该咋办？新物业来了，老物业赖着不走！昆明这小区的业主很心烦

　　1月19日上午10点左右，因为新旧物业移交的事，昆明官渡区上海沙龙小区广场上有人发生争执。早在去年9月，该小区的业委会便要求前期物业尽快移交管理...《欠费9万多元，昆明这个小区即将停电！业委会和物管还在忙着互怼…》
　　现在新物业表示，他们已和业委会签订合同，是按合同进驻管理上海沙龙。前期（老）物业则称，他们与地产开发商签订了前期物业管理合同，退出小区将承担违约责任，但只要移交依法依规，他们愿意配合。

　　前期物业

　　小区业委会成立不符合相关规定

　　该小区的前期物业是云南中港物业服务有限公司，其负责人江涛表示，只要依法依规，他们愿意配合交接。他们已将目前的情况反馈至地产开发商，得到云南中炬置地集团有限公司回复：

　　上海沙龙小区业委会个别委员并非业主，不具备成为业委会委员资格。据此推测，业委会成立不符合相关规定。该公司不予认可。另外，作为该小区的开发商和最大业主，该公司自有产权面积占比约30%，根本不知更换物业这一重大事项。该公司不同意现在的业委会更换新物业公司。

　　选聘的物业公司存疑点

　　江涛称，从物业专业知识角度看，解聘与选聘物业公司存在一些疑点。

　　其一、正常解聘物业需提前3个月告知，实际操作中，很多都要耗时五六个月。而此次业委会从2020年8月到9月仅用了20多天就走完流程，要进行解聘。提前告知的时间不够。

　　此外，此次业委会招标新物业时，有很多传统大牌物业企业都没胜出。有竞标物业曾透露，1.38元/平方米/月是c类标准，但他们提供的b+的物业服务，低于2元/平方米/月都是亏本，一年起码亏30多万元。所以没有继续投标。

　　其二、与新物业签订合同的业主委员会，在成立之前并没有公示选举结果。而是由楼栋长代表开会进行选举，没有严格按照相关法规：应由专有面积占比三分之二的业主，以及人数占比三分之二以上的业主参与表决并通过。

　　如若不行，走法律程序

　　前期物业和开发商签订过合同，如业委会没有合法手续，就不能进行移交，否则将承担履约责任。近一个月来，住建部门、社区、派出所等都在开会协调该事。如若实在不行，就只能走法律程序，等待法院的终审判决。

　　现在，业主也在联名起诉业主委员会，将会在春节前后把相关手续递交到法院。地产公司法律顾问也在起草诉状。江涛表示，多年来很多的修补，都是物业公司掏钱，这些成本积少成多，不是小数。

　　业委会

　　前期物业不尊重业主意愿

　　上海沙龙小区业主委员会主任刘铎潮称，小区自接房以来，一直由云南中港物业服务有限公司（以下简称“中港物业”）管理，可10多年来，物业公司把小区管理得很糟糕。

　　小区9台电梯，两台报废停运两年了，剩下的几台有毛病，在勉强运行，给业主们生命安全带来不可预知的危险。还有楼上楼下的监控，失修六七年了……很多业主对这个前期物业抱怨很大，成立业委会的目的就是为了维护全体业主的利益。

　　前期物业根本不尊重小区业主的意愿，拒不配合上海沙龙小区业主委员会的工作，强行霸占小区不接受业委会的依法管理，故业委会采取依法更换物业公司的举措。

　　刘铎潮说，“组建业委会时，我们依法依规召开了业主大会，整个小区793户业主，有483户同意成立。”刘铎潮补充道，2020年8月11日，他们获得官渡区住建局批复成立小区业委会。业委会大会同时依法通过了小区的《议事规则》和《管理公约》，并由社区审核再向区住建局进行了备案。

　　业委会从多方了解了多家物业公司的情况，经综合考虑，通过招标引进铭钊物业成为小区新的物业公司。

　　前期物业不肯开展移交工作

　　针对中港物业提出的质疑，刘铎潮表示，依照《物权法》，应该在小区业主委员会成立后，合同依法终止，再选聘新的物业公司。

　　业委会也是先依法给前期物业云南中港发了两次函件，要求办理交接手续，洽谈续签合同事宜，可中港物业置之不理。故业委会只有依照小区业主大会制定的小区《议事规则》，开始组织召开小区业主代表会议，走依规选聘新物业公司的程序。

　　同时，业委会又发函件通知中港物业终止合同，交接手续，但中港物业一直没有移交。随后，业委会又发出第二封函件，物业方同样没有理睬。业委会于当年9月12日封存了中港物业在A、B、C、D单元内的办公场地。

　　其实，相关手续在2020年底之前就已经办完了，可中港物业却不肯开展移交工作。

　　住建部已下发相关告知
　　刘铎潮还出示了本月7日，昆明市官渡区住房和城乡建设局签发的《关于上海沙龙小区物业管理工作的告知》，当中明确指出“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。

　　“本来想着新物业公司来，小区会变得更好、更加和谐，谁知现在又闹这么一出。”有业主告诉记者，小区居民们齐心协力才成立业主委员会，眼看新物业能够给小区带来新的转变，可谁知原物业公司怎么都不肯走，赖着不走。

　　刘铎潮表示，作为小区开发商所签订的前期物业合同不能大于国家《物权法》的规定。更不能否定依法依规合法报备到政府相关部门的业委会资格。另外有关开发商在小区享有业主权利的问题，依照法律法规：开发商只代表一个业主的权利，并不是他们所说的30%表决权，更没有反过来否定小区业主大会的任何事项的权利。

　　法律链接

　　原物业拒不退出 主管部门可行政处罚

　　云南凌云律师事务所律师张晓辉表示，小区是否能解聘物业公司，关键看是否符合相关法律法规。如符合，但原物业服务公司拒不退出的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失；此外，房地产行政主管部门还可进行责令限期改正、罚款等行政处罚。

　　如果不符合上述法律法规规定的解聘条件，则业主方应重新组织业主大会（或者通过业主书面），表决更换物业公司事项。

　　拒不退出物业 将被列入管理“黑名单”

　　此外，记者了解到，按2019年8月1日起施行的《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，住建部门将采取信用评价工作方式，对物业服务企业信用情况进行评分。

　　按该办法，对物业服务合同终止时，物业服务企业不履行退出、交接义务的，给予信用评价扣分事项扣减100分（最高额度扣分）处理，列入行业管理“黑名单”，全市范围通报批评。同时，推送信息至各相关行业主管部门，探索开展多部门联合惩戒。

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　　来源：春城晚报-开屏新闻记者 张勇

　　校对：朱咏梅
　　编审：李荣

　　

　　原标题：《该咋办？新物业来了，老物业赖着不走！昆明这小区的业主很心烦》

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