2022年上半年中国物业服务价格指数研究报告

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　　2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点，物管行业利好政策频出。同时，在经历房地产市场流动性危机之后，物业企业更加注重自身业务独立性，成为存量时代下的民生服务担当。站在新的起点，紧抓新的机遇，行业开启“服务升级、奋斗不止”的新征程。
　　在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
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　　《2022年上半年中国物业服务价格指数研究报告》
　　https://report.cih-index.com/detail/45201?agentcode=624809

　　主要研究成果
　　1.指数：二十城综合指数环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点
　　图：2022年6月二十城物业服务价格指数

　　2022年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、长沙等13个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少6个；重庆、北京、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平。其中杭州同比上涨0.98%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；宁波、长沙等10个城市涨幅在0.1%（含）-0.5%之间；武汉、天津同比涨幅均在0.1%以内，其中天津涨幅相对较小，为0.04%。与2021年12月相比，二十城中，杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期增加1个；长沙、重庆、北京等8个城市环比持平。其中，杭州环比上涨0.42%，涨幅较上期收窄0.14个百分点；宁波、无锡等5个城市涨幅均在0.1%-0.2%之间；上海、广州等6个城市环比涨幅均在0.1%以内，其中天津涨幅相对较小，为0.02%。
　　图：2022年6月不同星级物业服务价格环比指数

　　从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级同比涨幅相对较大。2022年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.07%，同比上涨0.19%；四星级物业服务价格指数环比上涨0.06%，同比上涨0.12%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.02%，同比上涨0.06%。
　　2.价格：二十城均价为2.48元/平方米/月，各星级物业服务收费同比均上涨
　　图：2022年6月二十城物业服务均价

　　2022年6月，二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.84元/平方米/月；北京次之，为3.36元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津、宁波均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.65元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.51元/平方米/月；武汉、青岛等7个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中武汉均价相对较高，为2.49元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
　　图：2022年6月不同星级物业服务收费

　　从不同星级物业服务收费来看，各星级物业服务收费同比均上涨，三星级同比涨幅最高。2022年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.20%；四星级物业服务收费为2.73元/平方米/月，同比上涨0.10%；五星级物业服务收费为3.80元/平方米/月，同比上涨0.03%。
　　3.样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成
　　1）二十城样本整体仍以三星级项目为主，四星级项目占比上升，五星级项目占比保持稳定
　　图：二十个城市物业服务星级评价情况

　　整体来看，二十城物业服务水平仍以三星为主，占比45.58%，四星级和五星级项目占比分别为45.26%、9.16%，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为64.29%，环比上升1.30%；一线城市中四星级项目占比为51.08%，环比上升2.85%。二线城市四星级项目占比为42.73%，环比变化不大；五星级项目占比为7.40%，三星级项目占比49.87%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
　　图：区域物业服务星级评价情况

　　从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为60.61%和61.92%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达35.10%、40.22%、43.17%，较去年均环比上升，其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达18.04%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达44.18%，但较去年实现小幅上涨。
　　2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务双提高
　　图：二十个城市软硬件得分情况

　　物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.48分和80.85分，软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年上半年宏观经济环境骤变叠加各项调整政策频出，物管板块承压但长期向好基本面未变。截至2022年5月末，已有三家物业服务企业在港交所上市。年初至今物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务协同及品牌输出。一方面，不断升级硬件系统；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2022年上半年软件、硬件服务水平均有提高。
　　图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图

　　多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳、宁波软硬件得分差绝对值较大。深圳、宁波软件得分分别比硬件得分高6.03分、4.62分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的两个城市。主要原因为深圳、宁波硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城前列；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除合肥外，硬件得分与软件得分的差值为1.20，其余十七个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。

　　五星级物业服务样本标杆
　　1.北京·西山燕庐——为业主打造贴心生活服务
　　北京西山燕庐是北京绿城物业管理有限公司位于北京市门头沟区新城东街的物业项目。西山燕庐为住宅小区，总建筑面积达28.8万平方米，项目于2016年开盘，按照精装修标准进行交付。其中物业外观完好率、各种机械设备完好率、园林绿化养护率、清洁保洁度、投诉回复满意率等均达95%以上。

　　1）项目基本情况
　　北京西山燕庐为业主打造贴心的生活服务配套。小区具备20个功能分区，拥有独具特色的9大核心景观组团，并以功能主题设置了三大组团，分别为高氧四季景观公园组团、轻松休闲娱乐生活组团、放松运动阅读健康组团。园区拥有3200平四季花厅，同时在小区的主入口及东西两个地块分别单独建有以恒温、恒湿、恒氧高标准为一体的四季景观会所，作为业主的第三会客厅深得业主的高度称赞及喜爱。
　　2）项目服务亮点
　　生活服务系统。西山燕庐小区管理处物业人员配备充足，各服务条线组织架构及各项制度健全，人员配置到位，小区的智能化设备、监控设备设施运作、维修良好。健康服务系统。通过多种形式的健康活动，为老人、青少年、中青年亚健康人群等各年龄段的业主群体进行健康服务，建立业主健康档案，逐步实现业主健康动态管理和干预。文化教育服务系统。小区每年举办海豚计划、百家宴、端午节包粽子、长者生日宴、 “一碗长寿面”、年货节等文化活动丰富园区生活，围绕老人、孩子、YOUTH 重点业主群体， 增加园区艺术、文化、公益活动内容，营造高雅艺术文化氛围，创新特色联动主题与社团活动。

