不交物业费就停水停电？为北京叫停叫好！

　　文丨崔桂忠
　　北京市住建委和市市场监督管理局日前联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。其中，新版《北京市物业服务合同》中明确提出，物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　“让你们不交钱，我给你们停水停电，让你们黑暗一片。”现实生活中，物业和业主之间的矛盾与纠纷已经越来越多，遍布全国，大有愈演愈烈之势，已然成为社会热点问题之一。
　　对于业主来说，之所以不想交物业费，其理由就是物业管理服务不到位，比如房屋漏雨不及时、垃圾清理不及时、小区环境差、车位设置不合理、广告收入不公示等；而对于物业而言，催缴物业费应采取通知、公告、诉讼等合理手段，但物业服务人为了快速、有效地收缴物业费，有时会采取断水、断电等极端方式逼迫业主乖乖就范，严重影响了业主的正常生产生活。虽然双方公说公有理婆说婆有理，但催交物业费不能脱离法治轨道。
　　物业不得对业主进行停水停电等方式，进行催收物业费，是有法可依的。根据民法典的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务合同与供水、供电、供燃气等合同是分别独立的合同，是不同的法律关系。根据合同相对性原则，享有停水停电的权利人是供水、供电人，而不是物业。物业公司作为企业，并非行政执法部门，以停电停水停气等方式要挟业主交纳物业费，显然是逆法而行，北京叫停“断电式”催交物业费显然是一种纠偏。

　　对现代城乡居民来说，水、电、燃气等是基本生活的保障条件，断水、断电、断燃气无疑会侵犯业主的基本生存权益。虽然交纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活所必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催交物业费或进行其他管理。如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。
　　当然，业主有缴纳物业费的义务。如果业主违反《业主公约》或者物业服务合同，业主不缴纳物业费，物业可以通过法律途径追究其违约责任。
　　契约精神和规则意识是现代社会得以维系稳定的重要因素。物业与业主之间良好的关系，可以促进和谐共处；而恶劣的物、业关系，则会造成业主不愿交物业费，物业缺乏运营资金难以提升服务质量的恶性循环。
　　业主和物业之间如何才能美美与共、和谐相处？一方面，物业就应该做好“管家”的角色，用提高服务的方式，严格按法定程序催交物业费；另一方面，业主也应该支付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。物业与业主履行好各自的责任，社会生活才能更舒心、更和谐。

　　☆作者简介：崔桂忠，曾任某部队政治委员，海军上校军衔。现任大连市旅顺口区委办公室二级调研员。
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　　编辑：易书生

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