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新海南客户端、南海网、南国都市报7月12日消息（记者 陈栋）停车费从每月210元直接涨至650元、强制租停车位20年、只售不租……海口市部分小区停车费租售乱象，经新海南客户端、南海网、南国都市报持续报道后，引起了海口市有关部门的高度重视。最近，由海口市住建局起草的《关于居民住宅小区车辆停放服务收费的通知(征求意见稿)》，正在向社会公开征求意见。对此，市民有哪些意见和建议？同时，记者还专门采访了曾经参与《河南省物业管理条例》修订的胡留喜律师。
小区停车费乱象引重视 海口拟出台新规遏制乱象
自今年年初以来，新海南客户端、南海网、南国都市报“问政海南”栏目就持续关注海口小区停车收费乱象。3月20日，海口紫园小区业主反映，A区、C区的地下停车位又被上锁了，业主想要去地下车库停车，要么花18万购买产权车位，要么花650元/月租车位，租金涨了3倍之多。后来，开发商将租赁价格下调至498元/月。
海口海秀天成小区从去年年底开始，地下停车位租金从原来的每月250元涨到每月430元。物业在小区内进行收费公示期间，多数业主觉得收费偏高于市场价格且不合理并提出异议，但和小区管理方多次沟通未取得进展。海口金域湾畔小区从2月1日起，将地下车库租赁车位的月租金由原来210元提高到380元，再加50元物业管理费，合计430元。
在记者走访中，海口美舍嘉苑小区开发商因“只售不租”、海口水滨花园小区强制租停车位20年等问题被曝光后，海口美舍嘉苑小区开发商被责令整改，海口水滨花园安置小区也经多方协调，水滨花园停车位保持开放，待小区的房屋产权证明顺利登记办理后，再与业主共商车位租赁方案。
据统计，2021年1月至2022年4月，12345海口智慧联动平台共受理关于居民小区停车位租售问题办件3093件，其中停车位只售不租问题1218件，车位捆绑销售问题658件，停车位租售价高376件，强制租售车位问题106件。
由于对开发商单方面涨价行为找不到具体处罚依据，职能部门在解决此类问题时左右为难，执法监管乏力且尴尬。为此，有市民也呼吁政府部门能尽快出台相关规定，解决小区停车难、停车贵的问题。
媒体的相关报道引起了海口市有关部门的高度重视。为遏制居民住宅小区车位（库）无序涨价乱象，化解居民住宅小区车辆停放服务收费矛盾，海口市住建局起草了上述征求意见稿，并于近日在其官方网站公开，向社会征求意见。
市民：停车费已经涨得很离谱，新规实施后该如何调整
海口推出《关于居民住宅小区车辆停放服务收费的通知(征求意见稿)》，是顺应民生需求的举措，迎来了市民的喝彩。若停车费新规实施后，海口市无业主委员会的小区将实施政府定价，有业主委员会的小区实施市场调节。
海口紫园小区的业主黄先生详细地查看了征求意见稿后称，新规自公布之日起实施，实施后开发商和物业基本没有可能再随意涨价，停车费涨价需两个“过半数”同意，但已经上涨的又该如何调整，目前并不明确。
网友“天行健，地势坤”在之前的报道后留言称：“但再好的规定关键还是执行。原来规定就有明确，无议价条件的小区实行政府指导价。但就是这样的小区，开发商擅自上涨车位租赁费0.75倍，小区业主投诉，市场监管所仍说实行市场调节价，就是不管!规定形同虚设。再一个，要加大违法违规成本，处罚措施不痛不痒，法规仍然会是聋子的耳朵。”
网友“海之南”表示，小区范围内的车位本身就是属于小区住宅配套而存在的，是具有便民普惠性质的，所以个人支持此类型车位执行政府限价丶定价收费。同时，也有网友建议“表决权应当将开发商未出售或自持的部分去除，现今在成立业主委员会等事项时，开发商的面积比例往往大于其他业主，表决时占很大优势，特别是前期物业，物业公司基本听命于开发商，也是业主与物业及开发商的主要矛盾之一。”
建筑与房地产专业律师：规定越详细，可操作性才会越高
河南千业(海口)律师事务所高级合伙人副主任，建筑与房地产专业律师，中国物业协会法律与政策委员会委员胡留喜告诉记者，产权车位租售纠纷问题源头是因为开发商的逐利性，因为海南的房地产市场是全国性的市场，停车位的购买需求不高，开发商急于收回成本而不愿意长期持有，故而通过提高租赁价格等手段倒逼业主购买车位。
胡留喜认为，海口拟出台的小区停车费新规，不仅将有效遏制居民住宅小区车位（库）无序涨价乱象，也为海口住宅小区车辆停放服务收费提供了政策依据，监管与执法不再是无“规”可依、无章可循。虽然住宅小区车位（库）车辆停放服务收费严格意义上讲不属于政府定价范围，但对于没有成立业主委员会和业主大会群龙无首的住宅小区处于明显不利地位的业主来讲无疑是福音，政府采取临时性的过渡性的干预措施有利于化解矛盾，便利住宅小区居民合理有偿使用车位，同时也保障建设单位盈利的目的。
“还需要进一步细化，增加一些可操作性。”针对征求意见稿，胡留喜指出，比如说第一条“建设单位、物业服务企业应当公开物业管理区域尚未出售、附赠或者出租的产权车位”，应当明确在小区显著位置每季度或者每年进行公开;还有第八条“建设单位、物业服务企业应自本通知发布之日起立即开展自查自纠。对违反本通知规定的，除由相关部门依照法律法规规定处罚外，将其违法信息纳入公共信用信息系统，依法实施信用惩戒。”应明确具体规定由住建部门将建设单位、物业服务企业的违法行为纳入企业信用信息公示系统违法失信名单。
针对第四条“具备议价条件的居民住宅小区实行市场调节价……”胡留喜认为，但因市场调节价完全依靠双方协商，自主定价;业主大会或业主委员会、建设单位和物业服务企业从各方利益出发，极难协商一致，另在双方协商达成一致意见之前，应继续执行原先收费标准，若原先收费标准本身过高，矛盾将继续存在，导致该通知成为一纸空文，无法实际执行。为化解矛盾，利于达成协议应将“在双方协商达成一致意见之前，应继续执行原先收费标准。”建议修改为“在双方协商达成一致意见之前，应执行本通知的政府定价。”。
同时，胡留喜建议增加并明确小区业主购买的自主产权车位的车辆停放服务费按合同约定执行，保障小区业主的公平交易的民事权利。通知适用和规范建设单位自持的车位、车库产权和规划用于地下防空的车位(车库)车辆停放服务收费行为，对于属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(车库)，只能收取车位管理服务费，不得收取车位使用(租赁)费用。
此外，胡留喜也希望职能部门能建立完整的争议解决机制，建议市场监督管理局及住建部门及时修订《商品房买卖合同示范文本》，增加关于车位、车库售卖价格的条款进行明确约定，同时要求建设单位在物价部门备案车位出售、出租价格，从而从源头上规范车辆停放服务收费行为，解决新建小区的车位(车库)出租利益产生的矛盾。
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