“原本以为遥遥无期了，法院采取的‘强制管理人’机制让公司顺利拿到了一半债款，剩下的100万元今年有望全部拿到。”
苏州某房地产商诉讼代理人孙景芳激动地说道。近日，在苏州工业园区法院执行的一起小区业委会侵权案件中，面对业委会届满解散的状况，在全国率先探索采用“强制管理+破产管理人”的模式，破解小区公共空间收益执行司法难题，盘活了小区资产，保障了业主和债权人的合法权益，为执破融合机制的深度应用提供了有益探索和创新思路。
房地产商告赢业委会
业委会届满解散，200万租金讨要无门
这起案件还得从2019年说起。
原来，苏州某房地产公司与苏州工业园区某小区业委会因为公共房屋权属与停车场使用权产生了纠纷。
“有7间公共房屋产权和临街停车场使用权登记在房地产公司名下，但其收益一直由小区这届业委会收取。因此，房地产公司要求业委会返还这笔收益约207万元。”房地产公司诉讼代理人孙景芳向看苏州一槌工作室记者介绍。
在遭到业委会的拒绝后，房地产公司先后两次将业委会告上了法庭。
工业园区法院审理后，判决公共房屋产权和停车场使用权归房地产商所有，业委会累计收取的207万元收益应返还给房地产公司。但法律文书生效后，业委会并未按期返还这笔钱。于是，房地产公司便在2021年向法院申请强制执行。
苏州工业园区法院执行局执行法官通过现场调查发现，小区业委会管理着小区商铺、停车场、广告位等收入，一年收益在100万左右。但因为和房地产商的纠纷问题，业委会将部分收益用来请律师打官司。
“当时，对业委会的公共账户进行了冻结，从中提取了80多万元清偿给房地产公司，但这些资金还远不够偿还全部债务，剩余的债务仍需通过未来的公共收益进行逐步清偿。”苏州工业园区法院执行局法官朱文峰介绍。
然而，2021年年底，小区业委会任期已满，业委会委员也不再履职，但下一届业委会成员并没有选出。2022年年初，执行法官对小区业委会进行调查时，发现办公场所已经关闭，处于无人管理的状态。
“当时就觉得，这笔钱暂时要不回来了。”孙景芳回忆道，“这种情况当时也是在意料之中。”
案件的执行工作，陷入了瓶颈。
租金无人收取，资产无法拍卖
小区公共收益执行陷入“两难”
孙景芳所说的“意料之中的情况”指的是在案件执行过程中普遍遇到的问题。总结起来就是两难——主体执行难和财产变现难。
所谓主体执行难，指的是本届业委会任期届满，且业委会未能在任期内组织下一届业委会选举工作，小区陷入无业委会状态。
因为小区的商铺、广告位合同均是一年一签，停车场也需要专人维护和管理。这些财产的收益原来均是由业委会收取和管理，当业委会届满后，这些财产陷入无人管理维护，收益无法提取使用的状态。
小区停车场
“小区业委会属于自治组织，社区和物业也无法代替管理资产，就出现了‘资产在使用，钱不知道交给谁’的尴尬局面。”朱文峰介绍。
所谓财产变现难，指的是无法通过传统的拍卖、变卖的方式处理相关财产。
原来，涉及到的商铺和广告位属于小区的配套设施，其财产收益属于全体业主。
“长此以往，小区资产可能会流失，业主的利益和债权人的利益都会受到影响。”朱文峰表示。
事实上，小区公共空间管理是城市社区基层治理关注的重点和难点。公共空间收益因管理主体缺位、管理权责不清等因素，给法院在涉小区公共空间收益的执行中带来了挑战，存在着“谁来管理”、“怎么管理”、“收益如何分配”等等问题。
其实，对于这样“两难”的情况，法律上也有相应的解决方案。根据《民事诉讼法》和《人民法院办理执行案件规范》规定，法院可以将适宜管理的被执行人财产交付申请执行人管理，以所得收益清偿债务，这也是全国法院普遍采用的做法。
也就是说，法院可以将小区的商铺或者广告位交付给原告房地产公司进行管理，获得的租金用来偿还债务。“但考虑到房地产公司在本案中也是当事人，将资产交付给他们管理容易激化其与业主的矛盾。”朱文峰解释。
全国率先，执破融合
探索引入强制管理人机制
就在一筹莫展时，破产案件的处理机制让朱文峰从中得到了启发——在办理企业破产案件时，会引入第三方机构作为破产管理人。
是否可以通过执行制度和破产制度的融合，在本案当中探索引入第三方强制管理人机制呢？
“强制管理适用条件较为严格，立法和司法解释暂未提供具体适用指引，实践中，基层法院也没有相关的强制管理人名单库。”朱文峰介绍。
经多次讨论和筹划，苏州工业园区法院最终决定参照破产管理人遴选制度选取本案强制管理人，案件顺利移交司法鉴定部门进行管理人遴选公告。
为提高本次遴选的公开性和透明性，执行法官邀请园区检察院检察官全程参与、观摩本次管理人的摇号工作，并且在线上公开直播摇号全过程。
“本次强制管理人遴选，通过摇号，从25家报名机构中确定了一家正式管理人机构和两家备选管理人机构。”苏州工业园区法院审管办副主任申慧君介绍。
执行法官在接到第一顺位管理人管理承诺书后，向其送达了强制管理裁定书和委托管理决定书，将本次强制管理的工作正式移交给管理人。
“管理人主要对小区业主们的集体财产进行管理，并要从收益当中提取相应的资金用于小区设施的维修，保证业主的财产收益以及小区的日常维护，上述这些工作需要形成材料供法院审查。”第三方强制管理人机构代表丁伟介绍。
原由该小区业委会管理的小区公共财产，已全部移交强制管理人进行管理，获得的20万元收益也已经汇入到原告房地产公司账户。截至目前，原告房地产公司已经累计获得赔偿款100万元左右。
当小区业主选出的业委会成立后，工业园区法院将帮助业委会和第三方强制管理人完成小区管理的交接工作。
“强制管理作为一项重要的执行手段，因一直没有找到合适的实施方法，使得该项措施的应用价值在相当长时间内都未能得到充分发挥。”朱文峰介绍，“通过执破融合，在全国率先的‘强制管理+破产管理人’的机制为强制管理的具体应用提供了一个比较成熟的参考和借鉴。”
2022年6月，《民事强制执行法（草案）》公开向社会征求意见。草案中对强制管理的适用条件和程序进行了详细阐述。
“本案中，执行法官决定将强制管理工作交由专业管理人员来负责，既与草案中强制管理的内容相契合，又反映了强制管理方式开始向规范性和高效性转变，也在一定程度上体现了执行理念的变革。”苏州工业园区法院党组成员、执行局局长曹亚峰表示。
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