【西安商品房小区人防车位使用现状系列调查③】西安市住建局：正在研究西安市的车位租售办法

　　一、官方回应
　　西安市人防办：“二十年后自动续期”属无效合同
　　西安市住建局：正在研究西安市的车位租售办法
　　华商报近日推出的“西安市商品房小区人防车位使用现状系列调查”报道，受到了西安市多个相关部门的重视。西安市人防办、西安市住建局均对报道中反映的问题做了相关回应。
　　被认定为变相出售的，将没收违法所得
　　西安市人防办法规与平战处负责人表示，对于这次严查变相出售、附赠人防车位的行为，西安市人防办前期已在公众号及官网上公布了举报电话。根据群众举报线索，将具体由各区县人防主管部门具体查处落实。
　　“转让使用权算不算变相售卖，目前还缺少清晰的法律解释。在省市未进一步出台实施细则或其他相关规定之前，只要未超过20年最长租赁期限或无期限转移使用权甚至所有权，我们一般不轻易认定为变相出售或附赠。”
　　但如果被认定为变相出售和附赠，将根据《陕西省物业管理服务条例》第一百零九条规定，对违法将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
　　那么是否会对以前不规范的合同全部进行整顿?这位负责人表示，法不溯既往，这次整顿工作将以新修订的《陕西省物业服务管理条例》开始实施的时间，即2021年10月1日作为节点。在此之前签订的合同不予追究;在此之后签订的合同，可以使用“使用权转让协议”的合同名称，但这种合同本质是租赁合同，民法典规定的租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的属无效合同。因此规定二十年后自动续期的，也属于无效合同。“市民目前举报的已有两三百个案子，我们每个都立了案，每个案子都有卷宗，已分给各个区县去调查处理同时要求了答复时限。”
　　正在探索对人防空间进行统一管理
　　根据西安市人防办印发、2021年12月25日起施行的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，人防工程平时开发利用实行备案登记制度。人防工程备案单位出租给其他单位实际使用的，人防工程备案单位应当与实际使用单位签订《人民防空工程租赁使用合同》，明确双方权利义务，督促其落实人防工程及设施平时使用的有关要求。人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程或者转让人防工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原备案的人民防空主管部门重新备案。
　　该怎么理解商品房小区“人防工程的使用单位”?这位负责人介绍，商品房小区人防工程的使用单位有几种，“第一种是开发商，他把楼建了，也负责管理，那他就是使用人;第二种是开发商走了，使用人就是物业公司;第三种是开发商走了，也没有物业公司，实行业主自管的，那么全体业主或业委会就是使用人或使用单位。可以理解为实际管理人就是使用人，同时也是维护责任的主体。”这位负责人还表示，西安市人防办也正在探索对人防空间进行统一管理。
　　针对“只售不租”部分省市已出规定，西安也在筹划
　　西安市住建局工作人员在与华商报记者沟通时表示，目前在全国范围内关于“只售不租”没有具体规定，只有部分省市出台了有针对性的规定，西安市也正在筹划在做这事。目前民法典中只是约定了出租期限最长不能超过20年，约定了小区车位必须优先给业主使用。
　　人防车位使用权相当于是国家以所有权人的身份赋予的权利，也没有规定说不允许转让。对于地下车位使用权转让，管理和处罚措施不在他们这儿，所以也没办法界定合不合规、合不合法，没办法认定是否属于变相销售。
　　不按规定在办理销售许可后进行销售，而是通过使用权转让来处置车位获取收益的漏洞和相关问题，他们也已关注到，目前正在研究西安市的车位租售办法。“现在已经有这种行为发生了，我们也在加紧研讨关于这方面的方案，但是从研讨到出规定还需要一段时间。”
　　二、四问西安地下停车：
　　地下车位是否都是开发商的?开发商是否有权只售不租、禁止临停?

