物业公司可以对
拒不交纳物业费的业主
提起诉讼或者申请仲裁
但不得采取停止供电
供水、供热、供燃气等
方式催交物业费
北京市住房和城乡建设委和市市场监管局联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，自印发之日起正式施行。
一
北京市前期物业服务合同
一物业服务事项
1甲方出售房屋交付之日当月前的服务范围一般包括：
（1）对已接收的物业进行维护。
（2）做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。
（3）协助甲方做好出售房屋交付入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。
2业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
（1）制订物业服务工作计划，根据法律、法规和本小区临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；并按照有关制度和计划组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。
（2）负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。
（3）负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。
（4）负责共有绿地、景观的养护和管理。
（5）负责清洁卫生服务，包括本物业管理区域内物业共用部位、公共区域的卫生清洁和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理。
（6）负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。
（7）负责保管甲方移交的全部资料。负责按照《北京市物业管理条例》要求建立、保管相关档案和资料。
（8）配合物业管理区域内非业主共有公共服务设施的产权单位做好相关设施的供水、供电等工作，并与产权单位约定设施运行、维修养护、更新改造等责任和物业服务事项。
二物业服务费用
1
物业服务费的盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。
2
乙方应当按规定向业主公布物业服务项目收支情况。
3
经协商一致，业主应当自房屋交付之日下月起，按照[年][季][月]交纳物业服务费。
4
物业服务费为所交纳的业主所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务支出包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业管理区域内清洁卫生费用。
（4）物业管理区域内绿化养护费用。
（5）物业管理区域内秩序维护费用。
（6）乙方办公费用。
（7）乙方企业固定资产折旧。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（9）乙方履行本物业服务合同项下所有义务需要的其他费用。
房屋装饰装修前，业主与乙方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知业主相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取［装修管理费］元、［装修保证金］元、［装修垃圾清运费］元、［］元外，乙方不得另行收取其他任何费用。
业主完成装修后，应当通知乙方进行装修检查。经检查装修活动未出现损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构，擅自拆改供水、排水、再生水等管线，侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备等违法、违规情形的，乙方应当在检查合格后7日内将装修保证金全额无息退还。
5
乙方对甲方、业主物业专有部分提供维修养护或其他服务的，应当与甲方、业主签订服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
6
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业运营单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
7
在前期物业服务期间，业主转让或出租其物业专有部分时，应当将本合同、临时管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。
三权利与义务
1甲方的权利义务
（1）根据有关法律、法规的要求，与乙方完成物业管理区域的承接查验工作，签订承接查验协议，并向业主公开查验的结果；对于承接查验发现的问题，甲方应当在三十日内予以整改或委托乙方整改。
（2）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。
（3）根据有关法律、法规及本合同的约定，向乙方提供物业服务用房。
（4）根据有关法律、法规及本市的规定，向乙方移交下列资料：
物业管理区域划分相关文件。
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
物业质量保修文件和物业使用说明文件。
配套设施移交协议书复印件。
物业管理必需的其他资料。
（5）配合乙方做好物业管理区域内的物业服务工作。
（6）按时足额交纳物业管理区域内已竣工但尚未出售物业的物业服务费、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的物业服务费用。
（7）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
2乙方的权利义务
（1）根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。
（2）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项。
（3）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务。
（4）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关行政执法机关。
（5）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，及时采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告。
（6）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息。
（7）对业主和物业使用人违反本合同和本小区临时管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会。
（8）履行生活垃圾分类管理责任人职责，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。
（9）不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途。不得擅自将共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
（10）乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。
（11）乙方可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并或分解后分别委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
（12）乙方应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，按照相关法律、法规的规定，公示乙方的服务内容及收费标准、服务方式、联系方式以及物业管理区域内设备设施的维修保养、业主装修、车位租售、费用使用、公共收益等相关情况。
（13）乙方可以对拒不交纳物业服务费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁；但乙方不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
（14）乙方应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。乙方在不侵犯他人隐私的情况下，可通过安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据。乙方需妥善保管录音录像等证据，不得擅自毁损破坏，并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。