　　2.华润深圳湾悦府——高端项目典范
　　悦府塔楼高约176米，是深圳黄金地段--后海“深圳湾”的一颗珍珠；它是2016年上半年楼盘销售的全国第一；大楼由日本AXS佐藤、美国SWA参与规划；由两岸三地的设计师参与建筑、室内和园林设计的精品住宅；该项目是华润置地TOP系列的明星产品，是领衔其在深圳区域乃至全国范围内高端项目的代表作。

　　1）项目基本情况
　　2）项目服务亮点
　　智能化管理。悦府外立面加装高空抛物摄像头带轨迹追溯功能，悦府西大门及各栋门口停车场出入口门禁加装人脸识别开门设备，通过人脸设备开门，业主进出更加方便，业主体验感更好；悦府一、二栋大堂配备了智能机器人，防疫期间实现了无接触处配送，降低了人工成本，提升了配送及时率。三维设备管理。通过专业化管理、闭环的设施设备维保体系预防性运维、合理节能降耗，对设施设备实施全生命周期的科学管理，实现资产保值增值。全阶段客户关怀系统。以智慧平台为连结工具以多元服务为内容构建专属服务体系，为各住户提供最专业、最体贴、最智能的服务。全方位疫情防控工作得到社区街道、业户公司层面的广泛认可。

　　3.商丘·建业天筑——为业主打造建业式新型生活方式
　　商丘·建业天筑是建业第四代TOP系产品。项目位于商丘日月湖CBD上位，宋城东路与睢阳南路交汇处，俯瞰2000亩日月湖，正对商丘文化艺术中心，周边有丰富优质的教育资源和高端城市配套。宋城路是连接商合杭高铁和商丘古城的交通主干道，项目周边景色优美、交通便利、配套丰富。项目总占地面积约66亩，由10栋住宅楼、1栋配套会所组成，住宅共计669户，小区绿化率37%，容积率2.9。

　　1）项目基本情况
　　商丘·建业天筑在建筑、景观、科技、奢装层面采用了超规格的豪宅标准。建筑本身材质以荣获全球赞誉的鼎豪立面为设计蓝本，辅以排布大块的玻璃材质立面，营造出非同寻常的人居体验。该项目由建业物业提供物业服务，建业物业以“新型生活方式服务商”为定位，通过物业基础服务、管家幸福服务、“建业+”增值服务、物业云智慧服务四大服务体系，为业主提供地域、时间、功能无盲点的服务。
　　2）项目服务亮点
　　管家幸福服务。建业物业以酒店式礼仪不断提升服务标准，提供一站式管家服务，小区每个单元均有五星级酒店式入户大堂。物业管家作为家居生活的全方位“助理”，服务细致入微，可提供圈层活动策划等高端定制服务，为业主生活提供多重便利。智慧服务与高端配套。小区引进世界级先进科技体系，包括家庭智控中心系统、社区电子巡更系统、视频监控系统、周界防范系统、车辆管理系统、社区医疗健康系统等先进科技设备，通过全方位物业智慧服务，为业主带来超前的现代生活体验。积极开展社区文化建设，致力于营造“邻里美美，和而不同”的邻里氛围，通过搭建并落地“建业幸福时光里” 社区文化建设体系，让睦邻友好成为日常。

　　4.东原璞阅—绿色建筑二星+生态小区
　　东原·璞阅位于云南省昆明市官渡区太平路，占地面积325621平方米，建筑面积215294.53平方米。园区由7栋高层住宅组成，于2020年12月28日交付。小区属于双绿色标识认证小区：绿色建筑二星+生态小区。小区具备全龄化活动场地，打造不同的活动场地满足不同人群需求，含成人康体及儿童游乐设施，提供业主健康式陪伴。小区配套东原子品牌——“童梦童享”，在全国地产商中最早建设并运营的专业儿童场地，分龄设计，安全可靠，关注孩子身心成长，打造孩子们自己的 “小社会”。