　　△灞桥区合能十里锦绣小区地下人防车位

　　△航天基地增源航都绿洲小区人防车位

　　△浐灞生态区天香心苑人防车位

　　△金辉世界城D区地下车库
　　一边是空荡荡的车库和被锁的车位，一边是限制或禁止临停导致的区域交通拥堵。关于停车问题，不少业主都心有疑惑。近日，华商报记者就业主最为关心的五个问题从相关职能部门、律师、业内专业人士等多个层面做了了解。
　　一问：地下车位是否都是开发商的?
　　除了产权车位，多种类型车位权属并不清晰
　　不少人认为，商品房小区是开发商花钱拿地建设的，所以地下车位自然都是开发商的，开发商当然可以想怎样处置就怎样处置。但多位律师认为，在房子没有销售时这样说也许没错，但对外销售后随着物权的转移，情况就变化了。要回答这个问题，必须要弄清楚商品房小区地下停车位的种类。
　　北京市中闻律师事务所合伙人律师任晨光认为，小区内的车位大致可以分为三类：
　　第一，业主专有车位。即所谓的产权车位。这种车位在开发时就明确规划为停车位，和业主买的房屋一样分摊了一定的土地使用权份额，并办理了销售许可证，最初的所有权清楚明白属于开发商。业主出资购买时和开发商签订的合同，是与购买商品房一样的制式合同，和买房一样也可办理网签，并可以拿到不动产权证书。
　　第二，业主共有车位。包括了业主俗称的“公摊车位”，即其建筑面积已被业主分摊。这些车位不分摊土地使用权份额，因为其所占的土地使用权是全体业主共有的。它们可能是按规划建设的，也可能是后来加建的。所以开发商不应把它再销售给特定业主，而是应交给全体业主使用。但关于这种车位，开发商不主动公布的话，业主难以知晓。
　　第三，人防车位。人防工程有两种形式，一种是单独建设的，属国防资产，产权属国有;另一种是结合地面建筑修建的防空地下室，小区内建设的人防工程就属此类。关于其所有权，国家层面的法律未明确规定，一般也认为其属于国防资产，所有权归国家。但也有观点认为，小区内的人防工程就是房屋基础，其所有权应该属于全体业主。有一些地方认可其所有权属建设单位，甚至可以给开发商办产权证。在所有权归属不清晰的情况下，使用权就显得更为重要。《人民防空法》第五条中规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但开发商和业主对“投资者”的理解也不相同，开发商认为投资者就是指建设单位，包括西安一些职能部门也这样理解;业主则认为，随着物权的转移，最终投资者应该是全体业主。目前常见情况是，开发商通过前期物业实际管理着人防工程，职能部门一般认定开发商是人防工程的使用人。因为人防车位不能办产权证，开发商便以转让使用权或租赁使用权的形式来获取收益。
　　最后，还有机械车位。机械车位本身和电梯一样属于特种设备，要根据其所占的土地使用权归属情况，来确定它属于上面哪一类。开发商和业主签订的合同，一般也都是使用权转让协议，而且关于这种车位使用权的约定，有的仅限于机械车位本身，不涉及场地。部分机械车位也是建设在人防工程区域内。
　　此外，还有一些车位因各种原因办不了产权证，也被开发商以转让使用权或出租的形式给业主使用以获取收益，具体情况比较复杂。有的可能是受整个建设项目的影响而办不了证;有的可能是开发商在规划之外建设的;另外也不排除业主共有车位被开发商二次出售、出租以获取收益。
　　既然具体情况这么多，开发商是否还有权只售不租、禁止临停?
　　任晨光律师认为，只售不租、禁止业主临停的情况普遍出现，说明立法没跟上。有些省市就明确立法规定，不允许只售不租、禁止业主临停，人防车位只能短期出租。
　　二问：没取得产权，能否转让使用权?
　　可能造成人防维修得不到保障，以及大量税收流失
　　南京行政法学会常务理事、物业法治研究中心常务副主任、炜衡(南京)律师事务所合伙人律师蔡全义则认为：人防工程属于国防工程，收益主要应用于人防工程维修。而使用权转让这种长期出租实际上是变相出售，违反法律规定。它会带来两个问题，一是人防维修得不到保障，费用被开发商拿走;二是违规出售，随时可能被政策叫停，购买方业主的权益得不到保障。随着人防工程使用年限的增加，越来越多的地方注意到了这个问题，估计很快也会有相应的措施。江苏已规定，人防出租不得超过三年。无锡更是规定，人防收益要设置专门账户，收益不得用于他用。
　　蔡全义律师提醒，陕西和西安对于人防工程用作停车位也有相应规定。比如《西安市机动车停车条例》第二十一条规定：人民防空工程平时用作停车位的，应当依法办理相关手续，按照设计在实地标注，并优先向业主出租，不得出售、附赠。《陕西省物业服务管理条例》第八十三条规定：物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。第一百零九条规定：违反本条例第八十三条第二款规定，将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
　　其实除了人防车位外，其他因各种原因办不了网签和产权证的车位，也在被开发商以转让使用权形式获取收益。有市民担心，既然不用办理该办的手续就可以变现，开发商为何还要再去按规定办事?而且这样做对于开发商来说还可以节省不少支出，该报的税不报了，该交的费不交了，该办的证也不用管了。开发商这样做，会给国家带来多少税收损失?给业主在权益保障上埋下多少坑?
