裕华名苑小区业委会：自管模式是多数业主的选择，坚持就是胜利

　　长沙市雨花区裕华名苑小区召开业主大会，高票通过解聘原物业，选择业主自治。然而却遭到了物业的竭力阻拦。业主和物业双方发生了争执。

　　长沙市雨花区裕华名苑小区
　　[涉事小区简介]:项目名称：裕华名苑；小区地址：雨花区雨花路；竣工时间：2012年；容积率；5.0；绿化率；37%；规划户数：508户；车位数：120；物业类型：商业；物业费：1.2元/㎡·月；物业公司：长沙吉屋物业管理有限公司；开发商：湖南省大鸿投资置业有限公司。
　　前期物业合同到期，长沙市雨花区东塘街道牛婆塘社区裕华名苑小区业主大会决定自管，这可激怒了吉屋物业。深夜，3名保安偷偷来到业委会主任、监委会主任家门口，用502胶水粘住了钥匙孔……
　　12月19日，裕华名苑小区业主委员会正式接管了小区物业，在见证下，封存老物业财物，直接全面入驻。然而，事情进展并不顺利，吉屋物业先是安排人堵住物管用房大门，接着撕毁业委会的封条，其车库保安拒绝接管甚至威胁不肯走，还抢走物业服务中心的物资，把众业主给吓坏了。
　　（12月19日，在长沙市雨花区裕华名苑小区，众业主夹道欢迎新物业进场。
　　小区实行自管，老物业却封堵物管大门
　　12月19日9时，在裕华名苑小区众业主的夹道欢迎下，业委会聘请的物业经理人带着保安、保洁队伍走进小区，开始全面接管小区的物业管理。
　　在小区广场内，在街道、社区、公安的见证下，业委会组织举行了业主自治接管仪式。仪式上，业委会主任肖艳红承诺，业委会成员不拿一分钱工资，每月公布一次公共收益，并将公共收益用于小区的基础设施建设。所聘请的职业经理人表示，自己有23年的从业经历，表示会在业委会的指导下，做好小区的物业工作，随叫随到。“我们的人，也就是业主的自家孩子，为全体业主做好护家工作。”
　　随后，在业委会主任肖艳红的带领下，大家来到物业服务中心。可让人意外的是，老物业临时更换了负责人，还找了一群生面孔保安将大门封住，无论业主如何急呼，对方始终不愿意开门。
　　最终，在各级的介入下，老物业打开了物业服务中心的大门。由于吉屋物业的法人代表不愿出面，双方没法完成数据的交接。对此，业委会将老物业的财物贴上了封条。令人惊愕的是，封条刚贴上，老物业就把它全撕了。

