业委会与物业公司为何成“死对头”？社区治理困局待解

海口市夏威夷花苑小区。图片来源：许尔生/摄

　　文｜许尔生

　　30多年来，中国各级城市商品住宅小区如雨后春笋般拔地而起，物业公司也随着房地产开发大潮逐渐壮大成熟，而业主的法律意识也随之增强。
　　为了维护自身利益，许多小区业主成立了业委会，然而有的业委会与物业公司却产生了不可调和的矛盾。
　　近日，海口市美兰区夏威夷花苑小区业主委员会与海南夏威夷物业管理有限公司互相指责对方不作为、乱作为，夏威夷花苑业委会解聘物业更是引起社会广泛争议；海口市新世界花园小区撤换老物业、选聘新物业，同样经历了一番阵痛。据了解，海口“和风江岸”小区也存在着管理混乱、环境卫生脏乱差等问题，部分业主多次向主管部门反映，但收效甚微。
　　业委会与物业公司为何势不两立，不再和谐共处？
小区业委会解聘物业公司引争议

　　据了解，夏威夷花苑小区总计有444户业主，2017年初，夏威夷花苑业委会宣告成立。2019年2月1日，夏威夷物业公司认为业委会提出的保证金、办公经费打入个人帐户存在不合理等情况，便采取极端方式，“查封”了业委会办公室。
　　10月22日，夏威夷花苑小区物业公司现任总经理范冬林强调，小区围墙损坏、业主房屋渗漏、二次供水系统与消防系统出现问题，都需要动用维修基金，但是业委会没有同意夏威夷物业公司的请求。目前，部分业主起诉业委会选聘新物业公司涉嫌造假尚处上诉期，法院判决书还没有生效，不应该进行新旧物业公司交换。
　　此前，夏威夷花苑业委会主任周汉洪告诉界面海南，夏威夷物业公司没有尽到职责，导致小区年久失修，出现了安全失守、卫生脏乱等问题。
　　周汉洪说：“老物业公司对于公共区域诸如电梯广告经营产生的费用等，没有公开真实的账目。而公共区域产生的收益，10多年算起来也是个不小的数目，可以支撑小区一些已损坏设施的维修。”
　　据了解，该小区业委会与物业公司已闹僵，有业委会成员透露“双方现在没有对话的空间”。业委会此前选举了新的物业公司准备夏威夷花苑小区接管，但遭到原来的物业公司反对。今年国庆节刚过，业委会与原物业公司再次引发冲突，截至界面海南发稿时，双方依然处在僵局中。
　　业委会选聘新物业公司进场，而原物业公司又不退场，不移交相关资料。面对这种情况，海口海甸街道办事处主管业委会事宜的副主任王君在处理海口友合金城小区时也遇到了难题。“开发商如果不同意移交资料，我们也没有法律依据强制执行。”
　　海口福秀小区业主夏女士在一家房地产公司工作，她直言：“业委会是个公益组织，没有利益可图，谁愿意无私奉献，出于公心为所有业主办事呢？当业主不满物业公司服务管理时，谁会主动站出来替所有业主说话？其中，有的业主会不会与物业公司有利益关联，联合抵制业委会的决定，也不得而知。”
业委会成立率低成社区治理难题之一
　　据海南省业主委员会协会提供的数据显示，海南省会城市海口共计2868个小区，其中有物业服务管理的1819个；各种自管或三无小区1049个。现已成立业主委员会的小区386个（主要成立在有物业服务管理小区），占全市小区总数比例为13.4%，占有物业服务小区总数比例为21.2%；而且小区成立业委会后，能正常有效运作的不到50%。
　　目前，代表业主行使权利的业主委员会，成立率不足20%，北上广深达到60%以上。
　　《海南经济特区物业管理条例》明确规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。现实执行必须采取集体讨论制度，但是业主由于工作原因，或其他原因，很难同一时间、同一地点，集体讨论。
　　海南省政协委员姜兴君在政协提案中分析了社区治理存在的问题：一是业主委员会成立率低。海南省作为移民城市、候鸟城市，外来人口多、工作节奏快，业主分散全国各地，很多业主没有时间参与小区物业事务投票，投票积极性不高；此外，业委会选举常与小区物业服务企业是否配合有关。业委会成立率低导致业主在和物业服务企业的博弈中处于劣势地位，形成物业服务企业一家独大的局面。
　　二是政府对行业管理的监管手段不够。目前，仍有物业企业将公共物业出租出售、停车费收取、广告费收取等本该属于小区公共收益的资金纳入囊中，而政府只能通过业主投诉发现问题并加以监管；
　　三是物业服务行业逆淘汰严重。利润是企业的生命线，物业服务行业市场化不充分，没有形成行业淘汰机制；
　　四是维修资金使用率低，这也是很多业主和媒体关注的热点难点问题。根据法规规定，维修资金的使用必须通过业主大会决议，由于采用传统方式召开业主大会难度大，有关决议难通过，导致使用率偏低。
