。新的业务领域必须要用新的服务模式来匹配。面对“十四五”期间不断涌现的线上线下服务新模式，物业服务企业必须牢牢把握发展契机，以创新的服务能力和开放的服务意识打破传统惯性思维，深入推进行业各领域的数字化转型；增强产业链资源的整合能力，促进产业链上下游联动发展、跨界合作，培育数字化新生态，提高转型效率。


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