半岛全媒体记者 陈邵华 郑成海 赵耀光
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苏州一小区给业主发现金的视频走红网络。
最近，一则题为“苏州一小区给业主均分百万现金”的短视频走红网络。不少业主在羡慕的同时，纷纷发出疑问：咱小区公共收益到底去了哪里？7月8日，记者采访了解到，针对业主们对小区公共收益问题的关注，一些物业公司已经开始“打钱”。其中，城阳一家小区的物业公司已陆续向全体业主转入公共收益等相关费用184万。对此，法律界人士向记者表示，小区公共收益归全体业主所有，若发现物业公司存在侵占公共收益、不按照规定进行公示等违规行为，可向相关部门进行举报，由执法部门依法进行查处。另外，也可由业委会提起诉讼依法进行维权。
7月8日，龙湖悠山郡一名物业工作人员向记者介绍，该小区公共收益现金记账表已在宣传栏公示。
>>>算出明细
业委会晒“霸气公示”
“目前，小区公共收益余额1840563.47元。”6月29日，城阳区龙湖悠山郡小区业主委员会微信公众号“家住龙湖悠山郡”上发布的一则小区公共收益款项公示信息被不少市民转发点赞。
该公示信息称，自2021年9月份龙湖物业向小区公共收益账户移交961552.80元公共收益以来，业主委员会多次要求物业公司继续移交公共收益，“2022年1月24日，物业公司向公共收益账户移交2021年7月至12月公共收益86944元。2022年4月12日，物业公司向公共收益账户返还之前重复扣除的经营管理成本费用1536元。”
公示提到，在业主委员会的不断督促下，2022年5月份，物业公司表示已在银行为小区开设专户，声称将对开设专户之后的公共收益进行专项存储，收支情况单独立账独立核算。同时，物业公司重新提供了2016年到2021年12月份的公共收益明细。2022年5月28日，物业公司向公共收益账户转入了前期欠缴的公共收益559786.4元。“至此，物业公司共向公共收益账户移交款项共计1609819.2元。”
龙湖悠山郡业委会公布的公共收益“账单”
记者还发现，这份公示堪称“霸气十足”，除了详细列明上述款项外，还附上了对物业公司的“处罚”情况。公示称，因物业公司未按照合同约定及时对公共收益单独开设银行账户，也没有将公共收益及时进行单独立账独立核算，导致物业公司移交公共收益效率低下、拆分过程繁琐，并导致小区第一季度公共收益公示延迟。“业主委员会根据合同约定，经研究决定扣除物业公司200000元合同履约保证金，归入公共收益。”
“这些款项属于全体业主，欢迎广大业主提供分配方案或保值增值方案，业主委员会将从中筛选有建设性的意见择机提交业主大会进行表决。”公示中说。 7月8日上午，记者致电龙湖悠山郡小区业委会负责人修主任，他向记者证实了此事。他表示，最近小区要召开业主大会，并婉拒了记者的采访。
>>>现场探访
居民楼下公布“账单”
“这事是真的。”7月8日下午，记者来到龙湖悠山郡实地探访，小区项目经理宋先生介绍，相关明细除了在网上公示外，还在小区内进行了张榜公布。
随后，宋经理领着记者来到小区一栋居民楼下的公示栏前，只见此处张贴着一份业委会公告和小区公共收益记账单，与此前业委会在网上公布的明细表一致。记者看到，公示栏里还放有设备台账、物业服务合同、员工奖惩条例等。
龙湖悠山郡小区入住业主已达3000多户
“这笔资金本来就是属于全体业主的，物业移交之后由业主们决定怎么花。”在宋经理看来，将公共收益移交给小区全体业主也是应该的。他说，就在7月8日下午，物业公司刚刚就公共收益开会进行了讨论。“公共收益有一个二八分原则，物业管理公共收益要有成本，‘二’即公共收益的管理成本，物业公司要将其扣除，其余的八成要转给全体业主。”宋经理说。
宋经理告诉记者，实际上，公共收益可以投入到小区增值服务中，比如给业主洗车、清洗地垫或者清洁纱窗等。这些工作不难，但是量多，涉及的经费就会很大。基于小区业委会的存在，物业公司把公共收益移交给业委会，相当于移交给了全体业主，今后有业主相关需求，业委会代表业主权益可以直接从移交的账户里取用。
宋经理告诉记者，龙湖悠山郡小区共分四期，目前入住业主达3000多户，因为小区“流量”比较大，所以能吸引来较多公共收益。他介绍，小区物业为业主们提供24小时服务，遇到紧急情况可在家中一键呼叫。此外，为了不断提高服务质量，最近还安装了人脸识别系统，杜绝外来人员混入小区。“龙湖物业还每年投入140万提升服务品质，这笔资金与小区公共收益无关，是从物业公司从自己的成本里拿出来的。”宋经理说。
龙湖悠山郡小区物业人员展示一键呼叫系统
>>>记者调查
不少市民“实名羡慕”
得知有小区物业公司向业委会移交公共收益，多位受访市民均表示“实名羡慕”。
“我是一期16号楼的业主，从2015年入住小区到现在已七年了，还真没怎么关注过物业向大家公示公共收益方面的事项。”家住城阳区宏通路碧桂园的一位业主告诉记者，该小区洋房物业费每平方米2元，平日里小区电梯、道闸上都登着各种广告，小区内有菜鸟驿站，看上去小区收益还不错，但自己不知道这些收入去了哪，用在了哪些方面。
