一、基本情况
顺义区位处平原新城地区，物业管理覆盖率较高，195个住宅小区中只有9个商品房小区由于历史原因未引入物业管理，处于政府兜底管理状态下，长期以来由财政资金支持、街道办事处托管，提供基础的保安、保洁和垃圾清运。这9个小区分属3个街道办事处管辖，建筑总面积132.49万平方米，房屋352栋，居民20411户，长期以来环境绿化、停车秩序、设备维护等方面问题不断，“12345”诉求量居高不下，多年无规范化物业管理使居民缴纳物业费意识薄弱，直管小区改革困难重重。2021年顺义区政府坚持党建引领、政府主导的工作原则，全力推动政府兜底管理小区的改革工作，通过不懈努力9个兜底管理小区最终于2022年全部选聘物业企业，顺义区物业服务实现100%覆盖。
二、主要做法
（一）党建引领、建章立制，夯实托管小区改革基础
为彻底解决政府长期托管住宅小区的问题，切实提升业主生活水平，区委书记挂帅专项工作组，亲自督办推进政府兜底管理小区改革，制定《关于加强顺义区物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》，实施区属物业企业体系改革，于2021年成立北京顺义物业集团有限公司，将区属物业企业全部重组整合纳入统一化、制度化、规范化管理，并将政府兜底管理小区列入物业集团统一接管范围。
（二）政府主导、因地制宜，确定规范管理实施路径
针对政府兜底管理小区管理现状差、居住人口多、业主缴费意识薄弱的现实情况，顺义区政府组织召开政策研讨、现场调研等工作会议7次，通过借鉴“劲松模式”、“首开经验”以及顺义区前进花园“先尝后买”成熟做法，制定《顺义区政府直管小区纳入规范化物业管理实施方案》，根据不同小区的实际管理情况，确定“应急接管-先尝后买-共同决策-政府扶持-常态管理”的详细实施路径。
（三）先尝后买、企业担当，推动物业服务深入人心
这部分小区自建成以来始终由政府兜底托管，业主没有物业服务的概念，为确保接管工作平稳开展，逐步培养业主花钱买服务的意识，推动业主和物业集团建立和谐互信关系，顺义区明确工作方针，由街道办事处根据《北京市物业管理条例》中规定的应急服务机制引入物业集团进场服务，六个月期间通过高质量物业服务和社区基层党组织坚实的群众工作，做到业主诉求“有求必应”，切实解决一批业主关心的生活问题，对绿化、公共设施、楼道和道路等部分进行大范围修整，真正让业主体会到政府工作的温度和物业服务的舒适，切实让业主认识到物业服务对生活品质的提升，使物业服务真正融入到业主生活中。
（四）协商共建、菜单服务，促进全体业主自治自管
为妥善开展应急服务之后的物业选聘工作，9个政府兜底管理小区全部推动成立业主大会和业委会，在各自社区党组织的统一领导下，组织业委会委员和热心党员全面开展多轮意见征集工作，耐心听取不同年龄段和不同职业的业主对物业服务的要求和期望，建立直管小区特有的“菜单式”服务内容，尽全力满足不同业主的生活需求，最终以0.55元/平方米·月的物业费收费标准为基础，9个政府兜底管理小区全部通过业主大会表决，分别由业委会代表全体业主与物业集团正式签订物业服务合同，引入规范化物业管理。
（五）多元管理、市场经营，保障老旧小区长远管理
物业集团正式入场服务后通过不断努力使业主接受和认可物业服务，促进业主缴费，逐年提升物业服务费收缴率，并结合实际通过征求全体业主意见合理涨费。同时为确保老旧小区物业长久化运营，社区党组织会同业委会和物业集团，通过广告位招商、停车收费、车棚商位租赁等市场化经营方式，努力盘活小区内闲置资源，弥补物业费用支出不足。
三、案例解读
政府兜底管理小区引入规范化、市场化物业管理是全市推动物业服务覆盖过程中需要解决的难点问题，顺义区坚持党建引领、政府主导、居民自治、协商共建的原则，推动物业“三率”发挥实效，全面激发基层治理活力，引导业主自治自管，彻底解决历史遗留问题，体现了民心合力和政府担当，使小区步入良性循环，最终实现共建共享。
注：参考《北京市物业管理条例》第三条、第四条、第七十七条相关规定。
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