昆明多数小区 缺业委会有效维权

　　“楼子里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，业主一进门（儿），甭管有事儿没事，都得跟人家说MayIhelpyou，Sir？一口地道的英国伦敦腔（儿），倍（儿）有面子！”电影《大腕》中的这句经典台词，应该是目前所有小区业主的梦想。
　　“今年的物业费公示了吗？”就此问题，本报上周对昆明多个小区进行了问卷调查，由此引出多个问题，如：物业公司大都说自己在亏损；而小区业主认为物业公司大有赚头；即使物业费有公示，业主也质疑公示的收支账目不够透明……
　　“物业费，我们愿意交；我们不乐意的，是物业质价不符的服务。”业主的这些不乐意，谁来转达给物业？业主们维权，有没有一个更集中的渠道？看来，融解物业和业主矛盾，的确需要一个更好更实在的桥梁——业委会。
　　小区的停车费、广告费属业主共有，物业需要支配这些收入，应与业主协商。
　　业主表态
　　维权和沟通都需要平台
　　交不交物业费？在一些业主那里，很纠结。之前本报针对小区物业费的调查问卷中显示，讲诚信、按时交，以及不想交、但还是交的业主共占96%，可满意物业服务的仅有6%。交了物业费，却对服务不满意，成为横亘在物业与业主之间的矛盾。
　　物业收支应增加透明度
　　段先生每年要交近千元的物业费，但他对物业的服务态度“不感冒”，“修窗户，换个小零件25元”，段先生说，不知道这收费标准从何而来，物业费却一年都不落地交上去。
　　对物业费的使用，南市区一小区业主李女士认为，应该增加透明度，“就跟买东西一样，要明白消费。”李女士认为，收了多少、用了多少、用在什么地方，公布得清清楚楚，业主心里才有底。
　　“停车费、广告费应归属业主”
　　按《物权法》的相关规定，业主李女士认为，停车费、广告费应属于业主共有。
　　“物业公司随意支配停车费和广告费，对于业主已经构成了侵权。”鑫金桥律师事务所主任律师刘爱国认为，“这部分收入应该完全由业主来支配，如果物业公司要收取一些服务费（例如帮业主看车），那么在与业主签订的合同中就应该明文规定，或者双方协商好这些费用的分配比例。”
　　“有约定的按约定，没有约定的按法规来。”这是福康花园北区业委会主任周维刚对停车费、广告费等收益归属的看法。周维刚表示，如果有约定，按照比例提取部分停车费、广告费“作为管理费”，那可以；如果没有约定，就按照规定来。
　　“希望成立昆明业委会协会”
　　为维权“单挑”物业，业主李女士说，这样很难也很无用功。成立业委会，在李女士看来是一个好途径，也为业主维权，以及和物业沟通提供了平台。
　　“但昆明各小区的业委会又各自为政，难形成气候。”福康花园北区业委会主任周维刚曾发出倡议，希望成立昆明业委会协会。
　　李女士也认为，业委会在工作中，常会因没有一个好的支持或自身存在问题而陷入困境，或“自生自灭”。
　　物业回应
　　用好服务提升物业费缴纳比例
　　“我们小区的业主，拒交物业费的比例从10%到7%再到3%”，金辉物管有限公司波罗小区服务处主任李林忠说，“只要服务做得好，业主也是通情达理的。”
　　服务好收齐物业费不难
　　去年，因装设门禁系统一事，波罗小区一度成为媒体的焦点，从2009年到2010年，小区的情况如何？李林忠用两个字形容——“可喜”。
　　“变身封闭式小区后，管理起来更方便了，小区环境卫生、治安问题得到改善，就连09年度物业费缴纳情况，也破天荒地上升到了95%左右。”
　　如此佳绩，李林忠归结为“质量”，“把自己作为服务者而不是管理者的角色为业主服务，出现问题时能够及时沟通，主动上门服务，用服务质量说话。”
　　曾经服务于阳光花园小区的昆明金聚物业管理有限公司经理罗明克也表示，在刚进入小区服务时，由于入住率不高且部分空置房的房主未及时交物业费，物业经营也一度出现亏损情况，需开发商出钱补贴。
　　“小区基本完成入住后，拖欠物业费的情况曾出现过，但恶意拒交的情况却不多见。”罗明克说，“只要清清楚楚算账给业主看，每一元的物业费究竟用在哪些地方，确实享受到服务的业主也不会舍不得掏物业费。”
　　亏着点协商停车费补贴
　　0.3元/平米是波罗小区物业费的收费标准，每年的收入大概在50万元左右，而支出就将近60万——9~10万元的差价如何补足？
　　李林忠说，每年，物业都会与小区业委会签订协议，按比例拿出停车费的部分费用补贴亏损额，因小区公共设施及器械老化情况严重，维护及维修工作繁重，经协议，部分费用也用作公共设施的养护。
　　被质疑需要业主了解工作
　　罗明克表示，卫生费、绿化维护费等消费是业主能看到的，而公共设施的定期检查、维护、整修等业主却不一定能看到，而这也是多数业主质疑，不能明明白白消费的原因之一。所以，她认为，业主也应加强相关知识的了解——究竟，自己所缴纳的物业费包括哪些服务项目，而哪些又是需再掏腰包的有偿服务，从而避免一些“请物业到家里装电灯，为何要收材料费及人工费”的情况发生。
　　被拒交先自省服务质量
　　遇到“老赖”业主，怎么办？
　　提出这个问题时，李林忠先自我批评——“肯定也有我们工作没做到位的原因”，他坦承，只有业主觉得花钱享受到了该有的服务，自然才愿意掏这个钱，“当然，对恶意拒交的业主，可走法律程序解决。”
　　律师观点
　　应尽早成立业委会协会
　　“现在的好多小区都还没有业主委员会。”对于这点，刘爱国感到有些痛心，“有些业主根本不关心自己的权利。有了业委会，业主们平时在维权时的力量就大多了。”
　　

　　　 　　　

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