无独有偶，家住江西路的一位市民也向记者反映，她所在的小区虽然属于老小区，但也有自己的物业公司，小区里面也设置了快递柜等设施，但大伙并没见到收益。“曾经有邻居提出，别的小区获得收益后都给业主们发过福利，为什么咱们小区有这些设施却不发，结果马上就有人在群里很干脆地回复‘没收益’。”
此外，不少市民对物业公司在公共收益的管理维护也产生了质疑。胶州市一位市民曾向本报反映，他所在的小区共有60多部电梯，但物业公示数据显示，去年前九个月，电梯收入仅3000多元，平均一部电梯1个月收入不足6元。市北区一家小区业委会负责人张先生告诉记者，该小区物业公司撤离后，一些公共收益等费用也被带走。“下一步，我们准备采取法律手段向物业公司追讨。”张先生说。
龙湖悠山郡门岗工作人员正在值勤。
事实上，居民小区公共收益去向问题一直备受市民关注。7月8日，作为崂山区书香门第小区业委会主任，北京浩天（青岛）律师事务所邹永盛律师向记者出示了由业委会发给崂山区金家岭街道办事处的一份函件。记者看到，针对27万元公共收益的收入账目和入账情况，该笔款项的支出和相关凭证，余额和目前状况等事项，业委会要求相关部门依法进行查证，以最大限度维护业主的集体利益。
海岸锦城三期小区业委会主任任玉端告诉记者，该小区公共收益目前也达到了100多万，“2019年8月1日，小区召开临时业主大会，对公共部位收益余额按照青岛市住房保障服务中心要求和青岛市文件，做到了三分之二以上业主1040签名同意纳入住房公共基金账户管理。”
>>>律师说法
发现物业侵占收益可举报
“在我的印象中，物业公司主动给业主们‘转账’，这种案例并不多见。”7月8日晚，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所沈彦敏律师接受记者采访时分析，物业公司及时移交公共收益，业委会发挥了极为重要的监督作用。根据沈律师多年的观察，在小区公共收益方面，多数情况都是物业公司将公共收益用以冲抵由业主承担的公共费用，“很多小区物业也会按照要求对公共收益进行公示，但存在将部分收益巧妙隐藏的现象，而且这种情况并不少见。”
“公共收益包括电梯、楼道等公共空间里的广告收入等方面，多数小区都会有，只是数额多少的问题。”沈彦敏律师表示，公共收益应该归全体业主共有，但目前很多小区的业主享受不到这个应得的费用，而且这块费用如果不从小区内部深度观察，从外部根本无法察觉。他说，因为法律普及程度的问题，多数业主不知晓有这个费用，再加上很多业主主要关心物业服务优劣，对公共收益不是特别关心。“小区聘请了物业服务企业，这笔费用一般由物业公司代管，因为小区对外签订合同，如投放广告等，都是由物业公司具体承接，但按照法律规定，这笔款项最终归业主所有。”
沈彦敏律师指出，山东省物业服务收费管理办法明确规定，物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月。但在实践中，不少物业公司存在公示不规范的问题，不仅会引发误解，还会造成业主投诉。他提醒业主，发现物业公司存在侵占公共收益、不按照规定进行公示等违规行为，可向相关部门进行举报，由执法部门进行查处，也可由业委会提起诉讼。
>>>延伸
公共收益怎么花
由业主们说了算
今年初，海信慧园二期业委会向业主们发放春节礼金的消息就曾刷爆了青岛人的朋友圈。该业委会在通知中说，截至2021年12月31日，业委会财务账户余额173万余元，以上收入来自公共部位的房屋出租、广告、场地使用和小区外围停车场等。“经征求业主意见，启用小区公共收益向全体业主发放2022年春节礼金每户人民币500元整。”
北京浩天（青岛）律师事务所邹永盛律师说，公共收益可用于小区的公共支出，公共设施、公共设备的小修和基本修复都在物业合同中有明确规定，应由物业负责执行，大修或者中修的问题，如公共道路的整体修缮及安防设施的更换升级维修都属于公共收益支出。他还说，公共收益不能局限于某单一楼座的公共支出，最好能让所有业主都能体会到公共收益带来的好处，可以用在楼道粉刷、楼道纱窗安装、雨水管更换等，局部问题还是提倡由所在单元的业主共同承担。
>>>链接
公共收益成谜
背后原因揭开
业内人士指出，对于公共收益的所有权问题，《民法典》中有明确规定，即业主共有产权部分产生的收益归属全体业主所有。但部分物业公司在长期代管的过程中，借机模糊或者混淆概念，有的利用其进行理财收益，有更甚者侵吞公共收益据为己有。
“很多业主仍不知晓有公共收益这个概念。对于一些业主来说，小区公共收益甚至成‘谜’。”邹律师介绍，原因有多个方面。比如，信息不对称，大部分业主缺乏这方面的法律意识，物业管理长期之下，业主认为此项收益归物业所有。有部分业主虽然知晓权益，但“多一事不如少一事”。此外，物业公司在长期持有的过程中，不肯将这一红利拱手让人。
如何维护小区业主公共收益权益？一方面，有业委会的小区可组织相关法律宣传，未成立业委会的小区，相关部门要把法律宣传作为工作重点事项之一，强化对“小区公共收益属于全体业主所有”的认识。另一方面，物业要加强自律，相关部门要加强管理，进一步加大处罚力度，保障小区公共利益。
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