　　（12月20日，在长沙市雨花区裕华名苑小区，老物业安排人闯进小区搬走重要财物。 视频截图）
　　老物业：之前犯事的3名保安已被公司开除
　　“我是被公司其他项目调过来管理这个小区的，因为我们不能让这个小区在没有项目经理的指导下，乱下去。”老物业临时更换负责人，让众多业主产生疑惑。对此，该负责人表明了自己的身份。据其介绍，之前用502胶水封业主大门的3名保安，已被治安拘留5日并罚款200元，公司也对其予以开除处理。
　　对于业委会所要求的物业管理交接，这位负责人并不认可。“业主委员会给我们来了函，但是我们也回了函，因为我们公司也要维护自己的利益，这是我们公司的权益。”该负责人认为，虽然有公证处现场监督业主大会的投票，但没有完全公证票来自所有业主，这让物业公司无法接受。至于小区物业做得不到位的地方，他表示会极力去整改，“如果业主非要交接，觉得我们在这里做事不合法，可以通过法律途径来起诉我们。”
　　对此，裕华名苑小区业委会主任表示，小区与吉屋物业的合同已经到期，经业主大会决议，有权更换物业公司或者自行管理。很多业主反映，小区围墙开裂，物业处理不及时；圈占地下停车场，给保洁人员居住做饭；在消防通道上，还堆满了易燃物。“这些情况都让业主对老物业的管理很失望，还有他们的不法行为，也坚定了大家更换物业的决心。”
　　虽然没有顺利交接，新物业也已在小区开展工作。由于老物业完全不配合交接，财务、设备设施电路图等基础资料完全缺失，小区物业工作还在逐步另起炉灶重新起步。
　　麻烦事不断，有业主在家门口装起摄像头
　　如此，小区虽实行了自管，但麻烦事却不断。12月19日，当新保安要去接管地下车库的工作时，老保安竟掏出刀子在手上玩，还不断地往桌子上戳，并言语威胁，要新保安走。不过，在警方介入后，该保安随即离开。
　　时至12月20日，有业主发现，一些老物业的工作人员开始在小区四栋一楼的租赁门面守着不走。16时46分许，记者从小区的监控中看到，有一伙戴着口罩的黑衣人进入小区，并直接冲向物业服务中心，将里面的电脑、文件等物资搬离现场。很多老太太看到后，都被吓哭了。
　　部分业主见状，生怕遭到报复，有些在自家门口还装上了监控摄像头。有业主告诉记者，他们对小区的治安很担忧，如果每天有不明身份的人员冲进小区，难免会发生一些意外事件。
　　此前业主投诉：“小区围墙开裂，物业处理不及时。物业还存在圈占地下停车场给保洁人员做饭，消防通道堆满易燃物品等严重地消防安全隐患。”长沙裕华名苑小区监委会主任凌先生：“非常不可思议，物业怎么能破坏我们的门呢？”

　　经过报道后，小区得到了一定的改善，但许多问题并未彻底解决。比如，这个围栏还是物业围起来了，然而，这个事情是治标不治本的。
　　所以小区召开业主大会，会议表决结果是，90%的投票通过解聘原物业，小区实行自治管理。然而，物业公司不愿意撤场，在小区业委会准备与原物业公司办理交接时，却遭到了物业人员的竭力的阻拦。

　　经调解，物业工作人员承认小区的前期管理不到位：“不到位的地方我们会尽力整改。因为之前得到公证处公证的投票结果，公证处并无证据证明投票结果来自裕华名苑小区所有业主，因此就这样执行小区自治，会导致我们公司的利益受损。我觉得这是违反我们公司的权益。我们不会让这个小区在没有项目经理的指导下乱下去。”
　　“业委会给我们公司下了函，但是我们也回了函，因为我们公司也要维护自己的利益，这是我们公司的权益。如果说业主非要交接，你觉得我们在这里做事不合法，可以通过法律途径起诉我们。”所以物业公司表示暂不撤场。

　　“业主是有权选择自行管理或选聘物业企业，进行专门的物业管理。针对 裕华名苑小区现在的情况，街道会上报给相关职能部门尽力进行调解。”
　　街道物业办李征：“第一，我们会尽力调解这个事情，把这个情况上报至职能部门，实在是协调不了的话，建议走司法途径来解决这个问题。”
　　裕华名苑小区位于长沙雨花区东塘，去年，小区成立了首届业委会，为了更好地管理小区，在借鉴其他优秀小区的管理经验后，小区业委会召开了业主代表大会，决定成立“自管”小区。

