物业自主模式的探索——基于天津市自治实践的总结

　　物业自主模式的探索
　　——基于天津市自治实践的总结
　　崔丽娜
　　第一部分物权自主是社会和谐发展的唯一出路
　　物权机制设计理论告诉我们哥俩切蛋糕的机制是先切后选。国家的竞争机制是对外开放。挤公共汽车的机制是设计两条通道。那么社会和谐的机制就是物权自主——量化公开。这种自主强调的是依附在物上的客观自主，它的整个管理体系是量化公开。（量化公开包括：收入量化，支出量化）
　　一.什么是物权自主
　　在区划范围内，除专有部分以外，共有部分及部分共有部分因物客观上占有的不同而区分的权义就不同，即享有权义就承担义务。这种权利、义务自己做主。（如门铃，门锁，坏了每个门的业主自己修、安全通道屋顶漏雨，一栋的业主掏钱修，小区道路坏了，全体业主修。）
　　二.物权自主符合激励相容理论
　　实现物权自主后，会使得每位业主在掌握信息的情况下处于自身利益的事，经过博弈，最终能够达到我设定的目标——和谐（如楼道灯，当他自己买电后，他会掌握信息，多钱一度，什么时候没有电的，灯泡多少瓦，按千瓦小时能用多少时间，收多少钱，谁交了没有，交给谁）这一切在多方博弈后，业主们就有了积极性。能够实现灯亮了这一目标。有的门一梯三户，共36户交10元能用一年多，有的门一梯一户，共10户，交10元只能用3~4个月。这样因物权的不同，合理公平的使用，如果按物业费面积交钱也缺少公平，有的大面积三室一人住。但是楼道里的等因为有人才用电。用这种机制解决了不和谐的事,我们河川大厦，物业费4.38，楼道是节能灯说坏了就换，每家还发塑料袋，最后的结果是大家用，大家拿，这种管理办法定什么机制都是管不住的。二次业主大会都开黄了。快一年，因为物业费不能统一，签订不了合同，大家都不交物业费，长期下去，死就成为一定。
　　三.物权自主符合实施理论
　　通常在一个机制下，有很多均衡点，马斯金研究的机制设计理论——所有的均衡点都是能实现所定目标的充分和必要的条件，这被称为实施理论。社会和谐不是个概念，在实践中，它是要通过业主与业主，业主与业委会，职业经理人与业主，职业经理人与业委会的整体和谐，而这样的和谐是体现在各个均衡点中，整个小区依物而分权义，各为其主，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权义而分，都有人管，分不出去的由全小区的物业费来管，比如排水清掏，垃圾清运，二次供水，消防措施等完全共有部位。其他的横向权义（安全通道，电梯电表）平面权义（道路、绿化、前后门、车场）立面权义（外墙）纵向权义（电梯，楼道电灯，消防通道）这些权义不是靠制度而是靠机制。机制是靠人去管，机制是要靠双方、多方博弈中的规律，来实现和谐这个目标值。从这个角度讲，机制设计理论是一个一般博弈的逆过程。而一般的博弈论是先给博弈规则，再预测博弈结果而机制设定理论正好反过来，先有目标，希望得到某个结果，然后找一个博弈规则实现这个结果。在这个规则下，每个人都有因物权的不同而取得的不同的利益，而且又都有为自己谋取利益的激励机制，那么社区和谐就很容易实现了。
　　第二部分社会和谐的表现
　　一.物权自主
　　公益性收入全归业主，而在这种收入基本在物业公司手里。公益性收入包括（地面存车费，物业用房基金，小区内杂间租金，电梯内外广告，外墙广告，收垃圾进场费，小区配套进场费如联通、移动、宽带等，流动售货租金，介绍租房佣金，物业公司水电的节约）以上这些可降低物业费或用于社区改造，使社区有造血功能。
　　二.物业费低于现在管理收费标准
　　因为物权已区分干净，物业费只核定在分不出去的共有部分，并且是全部量化，接受市场竞争的挑战，所以再收的物业费一定是合理的。
　　三.业主之间往来和睦
　　因为是业委会聘的职业经理人收费，是核定在纯共有部分而其他部位的保养分权了，是按照权义收费的，这样加强了业主之间的联系，沟通。（如上谷地沟跑水，书香园各门自己收楼道灯电费，修门锁费，换对讲门铃费）
　　四.物业费收费率高
　　书香园前期物业跑时17%，现在70%以上；上谷商业街第五年是100%都不交，被电力局停电，业主上访，现自主两个多月大家经过的做工作正在补前5年物业费。
　　五.权利、义务自然清楚
　　小区矛盾少了。（如楼道灯原来常明，现全延时。原电梯一个人一上，现在几个人一起上，提建议的人多了，书香园外修路，很多人提议让政府一起修。）
　　六.工人工资高，劲头足
　　因为物业公司实行包干制，降低了隐性收入，又减少了浪费（空调的电费水费，房子的使用费）能补在工人身上。
　　七.社区改造有了长久的造血功能
　　上谷商业街自物业撤出后，我们共创造了250多万的公益性收入（堵电费窟窿，现在还亏但我们采用了大家的事，大家帮，用物业费改造垫资修了车场100完，监控20万。改造男女公共厕所近10万，还打算用这办法安装观光梯约40万，其他厕所20万，安装夜景灯光10万等，总计约300多万。如果物权不自主能实现吗？）
　　八.房子有一定升值
　　用这个机制管理，形成了良性循环，房子是一定能升值的，我们现在已经初见成效，房子从停电期间6500卖到现在1万以上了。在实践中成功再一次的体会到，二手房，不管市场怎么变，只要纳入这一套机制管理轨道就一定能升值。
　　九. 因物业费纠纷上法院起诉的人少了
　　找个理由不交物业费还能减20%（法院调解程序定的）越来越多的人选择这个方式，最后再交还能减少，侵害了别的业主的利益。
　　第三部分影响物权自主的障碍和存在的问题
　　1.用行政手段（像强制容积率那样）强制设计院，在规划设计中，要把区分所有权思想通过设计体现出来，减少后期改造费用，如电梯电表，楼道照明灯，都要以门为单位；小区路灯，都要归市路灯处管理，并入市管网。商业商品房不能建红号站，电力设施入户，自来水入户，暖气入户。4.商业商品房不能选中央空调（要建必须是独立的）
　　2..物价局建委批房屋售价，必须注清价格构成（公摊共建的具体名称）
　　3.规划局表明每一个建筑的性质，配套防止开发商改户变卖。
　　4.房管局严格审查开发商商品房以外的办证，把业委会盖章强制写入程序并注明二分之一通过。
　　5.街道办事处居委会：无条件尽快成立业委会（排除一切障碍）
　　6.物权法规定：不能以放弃权利为由不尽义务。每个小区都有部分身为国家机关公务员的人不交物业费，他们既不争取权益，又不尽义务，用默然对抗，影响极坏。他们住在社区里不仅仅是业主身份，更应体现社会责任。建议国家机关明令不能被起诉。
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