法律人士认为物业管理主体缺位
　　众所周知，开发商成立物业公司已经成为常态，一个住宅小区开发后，前期物业大部分为开发成立的物业公司。业主成立业主委员会后，可选聘物业，影响前期物业公司对小区管理利益的占有，故前期物业公司会千方百计阻挠业主成立业主委员会。
　　业委会代表业主行使权利，如果没有有效管理与治理，业主担心权利滥用、乱用或被侵占。
　　为何社区会产生如此多的问题？海南省业主委员会协会秘书长肖江涛认为，政府部门监管缺位。扮演社区问题调解员的街道办、居委会责权不明，是社区问题叠加生成社会矛盾的主要因素。“由于解决社区存在的矛盾，这件事没有被列入政绩考核范围，所以导致住建部门、街道办、居委会等主管单位工作人员积极性不高，处理相关问题滞后。”肖江涛如是说。
　　有法律界人士指出，街道办、居委会本应该是管理辖区内社区事务的主体，由于对社区服务方物业公司管理权限不足，阻碍其正常发挥其应有职能。物业资质的审定权为住建部门。从而造成有庞大基层基础及人员队伍，需要管理权限的权利不足、不明确、无制约，有制约、有权利的不能有效深入基层。
　　物业管理行业和市场长期以来不公开、不透明，这是目前海南省物业管理存在的顽疾，影响了业主的正当权益，阻碍了优秀物业服务企业的发展。
　　日前，北京京谷律师事务所主任李长青告诉界面海南，业委会与物业公司和谐相处的前提条件不仅仅是依靠道德自律，而是要依赖于明确的冲突解决机制，需要双方在合同中约定清楚各自的权利义务，对于可能出现的情况如何处置要约定清楚。
　　李长青对此分析称，一是现行的物业管理体制是一个新生事物，无论从法律法规的可操作性方面，还是物业伦理的观念层面，人们都还不适应。特别是地方政府还不能放手业主大会的成立，导致物业管理主体缺位，与物业公司对接无人。一个小区入住达到一定条件，业主有权自发成立业主大会，业主大会选举业主委员会，业主委员会负责选聘物业公司。业主们认为自己才是小区的主人，但是如果决策会议程序不完善，物业公司可能会寻找这方面的纰漏，质疑业主大会或者业委会决定的效力。
利用“互联网+”创建和谐社区
　　去年海南省两会期间，海南省人大代表刘文民、潘华莉等人联合建议，为了解决民生诉求，使小区管理更民主、更和谐，政府相关部门应降低成立业委会的门槛、简化筹备程序。
　　根据海南住宅小区的“候鸟”特色，政府应进行人性化修订相关规定。首先调整召开业主大会需要的“双过半”条件：按照社区网格员核定的小区入住户数的数量的过半以及户数建筑面积的过半，商铺、停车场、架空层、绿化、公摊均不计入建筑总面积。
　　同时未成立业委会的小区，由书面征求过半业主（由社区网格员核定的小区入住户数的数量的过半）同意的方式决定解决。另外，制定物业公司的详细服务标准，如卫生、修补、停车费及车辆小区损坏、小区门禁、财务费用公布、业主随时查阅等细则。
　　考虑到许多小区成立业委会缺乏经验，建议政府主管部门在指导成立业委会的过程中，可邀请已成立业委会的小区业主代表，向其他小区分享经验。
　　刘文民认为，基层单位、街道办、居委会指导辖区内各小区成立业主委员会，业主委员会由业主选举成立，成立后到街道办事处备案。业主委员会选举采取的是备案制度，而非审核制度。
　　对于简化海南省住宅小区成立业委会流程的建议，海南省住建厅对此积极响应。
　　今年初，海南省海口市住房和城乡建设局、海南省业主委员会协会组织10个试点小区业主代表，学习培训如何使用海口市物业小区公共事务决策平台系统。该系统主要用于小区成立业委会。
　　由于业委会成立涉及多个方面，因此该系统按照不同需求，分为业主、材料员、街道办、律师事务所、公证处等多个端口。试点开始后，业主可关注微信公众号“海口12345”进入系统，进行实名注册认证，从发起成立业委会到备案，业主最少仅需要投3次票，即可帮助小区成立业委会。
　　通过网上申请、网上审核、网上备案，既加快了业委会组建步伐，提升了工作效率，又减轻了主管部门的工作量。
　　海南省业主委员会协会秘书长肖江涛表示，如果业委会或业主实际工作、生活中遇到问题，可以向海南省业主委员会协会寻求帮助。

分享来源：界面网

https://www.jiemian.com/article/3603302.html

声明：若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除。 邮箱：tousu@wywb.cn