　　谁也没有想到，代表大部分业主利益的自管模式却遭到了一部分业主的抵触，有3名“业主”认为自管模式侵犯了自己的“权益”，一纸诉状起诉到雨花区人民法院，2021年1月26日下午，这起业主起诉业委会的官司，在雨花区法院进行了一审开庭。
　　原告3业主缺席庭审现场，诉讼代理人法庭质疑
　　3名业主分别为袁某某、赵某和刘某某，虽然3业主没有出庭，但是受其委托，来了两名女律师出庭，而被告——业主委员会并没有聘请律师，而是由一名律师身份的业委会成员彭某和顾问——东成大厦业委会主任谈俊出庭应辩。
　　在起诉状中，3原告希望法院撤销“长沙市雨花区裕华名苑业主大会”、并撤销“自管物业”。
　　3名业主在起诉状中称：他们均系裕华名苑小区业主。长沙市雨花区裕华名苑业委会于2020年11月20日至27日组织召开了小区2020年第一次业主大会，并于2020年11月30日发布公告称，表决结果决定成立属于全体业主的物业公司，聘请物业项目经理实行业主自行管理物业。
3人认为该一决定违反法律规定。侵害业主合法权益，依法应予撤销。
　　“成立物业公司”“聘请物业项目经理”属于经营性行为，也与物业管理无关。根据《物权法》第76条，《物业管理条例》第十一条，《湖南省物业管理条例》第十五条之规定，不属于业主大会决定的事项。
　　根据《物业管理条例》第十五条，《湖南省物业管理条例》第二十条之规定，也不属于业主委员会决定的事项，《物业管理条例》第十九条明确规定，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。因此，前述决定超越法定职权，明显违规。
　　最重要的，‘该决定无法执行’，该决定其中一项内容是“成立属于全体业主的物业公司”，裕华名苑小区共有业主562户。
　　抛开超越职权不谈，有限公司最多只能有50名股东，股份有限公司最多只能有200名股东，事实上，无法成立属于全体业主的物业公司。况且，此前已有业主明确反对，并声明该决定对其不产生约束力，即反对的业主不可能主动或被动成为公司股东，所以，该决定根本无法执行。
　　另外，业委会擅自成立自管小区也严重损害原告等业主的合法权益。剥夺了原告享受物业服务企业提供服务的权利。
　　物业管理属于专业性较强的工作，裕华名苑业委会一旦接管，但又没有能力管理好小区物业，留给广大业主的将是一个烂摊子，小区物业管理出了问题，小区业主将终日不得安宁。
为维护原告等业主的合法权益，还裕华名苑小区一个舒适‘安宁的环境，特向人民法院提起诉讼，请依法作出公正判决。
　　业委会：自管模式是多数业主的选择
　　小区出委会在法庭应诉
　　针对袁某某、赵某、刘某某三业主的起诉状，被告——小区业委会进行了如下辩护：
　　一、原告起诉裕华名苑小区业主大会、业主委员会的诉讼主体对象错误、逻辑概念混淆不清，请求予以驳回。
　　起诉书中原告称:“长沙市雨花区裕华名苑业主委员会(以下简称裕华名苑业委会)于2020年11月20日至27日，组织召开了小区第一次业主大会，并于同年11月30日发布公告称，表决结果决定成立属于全体业主的物业公司、聘请物业项目经理实行业主自行管理物业”。
　　1、原告明明知道本小区决定业主自行管理本小区物业，是根据《物权法》第七十六条召开业主大会投票表决，行使的是业主共同决定权，并非业主大会、业主委员会的决定，因此，原告诉讼裕华名苑业主大会、业委会主体对象明显错误。
　　2、成立属于全体业主的物业公司，聘请物业项目经理实行业主自行管理本小区物业的决定，不是长沙市雨花区裕华名苑小区业主大会作出的决定，也不是业主委员会作出的决定，是召开业主大会，经业主投票表决，是业主共同意愿的真实表示，是根据《物权法》第七十六条行使业主共同决定权；原告对设立业主大会(组织、机构)与召开业主大会(行使业主共同决定权)两者性质根本不同的区别，完全对两者之间的关系处于逻辑概念混淆不清。
　　原告方诉讼代理人
　　二、业主自行管理本小区物业有法律依据
　　1、《物权法》第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。该法律规定业主通过召开业主大会表决，以少数服从多数的原则决定小区物业管理的模式，可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，裕华名苑小区业主通过召开业主大会表决决定本小区自行管理有法可依。
　　需要说明的是，召开业主大会投票表决时，原告并没有提出反对意见。并且，原告也没有证据证明自身利益受到实质性侵害。