　　1）项目基本情况
　　2）项目服务亮点
　　客户服务。全天候地受理住户的需求，住户只需拨打公司统一客服热线，客服中心将及时处理，并跟踪回访处理结果。秩序安全管理。秩序门岗人员对业主识别率达到100%，小区实行封闭式管理并24小时巡逻。配置电子巡更系统、远红外线报警监控系统、可视对讲系统等。环境管理维护。在园区环境品质服务上，制定园区绿化保洁服务标准。社区文化活动。打造东原社区特制生活方式，让社区里人与人的链接更好的发生，增进业主与业主之间、业主与物业之间互动与联系。企业推出童梦童享--优配社区儿童成长系统，该系统是全国首个将儿童作为服务对象的社区打造理念、创新打造童梦童享儿童成长系统。便民增值服务。“i 神马东东”是东原仁知服务直营的综合性线上服务平台。服务内容涵盖社区生活服务、家政保洁、旅游出行、电商购物、美居美家等多类内容。同时提供免费三送服务包括即送重物、送老幼、送晚归女士，为住户提供有温度的增值服务。
　　5.晟邦物业——尚峯壹號“品质生活、悉心为你”
　　尚峯壹號是晟邦物业在管的高品质项目之一，尚峯壹号项目邻北京绿色通道——京承高速，便捷交通接驳北三环，面临温榆河，汤泉圣地环绕。多个景区环抱，环境优越。与未来科技城相望，环享赵全营板块规划的商业服务区生活配套，以呈现舒适空间。

　　1）项目基本情况
　　项目占地面积17万平米，建设用地12万平米，总建筑面积34万平米，共1465户，车位数量1679个，园区绿化面积达20余万平方米，绿化率85%。项目自2016年6月交付使用，物业费收费标准为4.8元/平方米/月，多年持续的高品质服务得到了业主的认可，自2016年至2022年连续六年物业费缴费率完成100%，项目交付至今物业费无欠费记录。
　　2）项目服务亮点
　　关注客户感受、提供贴心服务。尚峯壹號物业致力于规范化、专业化、亲情化管理，关注服务细节，营造物业服务特色，不断提升服务品质。创造优美环境、打造一流社区。小区绿化层次感分明，做到四季有绿，三季有花。智能安保服务、打造安全社区。尚峯壹號采取封闭式管理，配备专业的秩序维护队伍，24小时不间断为业主提供门岗值守、巡逻服务、停车管理、消防防控等服务。丰富社区文化、打造多彩生活。充分挖掘社区资源，利用园区优势，因地制宜的修建社区文化活动场所，提供乒乓球室、舞蹈室、培训室等场所。

　　6.楚天都市·诚园——楚天中大物业用心铸就品质人居标杆
　　楚天都市·诚园，位于湖北省荆州市明珠大道与工农北路交汇处，占据荆州未来的城市中心地段，总建筑面积约30.4万方，项目于2019年1月交付。楚天中大物业用高标准、人性化的物业服务，打开业主的生活艺术之门，用心极致、竭尽所能，为业主创造更多的满意+惊喜。

　　1）项目基本情况
　　楚天都市·诚园规划为大平层，容积率2.2，小区绿化率超过50%，人车分流设计，皇家风格的园林规划，讲究礼仪对称轴线，大气端庄。小区每一栋楼都坐北朝南，128米阔绰楼间距，高低错落，观景视野无遮挡，构筑荆州市度假型社区，打造别墅般的品质人居。楚天中大物业秉承“用心服务，满意+惊喜”的服务理念，始终以业主为中心，不断提升服务品质，满足广大业主的不同需求，楚天都市·诚园项目连续4年业主满意度达95％，创造了荆州市品质人居项目的良好口碑。
　　2）项目服务亮点
　　小区环境优美。在环境卫生上，楚天中大物业执行高标准管理制度，道路、广场、绿地、停车场、共用大厅、电梯厅、楼道、楼梯扶手等保持清洁，无积灰，每日循环保洁清理环境卫生。打造智慧社区。智慧科技赋能物业服务，小区内全面部署智能监控系统，对小区出入口进行全天候监控。

　　此外，在本次物业星级评价中，涌现出一批优秀的物业服务特色项目。在企业、项目团队的不断努力下，物业服务向高品质和多元化不断升级。
　　表：2022年上半年星级物业服务项目

　　表：2022年上半年物业服务行业示范基地

　　结 语
　　2022年上半年物业服务价格指数变化反映出全国重点二十城价格大部分上涨的趋势，同时从调研样本星级分布来看，四星级物业服务项目占比稳中有升，伴随物业服务企业软件服务与硬件服务质量的提高，中高端物业服务项目逐渐增多，物业服务高质量发展稳中向好。
　　政策方面，2022年上半年，宏观环境不断变化但物管行业仍处于发展黄金期，中央到地方层面物管行业各项利好政策频出，涉及疫情防控支持、社区增值服务、城市服务、智慧社区建设等领域。国家层面出台相关政策，将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理，成为防控体系中的重要一环。同时，2022年以来各地政府及住建部门出台相关政策规范物业服务收费，促使服务质量不断提高。
　　展望未来，物业管理行业前景可期。并购加速行业整合，扩规模仍将延续，市场拓展将成为物业公司重要的扩规模手段。物业管理行业智能化愈加成为当前行业发展的重要趋势，多种经营服务场景将更加多元，业务模式更趋成熟。品牌觉醒与品牌焕新的时代已经来临，新时期不同规模体量的物业企业在品牌建设方面面临着不同的选择，找到一条属于企业自身合适的品牌发展道路是关键。

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