　　三问：重收益、轻维护会出现什么后果?
　　危险在30年以后，不重视地基维护可能会塌楼!
　　业主自治专家、北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭说，很多业主不明白，真正的危险可能在30年以后，不重视地基维护可能会塌楼的!
　　“地下车库的使用是有成本的，我算了其实并不赚钱。而赚了钱的，赚的不是停车钱，而是该做的维护和保养却没做。这个钱，业主赚也不对，开发商赚也不对。”
　　地下人防工程是房屋的地基，作为地下车库使用时是要对地基进行检查、维护、保养的。地基的保养有三大工程：一是地基检测，三到五年一次。二是立柱检测，每两年检测一次。但这两项，物业公司经常不做。三是消防维护和保养，这一项经常被打到了物业费里去。
　　总的来说，地下人防停车使用具有有偿使用的经营性质，其经营成本的结构分为固定成本和变动成本两大部分。
　　固定成本主要是停车空间，是由建筑物地基、楼板、支柱、底面及道路等组合的停车场地。这个空间和建筑物不可分割，使用权益归属建筑物所有人——业主共有。无论停车经营者是开发商、物管企业、业群或其它经营者，都必须向建筑物所有权业群交纳和支付地下空间的场地使用费。地下停车场地费通常以建筑物折旧费率为基准。即：应交年度场地使用费=建筑物总成本×30%÷建筑物使用年限。“但现在常见的情况是开发商把车位一卖，场地使用费不给业主交，平时的停车场经营收入，还要和物业进行分成。即便这些车位产权是你的，但房屋地基属于全体业主共有部位，你在这里进行经营，还是应该给全体业主交场地使用费的。”
　　变动成本则包含了人工费、停车设施使用和维护费、场地维护费、照明能源费、消防安全管理费及税费等。这些都必须独立核算，不能混入建筑物物业管理费用。
　　“停车管理属于物业经营性质，而打扫卫生、电梯维保等则属于物业管理，两者的性质是不同的。物业经营必须独立核算，一定不能和物业费混到一起。”
　　四问：人防工程是房屋基础，该由谁来维护?
　　使用人若不注重维护，最终可能需要业主来买单
　　人防工程是房屋的基础，应该由谁来维护?邵里庭介绍，国务院制定的《物业管理条例》的第五十三条中规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《住宅专项维修资金管理办法》第三条中规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“从这些规定可以看出，人防工程作为房屋的基础，是需要使用业主缴纳的专项维修资金来维护的。正因为它是业主的，业主才要承担地基的维护。”
　　另一方面，人防车位属于人防工程，在相关法律法规中也对维护责任有专门规定。《陕西省实施‹中华人民共和国人民防空法>办法》中规定，公用的人民防空工程由人民防空主管部门负责维护管理，其他人民防空工程由所在单位负责维护管理。西安市人民防空办公室印发的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》(2021年12月25日起施行)中规定，人防工程平时开发利用实行免费备案登记，所需要报备的资料中包括《人民防空工程使用和维护管理责任书》，这份管理责任书参考范本中明确约定：“防空地下室平时使用和维护管理依法由工程隶属单位或使用单位负责。”“使用单位委托物业管理等单位实施日常维护管理的，或者约定实际使用单位实施日常维护管理的，应当与物业管理等单位、实际使用单位签订使用和维护管理协议，明确防空地下室安全使用和维护管理责任，并自签订协议之日起1个月内将有关协议报送当地人民防空行政主管部门。”
　　“但从目前的实际情况来看，若只注重从地下停车获取收益，不注重对作为房屋地基的人防工程的维护和保养，可能为商品住宅未来的建筑安全埋下隐患。到时候作为使用人的开发商撤了，业主们怎么办?”邵里庭问。
　　三、业主呼声：
　　盼职能部门能公开地下车位权属信息
　　在采访中，多个小区业委会成员反映，由于开发建设中的许多关键信息业主们无从知晓，导致全体业主对自己的合法权益并不清楚。
　　“这种情况若长期持续下去，会导致小区矛盾不断增加，建筑设施加速老化却得不到资金修复，严重影响居民的幸福感和获得感。因此，期盼政府相关职能部门能主动向业主公开与小区土地出让、规划、建设以及办理房屋登记有关的信息，或者允许业主和业委会查询这些关键信息。”
　　这些信息包括：小区立项批文，有关规划资料(总平面规划图、规划条件使用书、详细规划、规划验收合格证、建设工程规划许可证及附件)，申请销售许可的报件、小区宗地信息(国有建设用地土地出让合同)、建设相关的资料(小区施工许可证、小区竣工验收资料、小区竣工验收备案表)，土地增值税纳税申报表，以及判断配套公建是否是规划内强制性配建指标及是否己纳入小区建设成本的相关资料等。
　　西安市多个小区的业委会成员均表示，期盼自然资源和规划部门、税务部门、住建部门等职能部门，能站在维护广大人民群众切身利益的思想认识基础上，坚定维护全体业主的合法权益，主动采取有效措施防止业主利益被侵害。
　　华商报记者 石铮
　　


来源：华商网-华商报
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