江苏老新村居民自组委员会取代物业

　　江苏省苏州市的老新村养蚕里小区的“物业”可与众不同，他们不拿报酬，居民们也不缴纳物业费，聘用的日常管理人员都是居民中的下岗失业人员。这样的“物业”已经运转了一年多了。它究竟是怎样运转的？在管理的过程中会不会遇到一些难题？1月11日，记者带着疑问进行了采访。
　　收费困难物业不来 居民自推管理委员
　　老新村养蚕里小区物业并不是什么正规的公司，而是由115名住户公选出的7位居民委员组成的自治管理委员会。
　　据苏州市南门街道养蚕里一村居委会副主任徐志华介绍说，养蚕里是二十几年的老新村，去年下半年政府改造时，不少居民希望和其他配套齐全的小区一样可以实行封闭式的物业管理。
　　“可要聘请物业公司进行管理，一年的费用至少三十万，老新村里老年人多、下岗人多、外来人口多，向他们收取物业费存在很大的困难，所以并不具备聘请和委托物业公司管理的条件。”徐志华对记者说。
　　徐志华的话得到了物业公司的证实。一家物管公司的负责人告诉记者：“政府出资改造后的老新村物业管理，一度被业内视为一个大市场，受到关注。但向老新村居民收物业费很困难，导致现在大多数物业管理公司都望而却步。”
　　聘不到物业，一些居民提出了自治管理新村的设想。被选上的自治管理委员会主任顾锡惠介绍：去年12月2日，在南门街道办的支持下，养蚕里召开了自治管理委员会委员的选举大会，773户居民中有115户参加了投票，最终推选产生了7名新村居民为自治管理委员会委员。自治委员会下设了值班志愿队、巡逻志愿队、服务志愿队和财务审查监督小组，聘用了一些下岗工人从事物业管理工作。
　　自治管理不收费 开支由车费提供
　　记者了解到，自治管理委员会委员们的工作都是义务性质的，不拿工资。他们在居委会有专门的办公室，每天轮流值班，工作时间为上午9点至11点，值班人员每天都要写好值班日志，还定期召开委员会议，协商解决居民所反映的问题。
　　与物业公司管理不同的是，养蚕里一村的自治物业并不承担所有的物业职责，仅承担新村的卫生和安全方面的部分管理职责，其他诸如房屋维修、绿化养护等仍由政府相关职能部门负责。
　　该新村现在共有6个保安，其中4个是新聘的保安巡视人员，巡视人员要配合新村原有的门卫和保洁人员，对新村的卫生、治安和车辆停放进行维护、管理。
　　管理人员不拿工资，聘用人员工资又很低，记者不免为“自治物管”能否长久发展心存担忧。
　　据记者了解，该委员会的成立并没有得到苏州市有关部门的正式文件批准，也没有进行工商或民政登记。聘用人员的工资由规划车库出租，自行车、电动车等收取的停车费予以支付，保障手段不够。
　　而苏州市南门街道办事处主任朱勤农则向记者表示，通过民主选举产生居民自治委员会，不是经营性质的，比起聘请物业公司来管理，省去了一笔启动经费，同时不需要向居民收取物业费，通过规划车库出租等来贴补聘用人员一些费用，对居民而言多了不少实惠。
　　不遵守小区秩序 将面临道德压力
　　养蚕里一村居民自治的创新举动，已经受到了苏州不少老新村居民的关注。记者了解到，苏州市政府近两年斥巨资对市区内许多老新村进行了改造，但相当一部分改造后的新村至今仍然处于无人进行日常物业管理的状况。同时，苏州市古城区内的一些住宅小区规模比较小，有些只有几栋楼，都没有物业公司负责日常管理，小区安全存在很大的隐患。
　　苏州市房产管理局副局长费元龙认为：“养蚕里一村物业管理的自治模式，在苏州古城区的一些居民小区，可以推行。”
　　费元龙认为：在现有的物业公司管理模式下，业主对物业公司管理服务不满，从而拒交物业费，不遵守业主公约的业主，总是认为这是他个人与物业公司之间的矛盾，与其他人无关，多数采用双方上法庭的办法解决纠纷。而现在享受了服务却不用交费，如果不遵守业主公约和小区秩序，就会面临道德压力，这样可以有效缓解个别业主的非理性行为。
　　法律地位不明确 出现问题谁负责
　　业主自治式物业管理模式在欧美发达国家的社区中采用的很多，然而在国内尚属新生事物。《江苏省物业管理条例》第五条仅规定：物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。而对于业主自治式物业管理模式，其他相关法律法规都没有任何明确的规定。
　　业内人士指出，由于法律没有明确规定，一旦遇到安全方面的问题，谁将成为责任主体？没有经费保障的物业管理怎么完善？这恐怕是自治式物业管理需要面临的问题。
　　本报苏州1月11日电

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