　　2、《物权法》第八十一条特别强调:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 裕华名苑业主通过召开业主大会共同决定，不选择聘请外来物业企业，选择自行管理本小区物业是法律授予业主的权利，并且，之前的前期物业是建设单位聘请的物业服务企业，业主有权依法更换。
　　召开业主大会表决内容“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业/选聘物业公司管理小区物业。”的选项中，众业主决定选择了“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业。”没有选择外聘物业企业。
　　三、裕华名苑小区工商注册自管物业公司合法没有法律禁止
　　1、《中华人民共和国公司法》《公司登记管理条例》规定有限责任公司工商注册登记人数不超过五十人，推荐部分业主代表进行工商注册登记，其他人是实际意义上的隐形股东，并不违反公司登记规定，更没有法律禁止。如果违反规定，也应当由市场监督管理局负责处理，不属于本案审理范畴，更何况召开业主大会投票表决时，原告并没有提出反对意见，即使提出反对意见，也得遵守以少数服从多数的原则。
　　2、通过召开业主大会，业主共同决定“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业”。为了依法依规落实《物权法》第八十一条业主自行管理小区，需要设立具有法人资格实体机构进行管理，而业主大会、业主委员会属于非法人组织。如果不办理工商注册业主自管的物业公司采用企业形式管理小区，请问原告：怎么落实《物权法》第八十一条业主自行管理小区？怎么签订用工合同？怎么签订分包合同？怎么给员工买五险？怎么按章纳税?怎么进行内部有效管理？……。
　　四、开发商聘请的物业企业对抗业主的共同决定拒不撤离本小区违法
　　1、原告诉称业主委员会组织人员强占物业服务中心。原告明明知道众业主共同做出的决定，并且没有投反对票，业主委员会执行业主的共同决定，两次通知前期物业公司撤离本小区，而前期物业公司违反《物权法》拒不撤离本小区，本届业委会已经对吉屋物业公司的违法行为进行了举报。
原告不谴责吉屋物业公司拒不撤离本小区的违法行为，反而谴责广大业主的共同决定，包括谴责业主委员会都是在颠倒是非混淆黑白。
　　五、是开发商聘请的前期物业公司把小区搞成了烂摊子
　　原告担心自管小区成为烂摊子没有事实依据。目前长沙有30多个自管小区，新闻媒体常有报道。答辩人认为:原告担心“烂摊子”是不正常的癔想。确确相反，正因为开发商聘请的前期物业公司只顾收钱，把咱们小区搞成了烂摊子，广大业主才因此选择了自行管理本小区物业。小区自管是《物权法》《民法典》认可的，以少数服从多数共同决定本小区业主自行管理有法可依，因此，原告应当服从多数人的决定。
　　综上所述，原告诉讼主体对象错误、概念混淆不清，请求驳回原告的诉讼请求。
　　由于此事较为复杂，法院没有当庭作出宣判！
　　长沙裕华名苑小区前期物业公司起诉全体业主成立的物业公司，要求被告退出小区，并赔偿损失案一审宣判。
　　原告：长沙吉屋物业，前期物业
　　被告：长沙市亲诚物业，全体业主成立的自管物业公司
　　争议焦点：
　　一、原告与裕华名苑小区业主的前期物业服务合同是否已经终止；
　　二、被告在裕华名苑小区进行物业管理是否有法律依据；
　　三、被告是否应当赔偿原告的损失。
　　本院认为：
　　裕华名苑小区2020年第一次业主大会作出的表决事项为“成立属于全体业主的物业公司、聘请物业项目经理实行业主自行管理物业”，该表决事项中要成立属于全体业主的物业公司，明显与现行的法律法规不配套，不具备具体的可操作性，无法实现。因而，通过成立属于全体业主的物业公司聘请物业项目经理实行业主自行管理物业的决定也无法执行。
　　但业主如何自行管理，是全体业主参与管理，还是委托业主委员会管理，或是委托部分业主管理，都没有明确，并且法律法规对业主自行管理也没有详细的具体的规定或细则可供指引，业主自行管理没有实践的可操作性。
　　法院判决：
　　被告长沙市亲诚物业于本判决生效之日起10日内退出长沙裕华名苑小区物业管理。
　　被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告长沙吉屋物业5万元。

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