小区房屋渗水，维修资金究竟该谁出？物业该不该管？

我们每年交的物业费，到底是一个什么作用呢？只为请一个老头门卫坐在门口吗？外来人员随便进出，房子渗水，物业不管！小区道路损坏，物业不管！那请问物业管什么？分享来源：悟空问答

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　　嗯，这类问题确实让业主一方费解，摸不着头脑。
　　物业公司的人员即便费大量口舌去解释，也难以服众。
　　住宅类物业管理行业，就是这么的充满争议和不解。
　　物业管理，顾名思义，所谓“物业”就是指的房子（以及“附属的设施和场地”）。
　　物业公司就是专门管房子管小区的，严谨的说，是通过“管理”来实现服务。
　　那么老百姓交的物业费就应该用在管理房子管理场地道路管理设施和进出秩序的，等等等等
　　你提的这一系列问题，如果纯粹从法律角度来看，均可自一部法规中找到“答案”。
　　发改委、原建设部在2004年1月1日发布了《物业服务收费管理办法》。（至今通用）
　　其中的第11条明确了“物业费”的构成内容，就是说老百姓交的物业费都用来干什么呢？
　　1、物业公司人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；4、绿化养护费用；5、秩序维护费用；
　　6、办公费用；7、物业公司固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
　　你说的“请一个老头门卫坐在门口”，就是其中的秩序维护费用，只是没有起到作用，因为“外来人员随便进出”。
　　你说的房子渗水，物业不管！这个事情确实是应该找开发商，如果保修期内的房屋质量问题，自然应由盖房子的来负责，当然，物业公司应该给予联系接洽等协助事宜。
　　如果过了保修期，谁买的房子就得自己修。
　　共用的部位如果渗水，就得自维修基金出。如果没有建立维修基金，那就得由业主分摊维修费用。
　　因为在上述的第11条第二款中，有明确的法律规定：
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　意思就是，凡涉及共用部分的中修大修以及更新改造费用，就不能从物业费出了，而是要通过维修资金列支。
　　那么现在的争议和问题主要在于，怎么算是“中修大修”？普通的修修补补也要动用维修资金吗？
　　物业公司肯定不愿意多花“冤枉钱”，明明是某些小来小去的维修项目，也非要算成大修中修。
　　而业主则认为，以你说的“小区道路损坏”为例，就应该自物业费中出钱，因为这属于“共用部位的日常运行、维护费用；”
　　这些事情都是在实践中难以界定和厘清的，如果有业委会的话，可以在《物业服务合同》中做出专项约定，提前界定好所谓的：小修、中修、大修范围。
　　没有业委会的话，事情就不好办了，慢慢的争执和理论去吧。

　　我们小区也是，信访过，房管物业处也反应过！街道也反应过，闹过，没人管得了，告也没用，就这样吧，没办法。