（15）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。
（16）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
3业主的权利义务
（1）有权要求甲、乙双方按合同约定提供物业服务。
（2）甲、乙双方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
（3）对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况，享有知情权和监督权。
（4）遵守本小区临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
（5）按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金。
（6）对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合。
（7）根据本合同的约定交纳物业服务费与其他服务费。
（8）有关法律、法规和当事人约定的其他权利义务。
二
北京市物业服务合同
一物业服务事项及期限
乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1
制订物业服务工作计划，根据法律、法规和本小区管理规约的授权制订物业服务的有关制度；并按照有关制度和计划组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。
2
负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件3。
3
负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件4。
4
负责共有绿地、景观的养护和管理。
5
负责清洁卫生服务，包括本物业管理区域内物业共用部位、公共区域的清洁卫生和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理等。
6
负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。
7
负责保管甲方移交的全部资料。负责按照《北京市物业管理条例》的要求建立、保管相关档案和资料。
8
配合物业管理区域内非业主共有公共服务设施的产权单位做好相关设施的供水、供电等工作，并与产权单位约定设施运行、维修养护、更新改造等责任和物业服务事项。
二物业服务费用
1
物业服务费为所交纳的甲方所有，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务支出包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业管理区域内清洁卫生费用。
（4）物业管理区域内绿化养护费用。
（5）物业管理区域内秩序维护费用。
（6）乙方办公费用。
（7）乙方企业固定资产折旧。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
2
乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他服务的，应当与甲方另行签订服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
3
甲方委托乙方提供机动车停车服务的，甲乙双方另行签订停车管理委托协议进行约定，乙方应当与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
停车服务费按元/车位·月的标准收取。
4
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业运营单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方购买或使用。
5
在物业服务期间，甲方转让或出租其物业专有部分时，应当将本合同、本小区管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。甲方转让物业前，应当与乙方结清相关费用。
三权利与义务
1甲方的权利义务
（1）要求乙方按照本合同约定提供服务。
（2）监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
（3）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。
（4）监督专项维修资金的使用。
（5）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用，享有知情权、监督权和收益权。
（6）遵守本小区管理规约，业主大会议事规则。
（7）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等以及应对突发事件等方面的制度要求。
（8）按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金。
（9）应当配合乙方实施物业管理。
（10）应当根据本合同的约定按时足额交纳物业费。
（11）应当履行房屋安全使用责任。
（12）有关法律、法规和当事人约定的其他权利义务。
2乙方的权利义务
（1）根据国家和本市规定的标准、规范及本合同的约定提供物业服务，并收取物业费。
（2）及时向甲方告知安全、合理使用物业的注意事项。
（3）定期听取甲方的意见和建议，接受甲方监督，改进和完善服务。
（4）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关行政执法机关。
（5）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告。
（6）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得泄露在物业服务活动中获取的甲方信息。
（7）对甲方和物业使用人违反本合同、本小区管理规约的行为进行劝阻、制止；并及时报告业主委员会或者物业管理委员会。
（8）履行生活垃圾分类管理责任人职责，指导、监督甲方进行生活垃圾分类。
（9）不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途。不得擅自将甲方所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对甲方的影响，并及时恢复原状。
（10）乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。
（11）乙方可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并或分解后分别委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
（12）乙方应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，按照相关法律、法规的规定，公示乙方的服务及收费标准、服务方式、联系方式以及物业管理区域内设备设施的维修保养、业主装修、车位租售、费用使用等相关情况。
（13）甲方在合理期限届满后拒不交纳物业费的，乙方可以对其依法提起诉讼或者申请仲裁；但乙方不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
（14）乙方应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。乙方在不侵犯他人隐私的情况下，可通过安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据。乙方需妥善保管录音录像等证据，不得擅自毁损破坏，并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。
（15）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。
（16）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
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整理/赵华夏
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