重庆这个小区被曝光！11个月公共收益近300万，然后……

近日，一个帐单被公布。
这个账单来自于中冶白麓原第一届业主委员会，一个位于重庆金开大道的住宅社区。
金开大道，有着“财富大道”的美誉之称。当年八大金刚（参数丨图片）闹金开，吹响了重庆向北”的号角。
如今，它公布了它的“财富”：中冶白麓原2021年8月-2022年6月公共收益。
令人惊讶的是，也就11个月的时间，中冶白麓原公共收入达到了292.7万元，直逼300万大关。

从它的收入构成可见：电梯广告收入122.1万元，重庆赛迪物业-公共收益266.5万元，丰巢快递柜服务费1.5万元，C1栋3楼球场租金1.12万元，全度酒店停车场租赁费4.52万元…公共收入一共由12个项目构成。
扣除北门花台改造、代账办公费、2021年业主大会会议开支等公共支出，中冶白麓原公共收益结余290.5万元。
“这是第一届业委会成果，看来确实是个肥肉。” 有业内人士发出这样的感慨。
很难想象，平时并无太多感知的大社区，竟然只用了11个月时间便实现了“年薪数百万”……
收获“盆满钵满”的它，背后到底还有哪些不为人知的秘密？
01:
“更换物业”风云
事实上，中冶白麓原这个楼盘自销售完之后，便杳无音讯。
时隔几年，它再次出现在大众的视野，是由“更换物业”的突发事例引起。
当然，它也摇身一变，成为重庆“最热闹”的小区。
今年1月24日，应该是赛迪物业从中冶白麓原小区撤场的日子。然而，赛迪物业不仅没有撤场，还发出声明，认为“业主委员会私自乱挂横幅，干扰业主生活与园区和谐氛围”。
在声明中，赛迪物业还指出，北麓原业主大会关于选续聘物业企业的表决结果已被街道依法撤销，赛迪物业不仅不会撤场，还会对业主委员会与品牌物业的签约行为提起民事诉讼。

笔者了解到，与品牌物业签约，是小区业主大会投票的结果。
但最终，选续聘物业企业的表决结果被街道依法撤销。
从中冶白麓原小区公布的公共收益明细来看，有个项目收入格外引人注目：重庆赛迪物业-公共收益266万元。
这个巨额收益，是经过了两三年的漫长角力，物业公司赛迪物业和中冶北麓原业委会，站在了法律天平的两边，中冶北麓原的业委会拿回了属于全体业主的266万公共收益。
这场“更换物业”风云终于暂时偃旗息鼓。
笔者在贝壳查询中冶白麓原二手房发现，小区公示的物业仍是赛迪。

02：
300万公共收益，怎么分？
那么，一个很现实的问题来了。
中冶白麓原近300万的公共收益，到底该如何进行分配？
在《民法典》中，给出了两个具象问题的答案：
一、小区的公共区域收益归谁所有？
依据《物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，按照此规定，小区公共区域产生的收益应该归全体业主所有，应该由全体业主支配及使用。

二、小区的公共区域收益应该如何使用？
国务院《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
所以，按照法律法规如果小区公共区域产生的收益，这部分收益要么用于补充专项维修资金要么按照业主大会的决定使用。
除此之外的任何用途，业主均可主张其返还或者赔偿损失等。
很显然，《民法典》中已很清晰说明：小区的公共收益归全体业主支配和使用。

笔者查询资料发现，此前已发生过“点赞”的案例：
比如，重庆一小区用公共收益给业主发物资。
重庆市渝北区东和春天小区公示了近3年的公共项目收益以及开支明细。三年收益396026元，支出202994元，结余193032元。
小区业委会给2856户业主，每户派发一桶价值60.5元的食用油，剩余部分则转入小区公共账户留存。
再比如，北京一小区公共收益直接分给每户业主。
北京市西城区朗琴园小区一年的公共收益总金额为105万元，返还方式是根据全体业主的产权面积之和，计算出每平方米的所得金额，再按房屋产权登记面积计算出每户业主所得金额，由物业公司代扣个人所得税后，以现金的方式返还给每户业主，也可以冲抵物管费。
03：
“神秘组织”业委会

很显然，在中冶白麓原的前后事情进展中，业委会发挥了重要推动作用。
但在很多人眼中，业委会是一个“神秘组织”，拥有着神秘力量。
事实上，小区业委会的成立时间，甚至早于我国的商品房时代。
1991年3月22日晚上19：30分，深圳市罗湖区黄贝路，天景花园4栋B座底层管理处会议室，天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议隆重召开。
参加会议的嘉宾，也是“重量级”。
除了经小区各楼栋所推选出的第一届15位业委会委员之外，王石等万科高层也悉数到场。
会议上，全体与会人员对业委会章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成会议决议。
就此，中国第一个业主委员会正式宣告成立。

时隔31年后，成立业主委员会也越发规范。
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。
要是住宅小区入住率达到50％以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。
而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
而另一种情况：有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。
在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

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